SCPI comptant : votre investissement immobilier simplifié

Les 3 manières d’acheter des parts de SCPI

Il existe 3 manières de procéder au financement des parts de SCPI :

• Achat à crédit : investir dans des SCPI à crédit permet de bénéficier de l'effet de levier du crédit bancaire. Cette méthode s'adresse aux investisseurs désirant maximiser leur capacité d'investissement tout en profitant d'éventuels avantages fiscaux liés aux intérêts d'emprunt.
• Achat sur une assurance-vie : acquérir des parts de SCPI au sein d'un contrat d'assurance vie offre une enveloppe fiscale avantageuse, notamment en termes de succession et de fiscalité sur les revenus. Cela permet également de bénéficier d'une gestion simplifiée et d'une certaine fluidité dans les transactions.
• Achat au comptant : l'investissement direct en SCPI au comptant convient aux épargnants recherchant une méthode simple et directe. Cela implique d'utiliser son épargne personnelle pour l'achat des parts, privilégiant ainsi une approche sans endettement et des revenus fonciers immédiats.

Pourquoi choisir l'investissement au comptant ?

Description des SCPI et de leur fonctionnement

La SCPI, ou société civile de placement immobilier, est une option d'investissement qui permet de diversifier son épargne à travers l'immobilier. Aussi appelé “pierre papier”, ce type de placement consiste à acquérir une ou plusieurs parts dans un ensemble immobilier diversifié, incluant tant des habitations que des locaux professionnels (bureaux, boutiques, entrepôts, établissements de santé, etc.).

Avantages de l'investissement au comptant dans une SCPI

Investir directement dans des SCPI garantit une réception régulière de loyers. Les SCPI de rendement peuvent atteindre des rendements supérieurs à 5 % annuellement, avec une valorisation moyenne du prix des parts de plus de 1 % par an. Cette forme d'investissement favorise une diversification patrimoniale efficace grâce à une mutualisation élevée des risques (liée à la nature même des SCPI), en particulier celles axées sur le rendement.

La SCPI au comptant offre plusieurs avantages :

• répartition du risque locatif ;
• rendements attractifs ;
• souplesse d'investissement ;
• absence de gestion directe ;
• aucune exigence de liquidités initiales.

Opter pour des SCPI en paiement comptant permet aussi de bénéficier d'une grande flexibilité dans la gestion des parts, avec la possibilité d'acheter ou de vendre selon les besoins, contrairement aux biens immobiliers physiques qui ne peuvent être cédés que dans leur intégralité.

Comparatif des avantages entre investissement au comptant et à crédit

Critères	Investissement au comptant	Investissement à crédit
Capital initial requis	Nécessite une épargne disponible	Utilisation de l'effet de levier
Gestion de l'investissement	Simple, sans emprunt	Nécessite un accord bancaire
Risque financier	Limité au capital investi	Augmentation du risque dû au prêt
Flexibilité	Haute, liquidité des fonds propres	Dépend des conditions du prêt
Potentiel de rendement	Dépend des performances de la SCPI	Peut être amplifié par l'effet de levier
Fiscalité	Imposition sur les revenus fonciers	Possibilité de déduction des intérêts d'emprunt
Accessibilité	Immédiate avec fonds disponibles	Conditionnée par l'approbation du crédit
Objectif d'investissement	Convient pour investissement direct	Permet d'investir sans capital initial important

Profil des investisseurs pour ce type d'investissement

Investir en SCPI au comptant est principalement intéressant pour les investisseurs ayant une tranche marginale d'imposition (TMI) basse. Prenons l'exemple de Mme Dupont, avec une TMI de 14 % et un impôt sur le revenu de 2 000 €. En investissant 50 000 € dans des parts de SCPI à un rendement annuel de 5,20 %, elle obtiendrait un revenu foncier de 2 600 € par an. Après imposition à sa TMI (sans compter la CSG-CRDS), elle aurait un revenu net de 2 236 €, soit un rendement net de 4,47 % par an.

L'achat de parts de SCPI au comptant est également adapté pour les personnes qui cherchent à générer des revenus supplémentaires sans s'engager dans la gestion de propriété. En effet, la gestion des SCPI est assurée par des sociétés professionnelles, libérant ainsi l'investisseur des responsabilités administratives et de la nécessité d'une trésorerie pour la gestion.

Comment investir dans une SCPI au comptant ?

Les étapes pour acquérir des parts de SCPI au comptant

Pour réaliser un investissement en SCPI au comptant, il est nécessaire de se tourner vers une société de gestion reconnue par l'autorité des marchés financiers (AMF), spécialisée dans ce type de produits. Sachez qu’il est possible de vérifier l'agrément de ces sociétés via la base GECO de l'AMF pour s'assurer de leur légitimité.

Acheter des parts de SCPI ne nécessite pas l'intervention d'un notaire, ce qui supprime les frais de notaire associés. Attention cependant à ne pas confondre les frais de notaire avec les frais de souscription ! Ces derniers sont destinés à couvrir les coûts de gestion et de distribution du fonds.

Après la soumission des bulletins de souscription et la réception des fonds par la SCPI au comptant, vous recevrez une attestation de propriété des parts ainsi qu'un numéro d'associé. Les premiers revenus locatifs seront versés sur votre compte bancaire (selon un rythme mensuel ou trimestriel), le tout après le passage du délai de jouissance. Ce dernier varie généralement entre 3 et 9 mois, durant lesquels vous ne percevrez pas encore de revenus.

Les documents nécessaires et le processus de souscription

Pour un investissement en SCPI en cash, il est indispensable de fournir une série de documents pour compléter votre demande de souscription :

• une copie d'une pièce d'identité valide (CNI ou passeport) ;
• un justificatif de domicile récent (moins de 3 mois) ;
• un moyen de paiement à destination de la SCPI, par chèque ou virement ;
• un document attestant de l'origine des fonds investis ;
• un relevé d'identité bancaire (RIB).

La gestion de l'investissement une fois les parts acquises

Une fois les parts de SCPI acquises au comptant, la gestion de l'investissement est principalement assurée par la société de gestion de la SCPI. L'investisseur reçoit périodiquement des revenus locatifs, généralement chaque trimestre, sans avoir à se soucier de la gestion locative ou des éventuelles vacances locatives.

Quels sont les avantages fiscaux d'une SCPI au comptant ?

L'un des avantages majeurs de l'investissement au comptant dans une SCPI est l'absence de fiscalité lors de l'achat des parts. Contrairement à l'acquisition directe d'un bien immobilier, acheter des parts de SCPI ne nécessite pas le paiement de droits d'enregistrement ou de frais de notaire, ce qui représente une économie significative.

Voici un rapide résumé de la fiscalité en SCPI au comptant :

• Imposition des revenus fonciers : les revenus perçus par l'intermédiaire d'une SCPI sont considérés comme des revenus fonciers. Dans le cadre d’un investissement comptant, ils sont ajoutés aux autres revenus du foyer fiscal de l'investisseur pour être imposés selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu (IR).
• Abattement et déductions possibles : dans certains cas, il est possible de bénéficier de certains abattements et déductions pour les charges liées à la propriété des parts de SCPI (frais de gestion, intérêts d’emprunt si l’acquisition a été partiellement financée par un crédit, travaux de rénovation, etc.).
• Prélèvements sociaux : les revenus fonciers sont également assujettis aux prélèvements sociaux de 17,2 %.

SCPI au comptant : ce qu’il faut retenir

• L'achat au comptant de parts de SCPI vous permet d'investir dans l'immobilier en utilisant directement votre épargne, sans recourir à un emprunt bancaire.
• Cet investissement offre une grande souplesse, pour diversifier votre patrimoine tout en générant des revenus supplémentaires.
• L’achat en SCPI cash permet d’investir sans avoir à supporter le coût d’un crédit : vous touchez directement vos revenus fonciers !