Rachat de soulte : qu'est-ce que c'est ?

En quoi consiste le rachat de soulte ?

Le rachat de soulte est une opération par laquelle, lors d’un divorce, l’un des époux souhaite conserver la pleine propriété d’un bien immobilier qu’ils détiennent en commun. Pour ce faire, il contracte un crédit afin de racheter la part de son ex-conjoint. Le rachat de soulte permet ainsi à l’un des époux de devenir pleinement propriétaire du bien du couple. La soulte correspond donc à une compensation financière versée à un ex-époux pour devenir le seul propriétaire d’un bien.

Le rachat de soulte peut aussi être utilisé dans le cadre d’une succession ou indivision.

Dans quel cas parle-t-on de rachat de soulte ? 

Un rachat de soulte peut être utile dans plusieurs cas parmi lesquels :

• une séparation, un divorce ou une rupture de Pacs ;
• pour sortir d’un indivision ;
• une succession.

Pour un divorce ou séparation

Comment faire le partage des biens immobiliers en cas de divorce, séparation ou rupture de Pacs ? Le logement acquis par un couple est généralement soumis au régime de l’indivision, quel que soit le régime matrimonial. Le droit de propriété est alors proportionnel à l’apport de chacun des ex-conjoints.

Pour conserver le bien immobilier et en devenir pleinement propriétaire, un rachat de soulte est nécessaire. Le conjoint qui souhaite garder la résidence familiale doit alors verser une soulte à son ex-conjoint, afin de racheter ses parts.

Dans le cas d’une succession

Lors d’une succession, au décès du dernier parent vivant, un partage de tout ou partie des

biens entre les membres de la fratrie doit être opéré. Le versement d’une soulte vient alors servir de compensation entre héritiers afin de clôturer le partage des biens en indivision. Le montant de la soulte en cas de succession dépend du nombre de bénéficiaires, frères ou sœurs, membres de la fratrie.

Pour sortir d’une indivision

Lorsqu’un bien immobilier est détenu par plusieurs propriétaires, on parle d’indivision. Chaque personne est soumise au régime de l’indivision et possède un pourcentage du bien. 

On peut par exemple être en indivision :

• suite à une succession : des enfants héritent de la maison familiale au décès de leurs parents ;
• en achetant un bien à plusieurs.

 Si vous souhaitez sortir de cette indivision, vous devez céder vos parts à votre ex-époux /ex-épouse ou votre fratrie, par exemple. Celui qui récupère votre part en division doit alors procéder à un rachat de soulte en versant une compensation financière. Autre option pour sortir de l’indivision : vendre le bien immobilier.

Comment est calculée la valeur de la soulte ?

Pour déterminer la valeur de la soulte, il convient de faire appel à un expert immobilier tel qu’un notaire ou encore un agent immobilier. Ce professionnel évalue ainsi la valeur du bien immobilier au jour du rachat en fonction des prix du marché. Les époux en instance de divorce ont également la possibilité de se mettre d’accord sur la valeur de la soulte. Dans la pratique, il est possible que les ex-conjoints éprouvent des difficultés à s’entendre sur cette valeur. C’est pourquoi il est vivement conseillé de faire évaluer le logement par un notaire.

Quels sont les frais de notaire pour un rachat de soulte ?

Le rachat de soulte entraîne un certain nombre de frais supplémentaires, dont les frais de notaire. Ce dernier va s’occuper de l’inventaire et de l’estimation du bien. Les frais de notaire à payer se situent en moyenne entre 2 et 8 % de la valeur du bien : 

• dans l’ancien : compter 7 à 8 % de la valeur de la compensation versée ;
• dans le neuf : prévoir de 2 à 3 % de la valeur compensatoire versée (pour un bien de moins de cinq ans).

Attention, pour calculer le montant de la soulte, on retient toujours la valeur actuelle nette du bien (et non la valeur initiale au moment de l’achat).

Qui paie les frais de rachat de soulte ?

Les frais de notaire en cas de rachat de soulte sont pris en charge :

• par l’ensemble des héritiers dans le cadre d’une succession ;
• ou les deux anciens conjoints dans le cadre d’une séparation.

À noter qu’il est tout à fait possible de procéder à un rachat de soulte à l’amiable, toutefois l’estimation de la soulte peut-être un sujet de discorde. C’est pourquoi, comme nous l’avons conseillé précédemment, il est généralement recommandé de faire appel à un expert immobilier neutre.

Comment déterminer le prix du rachat de soulte ? Simulation

En fonction de la valeur du bien immobilier, le prix du rachat de soulte diffère selon que l’acquisition du bien ait été ou non financée par un crédit immobilier.

Dans l’hypothèse où le logement n’a pas été financé par un emprunt ou que celui-ci est totalement remboursé, le prix du rachat de soulte est facile à calculer.

Pour un bien immobilier acquis à 50/50 par un couple et dont la valeur au jour du rachat est de 300 000 €, si l’un des époux souhaite racheter la part de l’autre conjoint, il doit alors lui verser la moitié de sa valeur soit 150 000€ à titre de soulte.

Si le bien immobilier, objet du rachat de soulte, est toujours financé par un crédit immobilier en cours, déterminer le coût du rachat de soulte est plus complexe. En reprenant l’exemple qui précèdent, s’il reste 50 000 € de mensualités à rembourser, l’époux qui souhaite racheter la part de l’autre doit alors payer une soulte de (300 000 € - 50 000 €) / 2 soit 125 000 € auxquels s’ajoute l’ensemble du capital restant dû.

Comment financer le rachat de soulte ?

Pour initier une opération de rachat de soulte, il est nécessaire de disposer d’une couverture financière suffisante. Si ce n’est pas le cas, il faudra alors procéder à la mise en vente du bien immobilier. Le rachat de soulte peut être financé :

• par un achat comptant si la personne dispose des ressources nécessaires ;
• par la souscription d’un prêt immobilier.

Faire un paiement comptant

Il est possible d’effectuer un paiement comptant pour racheter la soulte si vous possédez

les fonds nécessaires. Dans ce cas, le versement est réalisé en une seule fois en utilisant votre épargne.

Souscrire un prêt immobilier

Le plus souvent, le rachat de soulte nécessite de contracter un prêt bancaire. Il s’agit simplement d’un crédit immobilier classique. Pour savoir quel capital emprunter pour racheter la soulte, il faut prendre en compte :

• le montant de la soulte ;
• le capital restant dû si le crédit immobilier souscrit initialement pour l’achat du bien n’est pas soldé ;
• les pénalités du remboursement anticipé du prêt immobilier initial (plafonné à 3 % du capital restant à rembourser) ;
• les frais bancaires et les frais de garantie du nouveau crédit.

Pour déterminer vos conditions d’emprunt, la banque analyse votre taux d’endettement avec vos revenus et vos charges ainsi que votre profil d’emprunteur. Des outils de simulation peuvent vous permettre de vérifier votre capacité d’emprunt. En quelques instants, vous pouvez, gratuitement et sans engagement, calculer les mensualités de votre futur prêt immobilier.

Le versement de la soulte : comment ça marche ?

Une fois ces étapes franchies, à savoir le montant de la soulte calculé avec l’ensemble des frais annexes ainsi que le mode de financement choisi, il reste encore à fixer la date du versement de la soulte.

Dans le cas d’un divorce ou d’une séparation, le versement de la soulte peut intervenir :

• selon un calendrier préalablement décidé par les ex-partenaires ;
• à compter de l’homologation par le juge de la convention de divorce ou du jour du dépôt de la convention de divorce ;
• dans les deux ou trois mois qui suivent le jugement devenu définitif (qui marque l’impossibilité de faire appel de la décision du juge)