Ajouter un co-emprunteur dans un crédit immobilier en cours : la marche à suivre

Crédit en cours : peut-on ajouter un co-emprunteur ?

Oui, il est tout à fait possible d’ajouter un co-emprunteur en cours de prêt, notamment suite à un changement de situation familiale. C’est une situation qui arrive fréquemment après un divorce ou une séparation. Le conjoint qui souhaite conserver le bien rachète la partie de celui qui veut s’en désolidariser grâce au rachat de soulte. Ensuite, le conjoint qui se retrouve pleinement propriétaire du bien peut décider d’ajouter un nouveau co-emprunteur.

Normalement, la souscription d'un crédit immobilier implique un principe de solidarité des dettes communes : si l’un des deux conjoints ne peut pas payer, la banque peut exiger de l’autre conjoint le remboursement total de la dette, le tout jusqu’à ce que le crédit soit entièrement remboursé.

C’est pourquoi il est recommandé, pour le conjoint souhaitant conserver le bien d’effectuer un rachat de soulte pour être le seul propriétaire du bien. Si ses conditions financières ne le permettent pas, le bien est vendu et le fruit de la vente sert à rembourser la banque. En cas d’excédent, il est réparti entre les deux ex-conjoints.

Il est alors possible pour un co-emprunteur de rentrer sur un crédit immobilier déjà en cours : les deux partenaires d’emprunt deviennent engagés « réciproquement et solidairement », avec les mêmes droits et les mêmes obligations contractuelles.

Dans quels cas peut-on intégrer un co-emprunteur à un prêt immobilier ?

Divorces, PACS, mariages, unions libres : les familles recomposées sont nombreuses et le nouveau conjoint peut vouloir participer financièrement à l’équilibre du foyer. Si ce dernier s’installe durablement dans la maison ou l’appartement de l’autre, il peut vouloir devenir copropriétaire du bien immobilier qu’il habite à présent. C’est souvent à ce moment-là que la question d’ajouter un co-emprunteur en cours de prêt se pose.

Les options possibles varient selon la situation initiale de l’emprunteur :

• s’il a acquis son bien avant le mariage, c’est un bien propre ;
• s’il a acquis son bien dans le cadre d’un premier mariage, c’est un bien commun.

Pour un bien propre, il n’est pas possible d’intégrer un co-emprunteur dans un crédit en cours puisqu’il y avait initialement un seul emprunteur. Les deux conjoints doivent repartir de zéro en contractant un nouveau prêt, notamment grâce à la solution de rachat de crédits.

C’est différent pour un bien commun : après la séparation, le conjoint s’est désolidarisé du contrat. Un nouveau co-emprunteur peut alors s’ajouter au crédit en cours puisqu’il y avait un second emprunteur dans le contrat de base.

Comment ajouter un co-emprunteur sur un prêt en cours ?

Vendre une partie du bien        

Pour ajouter un co-emprunteur en cours de prêt, vous pouvez vendre 50 % du logement existant à votre nouveau conjoint. Les démarches pour racheter la part de son conjoint se rapprochent grandement de celles d’un achat classique puisque vous procédez à l’indivision du bien, puis à la vente de 50 % des parts au nouveau conjoint (mais la répartition peut être adaptée selon la situation de chaque conjoint ou leur contribution effective).

Le conjoint vendeur des 50 % devra quant à lui rembourser la partie équivalente du prêt, payer les pénalités de remboursement anticipé et réaliser une mainlevée si la garantie initiale portait sur une sûreté réelle.

Le rachat de la soulte par le nouveau co-emprunteur

Le nouveau co-emprunteur en indivision doit procéder à un rachat de soulte pour devenir pleinement propriétaire de la partie du logement dont il a fait l’acquisition : le rachat de soulte consiste à racheter la part du ou des autres indivisaires. Cela permet de partager le bien immobilier, mais aussi de diviser les charges mensuelles sur une longue durée : c’est une solution privilégiée par les notaires puisqu’elle offre plus de transparence juridique et financière.

Il faut commencer par évaluer le bien immobilier en question pour définir la soulte. Un notaire se charge ensuite d’officialiser ces informations dans l'acte de licitation, un équivalent du compromis de vente. Il ajoutera le nouveau co-emprunteur dans l’acte de propriété.

Le nouveau co-emprunteur devra alors payer :

• les frais de notaire (environ 7 à 8 % de la valeur nette du bien) ;
• les droits de partage de 2,5 % ;
• les frais de garantie de caution mutuelle ou d’hypothèque immobilière ;
• les frais de dossier.

Tous ces frais s’ajoutent à la valeur de la soulte rachetée pour ajouter un co-emprunteur en cours de prêt, et ils doivent être payés par la personne qui effectue le rachat.

Ajouter un co-emprunteur : le bon moment pour renégocier votre prêt

Ajouter un co-emprunteur en cours de prêt représente également une opportunité de faire un rachat de crédit immobilier afin d’en contracter un nouveau, plus conforme et adapté à votre nouvelle situation familiale et matrimoniale.

Le rachat de crédits permet tout d’abord de renégocier vos mensualités pour qu’elles correspondent davantage au budget de votre ménage et vos objectifs de vie. Il est possible également jouer sur la durée de remboursement du crédit pour payer moins d’intérêts et réduire le coût de l’assurance emprunteur. Vous aurez toutefois alors plus de pression financière chaque mois : c’est donc un équilibre à trouver entre votre reste à vivre et votre capacité de remboursement !

La renégociation d’un prêt immobilier peut aussi aboutir sur des conditions de crédit plus attractives, pour potentiellement réduire le coût de votre financement par rapport à l’emprunt initial. Pour savoir si la procédure est réellement avantageuse pour vous et votre co-emprunteur, n’hésitez pas à faire appel à un courtier spécialisé !