Quelles sont les étapes pour racheter la part de son conjoint en cas de séparation ?

1.Faire une estimation de votre bien

Pour déterminer la part de chacun des membres du couple, il convient de disposer d’une estimation précise du bien. Un professionnel de l’immobilier (agence ou notaire) peut évaluer la valeur de la maison ou de l’appartement.

Les deux parties peuvent entreprendre cette démarche. L’idéal est d’avoir plusieurs estimations émanant des deux conjoints pour s’approcher au plus près de la valeur réelle du bien, car les ex-conjoints doivent s’accorder sur la valeur afin de procéder à un rachat de soulte à l’amiable.

En cas de désaccord ou de séparation conflictuelle, il sera nécessaire de faire appel au tribunal.

2.Déterminer la quote-part de chaque propriétaire

La quote-part de chaque propriétaire est mentionnée dans l’acte de vente authentique rédigé par le notaire et signé par les acheteurs et le ou les vendeurs.

Différents cas de figure peuvent alors se présenter selon le statut matrimonial :

• un couple marié sous le régime de la communauté de biens possède l’habitation à parts égales ;
• un couple uni sous le régime de la séparation des biens dispose de 50 % chacun, sauf mention contraire figurant dans le titre de propriété (60/40, 70/30, etc.).

3.Calculer le montant de rachat de la part du conjoint ou la soulte

Maintenant que la quote-part de chaque membre du couple est vérifiée, il est possible de définir précisément le montant de la part à racheter. Pour cela, il faut tenir compte de l’encours du prêt immobilier s’il existe.

Sans crédit immobilier en cours sur le bien

Si le couple ne rembourse plus d’emprunt immobilier, le calcul du rachat de part d’une maison en cas de séparation est simple.

Par exemple, si chacune des parties possède 50% d’une habitation estimée à 280 000 €, le propriétaire désirant racheter la soulte devra verser la moitié, soit 140 000 €, à son ex-conjoint pour acquérir la propriété unique.

Avec un crédit immobilier en cours

Si le bien fait encore l’objet d’un remboursement de prêt immobilier, le calcul s’avère plus complexe.

En effet, le conjoint qui souhaite racheter la part de la maison appartenant à l’autre deviendra lui seul redevable du crédit. Il convient alors de soustraire le solde du capital restant dû selon la quote-part du montant de la soulte à verser.

Par exemple, si le couple possède en 50/50 un bien estimé à 300 000 € et qu’il reste à rembourser 100 000 € en emprunt immobilier, le montant de la part à racheter pourrait être :

(300 000/2) - (100 000/2), soit 150 000 - 50 000 = 100 000 €.

Le conjoint, pour devenir l’unique propriétaire du bien, devra régler à son ex-conjoint 100 000 €, tout en continuant à rembourser le solde du crédit immobilier en cours.

4.Se désolidariser du prêt ou faire un rachat de prêt immobilier

Après avoir déterminé le montant du rachat de la soulte à verser lors d’une séparation pour la maison, il faut réfléchir à son financement. Deux solutions sont envisageables : puiser dans des fonds propres ou recourir à un nouvel emprunt.

De plus, s’il existe un crédit immobilier en cours contracté à l’origine par le couple, il est indispensable de se rapprocher de la banque émettrice afin de procéder à une désolidarisation de prêt. C’est-à-dire que le contrat de prêt actuel est modifié au seul nom du conjoint conservant le logement. Attention cependant, la banque peut ne pas donner son aval pour cette opération, notamment si elle juge que le nouvel emprunteur n’a pas les capacités financières d’assumer à lui seul l’emprunt.

5.Passer devant un notaire pour procéder au rachat de part

Le rachat de part d’une maison par un conjoint doit être obligatoirement officialisé par le notaire, puisque la procédure aboutit à un transfert de propriété. Celui-ci précise et détaille toutes les conditions de la transaction dans un acte qui devra être signé par les deux parties.

Si un époux souhaite racheter la maison en cas de divorce, il doit se tourner vers un notaire avec la convention de divorce contresignée par les avocats. Le notaire établit alors un état liquidatif sur le patrimoine immobilier commun acquis par les époux, dès lors qu’il y a au minimum un bien immobilier en jeu.

L’état liquidatif récapitule le ou les biens constituant le patrimoine immobilier, ainsi qu’une estimation de leur valeur respective. Le notaire délivre ensuite une attestation de valeur, qui sert de référence au calcul du montant de la soulte.

Si les ex-époux se sont entendus sur la valeur du bien et le montant de la soulte, le notaire n’est pas tenu de réaliser l’attestation de valeur. Il officialise le rachat de part.

6.Prendre en compte la fiscalité applicable

Outre les frais inhérents au rachat de soulte (frais de notaire, frais de dossier pour l’emprunt bancaire, pénalités de remboursement anticipé, etc.), l’opération a certaines incidences fiscales.

Les anciens couples, qu’ils soient mariés ou pacsés, sont redevables de droits de partage au taux de 1,10 % calculés sur la valeur globale du bien (soulte comprise). S’il reste un emprunt à rembourser, les droits de partage se calculent sur la valeur du bien après déduction du capital restant dû.

Par exemple, si l’on reprend le cas de figure illustré précédemment 300 000 - 100 000 = 200 000 €, soit 1,10 % de 200 000 € = 2 200 €

Les ex-concubins sont concernés quant à eux par des droits de mutation à hauteur de 5,8 % calculée sur le montant de la soulte à racheter.

Les droits de mutation et les différentes taxes sont prélevés directement par le notaire lors de la transaction et reversés au Trésor public et aux collectivités locales.