SCPI à crédit ou comptant : quelle option choisir pour votre investissement ?

SCPI : son fonctionnement et son intérêt en bref

Les SCPI (Sociétés civiles de placements immobiliers) sont des organismes de placements collectifs. Des investisseurs acquièrent des parts de leur capital. L’argent collecté est utilisé pour financer l’acquisition ou la gestion de biens immobiliers. Chaque associé touche ensuite un revenu constitué d’une partie des loyers perçus.

Il existe différents types de SCPI, celles qui investissent dans l’immobilier d’entreprise, celles qui acquièrent des logements privés. D’autres SCPI investissent uniquement dans de l’immobilier permettant de bénéficier de dispositifs fiscaux (Pinel ou Denormandie, par exemple). On parle alors de SCPI fiscales, car leur objectif premier est de réduire le montant des impôts de leurs associés.

Le rendement d’une SCPI dépend de plusieurs critères, dont la qualité de la gestion immobilière, le nombre d’associés ou le nombre de parts détenues. En 2024, le rendement moyen des SCPI a été de 4,52 % selon l’Aspim (Association française des sociétés de placement immobilier).

Investir en SCPI présente plusieurs avantages :

• Cela permet d’investir dans la pierre sans avoir à assurer la gestion de ses biens immobiliers.
• Les associés peuvent bénéficier du mécanisme du déficit foncier pour faire baisser leur imposition.
• Les risques d’investissements sont mutualisés entre tous les associés et entre tous les biens immobiliers détenus par la SCPI.

Quels sont les avantages d’investir en SCPI au comptant ?

Investir en SCPI au comptant signifie utiliser son épargne pour acquérir les parts de la société. Vous payez « cash » votre entrée dans la SCPI. Si vous disposez des ressources nécessaires, cette façon de faire présente des atouts non négligeables.

• Vous réduisez vos coûts puisque vous n’avez pas à faire un emprunt. Vous ne payez pas les intérêts, les frais de dossier ou le coût de constitution d’une garantie.
• Acquérir des parts de SCPI au comptant est plus simple. Il vous suffit de contacter votre conseiller en gestion immobilière ou le gestionnaire de la SCPI pour obtenir les parts. Vous ne montez pas de dossier de demande de crédit auprès des établissements bancaires.
• La procédure est plus rapide puisque vous n’avez pas à attendre l’accord d’obtention du prêt.
• Vous disposez de vos revenus liés à la SCPI immédiatement et en totalité. Les loyers perçus ne vous servent pas à rembourser le prêt.

Quels sont les avantages d’acheter des parts de SCPI à crédit ?

En achetant des parts de SCPI à crédit, vous effectuez un emprunt auprès d’une banque. Cette manière de procéder a, elle aussi, ses avantages.

• Avec le crédit, vous n’avez pas à utiliser votre épargne. Vous la conservez ou vous pouvez l’utiliser pour un autre projet ou un autre investissement.
• Les mensualités du prêt sont remboursées en tout ou partie par les revenus générés par la SCPI. Votre effort financier est moindre. Vous pouvez vous constituer un patrimoine sans utiliser ni votre épargne ni vos revenus quotidiens. On parle de “l’effet levier du crédit” pour désigner cette situation.
• Vous n’avez pas à réaliser un apport personnel important pour investir et vous constituer un patrimoine. L’investissement en SCPI est accessible même si vous ne disposez pas d’une épargne.
• Acheter à crédit des parts de SCPI permet de jouer sur le mécanisme du déficit foncier pour faire baisser son imposition.

Tableau récapitulatif des investissements en SCPI à crédit ou au comptant

	SCPI comptant	SCPI à crédit
Rapidité d’acquisition	✔️	❌
Coût réduit	✔️	❌
Revenus disponibles rapidement	✔️	❌
Mensualité remboursée par les revenus générés par la SCPI	❌	✔️
Effet levier du crédit	❌	✔️
Apport personnel important	✔️	❌
Réduction de l’imposition	❌	✔️

Comment choisir entre un investissement SCPI à crédit ou comptant ?

Acheter des parts de SCPI à crédit ou comptant : les deux procédés présentent des avantages. Pour choisir le meilleur investissement, il faut se concentrer sur vos objectifs, vos capacités financières ou la fiscalité du placement.

Selon l’objectif de votre investissement

Vous pouvez avoir différents objectifs pour votre investissement. Ce peut être pour vous constituer un revenu complémentaire, pour placer votre épargne, mais également pour faire baisser votre imposition.

En fonction de l’objectif visé, vous devez adapter votre stratégie.

• Vous voulez diminuer votre imposition: acheter des parts de SCPI à crédit sera la solution la plus intéressante puisque le crédit ajouter des charges à votre budget. Les intérêts peuvent être utilisés pour créer un déficit foncier.
• Vous voulez vous constituer un revenu complémentaire: ici, il est préférable d’opter pour l’acquisition de parts de SCPI à comptant. De cette manière, vous touchez vos revenus rapidement et en totalité.
• Vous souhaitez placer votre épargne pour diversifier vos investissements: là encore, l’investissement au comptant sera plus adapté.

En fonction de vos ressources

Votre situation financière a, bien entendu, un impact fort sur la manière d’acquérir des parts de SCPI. Si vous ne disposez d’aucune épargne ou de peu d’argent de côté, l’achat à crédit sera obligatoire.

Si vous souscrivez un crédit pour acquérir vos parts de SCPI, vous devez vous assurer d’avoir les moyens de le rembourser si le rendement de la SCPI s’avérait moins élevé que prévu. Les rendements en SCPI ne sont pas garantis et les résultats passés ne permettent pas de présager des rendements futurs.

Quels sont les impacts fiscaux de chaque option d’investissement ?

Les revenus générés par la SCPI sont taxés au barème progressif de l’impôt sur le revenu. L’achat de parts de SCPI au comptant n’a que peu d’impact sur votre fiscalité. Si vous souhaitez néanmoins obtenir une réduction d’imposition, il faut vous tourner vers les SCPI fiscales. En investissant dans de l’immobilier neuf, l’immobilier à rénover ou des résidences de services, elles vous permettent de profiter de dispositifs fiscaux comme la loi Pinel ou le déficit foncier.

L’investissement en SCPI à crédit permet de créer des charges. Vous pouvez ainsi créer un déficit foncier si vos revenus sont inférieurs aux frais. C’est une manière de diminuer son imposition sur le revenu. De cette manière, vous augmentez la rentabilité de votre investissement.

Quelles sont les contraintes et limites liées à l’achat de SCPI à crédit ?

Acheter des parts de SCPI à crédit possède aussi certaines limites. Il faut en avoir conscience avant d’investir.

Les conditions pour obtenir un financement

Vous devez être particulièrement attentif aux conditions de votre financement. Le taux d’intérêt ou les coûts annexes au crédit peuvent impacter le rendement de votre investissement.

Le crédit pour acheter les parts de SCPI peut obéir aux règles du crédit à la consommation si vous empruntez moins de 75 000 €. Au-delà, il s’agira d’un prêt immobilier.

Pour obtenir un emprunt, il est recommandé d’être déjà propriétaire de sa résidence principale. Les organismes bancaires préfèrent prêter pour un investissement financier à des personnes disposant d’une situation financière stable et suffisante. Les banques sont souvent réticentes à financer un investissement en SCPI du fait des risques de ce placement. Il est donc important de présenter un dossier sécurisant.

Comment les banques évaluent-elles les demandes de crédit pour SCPI ?

Pour accepter une demande de prêt pour investir en SCPI, les banques vont vérifier différents éléments.

• Votre taux d’endettement. Il doit être inférieur à 35 % de vos revenus.
• Le montant de vos revenus et de vos charges.
• Votre situation professionnelle et personnelle.
• Les revenus potentiels générés par votre investissement.

Afin de sécuriser le remboursement de votre emprunt, les établissements bancaires peuvent vous demander de constituer une garantie. Il s’agit souvent d’une hypothèque. Vous devez donc être propriétaire d’un premier bien immobilier.

SCPI à crédit ou comptant : ce qu’il faut retenir

• Pour acheter des parts de SCPI, il est possible de les payer comptant ou de réaliser un crédit.
• Acheter les parts de SCPI au comptant est intéressant si vous souhaitez vous constituer un revenu complémentaire rapidement et que vous êtes sûr de ne pas avoir besoin de votre épargne.
• Investir en SCPI à crédit permet de ne pas utiliser son épargne et de se créer des charges. Ici, il s’agit d’un investissement à long terme. Vous disposerez d’un revenu complémentaire intéressant à la fin du remboursement du prêt.