SCPI en direct ou avec assurance vie : le guide pour un investissement avisé

Qu'est-ce qu'une SCPI et pourquoi y investir ?

Les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont des structures d'investissement collectives qui permettent d'investir dans l'immobilier de manière indirecte. Elles fonctionnent en acquérant, gérant et louant un patrimoine immobilier diversifié. Les investisseurs achètent des parts de SCPI et deviennent ainsi propriétaires d'une fraction de ce patrimoine. Le principal attrait des SCPI réside dans leur capacité à générer des revenus réguliers sous forme de dividendes correspondants aux loyers perçus.

Investir dans des SCPI présente plusieurs avantages :

• revenus attractifs : les SCPI peuvent offrir un meilleur rendement que l'investissement immobilier classique ;
• diversification du portefeuille : il est possible d’investir dans différents types de SCPI avec des objectifs distincts (SCPI de rendement, fiscales, de plus-value ou capitalisation) et proposant une gamme variée de biens immobiliers (bureaux, commerces, logements, etc.) ;
• gestion professionnelle : les investisseurs bénéficient de l'expertise de gestionnaires professionnels qui s'occupent de toutes les opérations immobilières.

L'assurance-vie, un placement versatile

L'assurance-vie est un produit d'épargne à moyen ou long terme, sans plafond de versement, permettant de répondre à divers objectifs :

• préparation de la retraite : en percevant un revenu complémentaire par le biais de retraits partiels réguliers ou en optant pour une rente viagère ;
• transmission du patrimoine : en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse au-delà de 8 ans et le libre choix des bénéficiaires ;
• constitution d'une épargne : il est possible de se constituer un capital et de récupérer vos fonds à tout moment en effectuant des retraits partiels ou en fermant le contrat pour récupérer intégralement vos gains.

L'assurance-vie peut-elle accueillir des SCPI ?

Oui, il est possible d'inclure des parts de SCPI dans un contrat d'assurance-vie. Cette option offre une diversification supplémentaire au sein du contrat et permet de profiter des avantages de l'assurance-vie tout en investissant dans l'immobilier.

Quels sont les avantages de l'assurance-vie ?

Les principaux avantages de l'assurance-vie incluent :

• des avantages fiscaux intéressants après 8 ans de détention. Les intérêts sont taxés au prélèvement forfaitaire de 7,5 % sur les sommes versées après le 27 septembre 2017 et inférieures à 150 000 €, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %. Pour les primes versées supérieures à 150 000 €, vous êtes imposés au Prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % correspondant à 12,8 % de Flat tax et de 17,2 % de prélèvements sociaux. Toutefois, l’épargnant peut choisir une imposition au barème progressif de l’IR. Les gains sur une assurance-vie bénéficient d’un abattement de 4 600 € pour une personne seule et de 9 200 € pour un couple ;
• une flexibilité dans la gestion des contrats avec la possibilité d'effectuer des retraits partiels ou totaux, et de choisir entre différents supports d'investissement (fonds en euros, unités de compte, etc.) ;
• une transmission facilitée en termes de succession avec un abattement fiscal de 152 500 € par bénéficiaire sur les primes versées après le 13 octobre 1998 et avant les 70 ans du titulaire. Ensuite, imposition de 20 % sur la fraction comprise entre 152 500 euros et 700 000 euros, et de 31,25 % au-delà ⁽¹⁾.

Tableau récapitulatif des avantages fiscaux et globaux de l'assurance-vie

Avantages	Description
Fiscalité	Avantages fiscaux après 8 ans. Taxation des intérêts à 7,5 % + 17,2 % PS sur les sommes versées après le 27/09/2017 et inférieures à 150 000 €. Au-delà, imposition au PFU de 30 %. Sur option, imposition au barème progressif de l’IR. Abattement de 4 600 € pour une personne seule et 9 200 € pour un couple.
Flexibilité	Possibilité de retraits partiels ou totaux à tout moment. Diversité de supports (fonds en euros, UC, etc.).
Transmission	Abattement fiscal de 152 500 € par bénéficiaire pour les primes versées après le 13/10/1998 et avant les 70 ans du titulaire. Imposition de 20 % entre 152 500 € et 700 000 €, et de 31,25 % au-delà.

Comparatif entre SCPI en direct et SCPI via l'assurance-vie

Investir directement dans des SCPI ou le faire au travers d’un contrat d'assurance-vie présente des spécificités distinctes qu'il est essentiel de comprendre avant tout investissement.

Quelles sont les différences fiscales ?

Le choix de la détention de SCPI en direct ou en assurance-vie dépend principalement du régime fiscal :

• SCPI en direct : les loyers, imposés au titre des revenus fonciers, sont soumis au taux de votre tranche marginale d’imposition (de 0 % à 45 %) auquel s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Les parts de SCPI entrent dans le calcul de l'Impôt sur la fortune immobilière (IFI). Néanmoins, il est possible d’optimiser la fiscalité en achetant vos parts de SCPI à crédit afin de déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers ou encore de réaliser un démembrement temporaire si vous ne souhaitez pas percevoir de loyers immédiats ⁽²⁾.

• SCPI via l'assurance-vie : aucune fiscalité n’est appliquée en l’absence de rachats. Au-delà de 8 ans de détention, en cas de rachat partiel ou total, les gains réalisés sur la SCPI sont soumis au prélèvement forfaitaire de 7,5 % ou de 12,8 % (ou sur option au barème progressif de l’IR) après un abattement de 4 600 euros (9 200 euros pour un couple), et aux prélèvements sociaux de 17,2 %.

Tableau comparatif des différences entre l’achat de SCPI en direct ou en assurance-vie

Critères	SCPI en direct	SCPI en assurance-vie
Fiscalité sur les revenus	Imposition au titre des revenus fonciers selon la tranche marginale d'imposition + 17,2 % PS	Pas de fiscalité sur les loyers tant qu'il n'y a pas de rachat. En cas de rachat après 8 ans, taxation au prélèvement forfaitaire de 7,5 % ou 12,8 % après abattement (4 600 €/9 200 € pour un couple) + 17,2 % de prélèvements sociaux ou au barème de l’IR
Impact sur l'IFI	Les parts entrent dans le calcul de l'IFI	Non concerné

Comment la liquidité est-elle affectée ?

La revente des parts de SCPI en direct peut s’avérer complexe et peu liquide. En effet, la société de gestion n’est pas tenue de racheter vos parts. A contrario, dans un contrat d'assurance-vie, vous pouvez vendre vos parts à l’assureur à tout moment.

Liquidité des parts de SCPI en direct et en assurance-vie

Critères	SCPI en direct	SCPI en assurance-vie
Liquidité des parts SCPI	Revente des parts potentiellement complexe et peu liquide	Possibilité de vendre ses parts à l’assureur à tout moment.

Comment choisir entre SCPI en direct et via assurance-vie ?

Le choix d’investir dans des SCPI en direct ou via un contrat d'assurance-vie repose sur plusieurs facteurs clés : la diversité des SCPI, les frais associés et le rendement potentiel. Chaque mode d'investissement a ses avantages et inconvénients. Le meilleur choix dépend de vos objectifs personnels, de votre situation fiscale et de votre stratégie d'investissement à long terme.

La diversité des SCPI

En matière de choix de SCPI, il est important de comparer les deux options :

• SCPI en direct : vous avez accès à un large éventail de SCPI, vous permettant de choisir parmi des SCPI fiscales, de plus-values, de rendement, de bureaux, de commerces ou étrangères. Cette diversité offre une plus grande liberté dans le ciblage de votre stratégie d'investissement ;
• SCPI via l'assurance-vie : le choix est plus limité, car toutes les SCPI ne sont pas disponibles dans les contrats d’assurance-vie, tout dépend de l'assureur et du contrat. Certains contrats proposent une sélection restreinte, il est donc fondamental de vérifier la liste des SCPI éligibles avant de souscrire.

Les frais associés

Il est essentiel d’analyser les frais des SCPI en assurance-vie ou en direct pour optimiser votre rendement :

• SCPI en direct : la commission de souscription peut s’élever jusqu’à 12 %. Les frais de gestion sont déduits des rendements communiqués ;
• SCPI via l’assurance-vie : en plus des frais de gestion de la SCPI, s’ajoutent des frais de gestion liés au contrat d'assurance-vie. Cependant, les contrats d'assurance-vie proposent souvent des réductions sur les commissions de souscription des SCPI.

Rendement

Le rendement potentiel diffère entre une détention de SCPI en direct ou en assurance-vie :

• SCPI en direct : vous recevez 100 % des loyers, nets des frais de gestion ;
• SCPI en assurance-vie : certains assureurs prélèvent une partie des gains distribués par les SCPI (jusqu'à 15 % maximum), réduisant ainsi le rendement pour l'épargnant avant même les frais de gestion du contrat.

Quel est le meilleur choix pour un investisseur débutant ?

Voici quelques conseils clés pour aider les investisseurs débutants à à choisir entre la détention de SCPI en direct et en assurance-vie :

• avant tout, il est essentiel de bien appréhender les SCPI et l'assurance-vie, ainsi que leur fonctionnement ;
• évaluez votre appétence au risque, car les SCPI, comme tout investissement immobilier, comportent un risque lié à la volatilité du marché immobilier ;
• réfléchissez en amont à vos objectifs d'investissement, tels que la constitution de votre patrimoine, la préparation de votre retraite ou la transmission de votre patrimoine. Par exemple, l'assurance-vie répondra parfaitement à une planification successorale, en revanche, l’investissement en direct procurera généralement un rendement plus attractif ;
• selon votre tranche marginale d’imposition, l'investissement en SCPI en direct peut entraîner une fiscalité plus lourde sur les revenus fonciers. L'assurance-vie, quant à elle, propose une fiscalité allégée après huit ans de détention ;
• n'hésitez pas à consulter un conseiller en gestion de patrimoine qui vous aidera à aligner votre stratégie d'investissement en SCPI avec votre profil personnel et vos objectifs financiers.

SCPI en assurance-vie ou SCPI en direct : ce qu’il faut retenir

L'investissement en SCPI, que ce soit en direct ou via une assurance-vie, présente des avantages et des inconvénients. Voici ce qu’il faut retenir :

	SCPI en direct	SCPI via une assurance vie
Diversité des choix	Large gamme de SCPI disponibles, offrant une plus grande flexibilité dans votre stratégie d'investissement	Choix plus restreint dépendant de l'offre de l'assureur, mais simplification de la gestion et intégration dans une stratégie d'épargne globale
Fiscalité	Imposition des revenus fonciers selon votre tranche marginale d'imposition plus les prélèvements sociaux, avec toutefois une possibilité d'optimisation fiscale (achat à crédit, démembrement)	Fiscalité allégée sur les gains après 8 ans de détention, et imposition seulement en cas de rachat
Frais	Frais de gestion et commissions de souscription à prendre en compte impactant le rendement net	Frais de gestion de la SCPI et du contrat d'assurance-vie, parfois compensés par des réductions sur les commissions de souscription
Rendement potentiel	Rendement généralement plus élevé, avec perception de 100 % des loyers nets	Rendement brut potentiellement inférieur en raison des prélèvements par l'assureur, mais rendement net attrayant dû à la fiscalité avantageuse
Liquidité	Liquidité moindre, dépendant des conditions du marché immobilier et des règles de la SCPI	Meilleure liquidité, les parts pouvant être rachetées à tout moment par l'assureur
Planification successorale	Les parts de SCPI sont réintégrées dans le patrimoine pour le calcul de l'IFI et sont taxées comme une succession classique	Avantages en termes de transmission, avec une fiscalité successorale favorable