Comment acheter des SCPI sur une assurance-vie ?

Pourquoi associer SCPI et assurance vie ?

Opter pour un financement des parts de SCPI via une assurance vie présente plusieurs avantages.

• Le placement est soumis à la fiscalité de l’assurance vie, et non à celle des revenus fonciers comme pour un achat de parts en direct.
• Opter pour des SCPI en assurance vie permet de diversifier ses investissements et son patrimoine, ce qui dilue les risques de pertes de capital.
• Choisir un contrat d’assurance vie avec SCPI permet d’investir dans des unités de compte plus rémunératrices que des fonds en euro tout en bénéficiant de la stabilité de l’immobilier.
• L’assurance vie permet de se constituer un capital qu’il est possible de retirer à tout moment.
• Enfin, la revente des parts en SCPI via une assurance vie est souvent plus facile et plus rapide qu’une revente de parts achetées en direct, impliquant que la société de gestion trouve un repreneur.

Quels sont les avantages fiscaux des SCPI en assurance vie ?

Aucune imposition pendant le contrat

Le détenteur d’une assurance vie avec SCPI est imposé uniquement lorsqu’il rachète partiellement ou totalement son contrat (c’est-à-dire lorsqu’il retire ses fonds). Ce sont les intérêts générés qui sont soumis à la fiscalité.

Le prélèvement forfaitaire unique au moment du retrait

Les intérêts obtenus grâce à des versements effectués depuis le 27 septembre 2017 dans le cadre d’un contrat d’assurance vie sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU). Celui-ci s’applique lors du retrait partiel ou total du capital disponible. Son taux varie en fonction de la durée de détention du contrat.

• Le PFU s’élève à 24,7 % (7,5 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % pour les prélèvements sociaux) pour un capital inférieur à 150 000 € et pour un retrait intervenant huit ans après l’ouverture du contrat d’assurance vie. Le détenteur bénéficie d’un abattement annuel de 4 600 € (9 200 € pour un couple marié) sur les gains générés.
• Il est de 30 % (12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % pour les prélèvements sociaux) si le retrait intervient avant les huit ans.

Ces données sont issues du site economie.gouv.fr et plus particulièrement de la publication “Pourquoi souscrire un contrat d'assurance vie ?”. Elles ont été relevées en mars 2024.

Un placement non soumis aux droits de succession

Au moment du décès de l’assuré, le contrat d’assurance vie n’est pas intégré à la succession du défunt. Le capital qui est donc versé au bénéficiaire du contrat n’est pas soumis aux droits de succession dans la mesure où il ne dépasse pas 152 500 €.

Si le capital dépasse ce plafond et que le bénéficiaire du contrat n’est pas le conjoint ou le partenaire de PACS, la fiscalité appliquée lors de la transmission va dépendre :

• de la date d’ouverture du contrat ;
• de la date de versement des primes ;
• de l’âge de l’assuré.

•  Les sommes versées avant les 70 ans de l’assuré, après application de l’abattement de 152 500 € par bénéficiaire, sont taxées à 20 % jusqu’à 700 000 euros et à 31,25 % au-delà.

• Sur les sommes versées après les 70 ans de l’assuré, un abattement unique de 30 500 € est appliqué.

La fiscalité d'une SCPI en assurance-vie en bref

• Aucune imposition durant le contrat
• Prélèvement forfaitaire unique au moment du rachat
• Abattement annuel de 4 600 € si le contrat a plus de 8 ans
• Pas de droits de succession jusqu’à 152 500 €

Comment les SCPI en assurance vie dynamisent-elles l'épargne ?

Le rendement moyen des SCPI était en 2022 de 4,53 %, selon portail.scpi.fr, alors que celui des fonds euro de l’assurance vie se situait en 2023 à 2,50 % d’après le baromètre Facts & Figures, conseil en stratégie et en management.

Intégrer la SCPI dans une assurance vie permet de dynamiser le rendement du contrat.

Cependant, les assureurs imposent généralement un montant ou un pourcentage maximum en SCPI dans le contrat. Celui-ci ne peut pas en effet se composer à 100 % de SCPI.

Les assureurs peuvent ainsi exiger que les fonds SCPI représentent moins de la moitié du contrat multisupports.

Comment choisir les meilleures SCPI pour son assurance vie ?

Différents éléments sont à analyser pour sélectionner la SCPI à intégrer dans votre contrat d’assurance vie.

1. La performance de la SCPI et son ancienneté pour jauger sa stratégie d’investissement et ses qualités de gestion.
2. Les frais d’entrée et de gestion.

Il est important aussi d’étudier les conditions du contrat d’assurance, notamment :

• la distribution totale ou partielle des rendements qui varie selon les assureurs ;
• le plafond d’investissement en SCPI.

Les contrats d’assurance vie proposant d’investir dans des SCPI sont relativement rares sur le marché.

Exemple de quelques SCPI performantes

Contrat d’assurance	Linxea Spirit 2 par l'assurance Spirica	Lucya Cardif par l’assurance BNP Paribas Cardif	Placement-direct Vie par l’assurance Swisslife
Frais de gestion annuels	0,5 %	0,5 %	0,5 %
Ticket d’entrée	500 €	500 €	500 €
Performance sur le fonds en euro	3,13 % en 2023 (chiffre assureur)	3 % en 2023 (chiffre assureur)	Entre 1,70 et 3,80 % en 2023 (chiffre assureur)

Il est possible de souscrire un contrat d’assurance vie SCPI en banque ou auprès d’un assureur. Pour sélectionner votre investissement, il est important aussi de tenir compte de vos objectifs patrimoniaux.

Quelles sont les limites de l'investissement en SCPI via l'assurance vie ?

L’achat de parts en SCPI par l’assurance vie comporte aussi des inconvénients à appréhender et à prendre en compte avant de choisir ce placement.

• Il convient de compter des frais de gestion du contrat d’assurance vie, en plus des frais de gestion et d’acquisition liés aux parts de SCPI.
• L’investisseur doit se fier aux formules SCPI assurance vie proposées par son assureur et choisir parmi celles-ci. Ce qui restreint ses options et ses investissements. Il est à noter également que tous les assureurs ne développent pas des contrats d’assurance vie avec SCPI.
• Les assureurs sont en droit de ne pas distribuer la totalité des revenus générés par la SCPI. Ils peuvent retenir jusqu’à 15 % des revenus locatifs selon le code des assurances, ce qui impacte le rendement du placement.
• Il n’est pas possible de souscrire un emprunt pour investir en SCPI via une assurance vie.

Acheter des SCPI en direct ou via une assurance vie ?

Vous hésitez entre des parts de SCPI en direct ou assurance vie ? Ces deux investissements possèdent des points forts et des points faibles.

• Un placement assurance vie-SCPI dépend de la fiscalité de l’assurance vie, un investissement SCPI en direct est soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
• Le prix de la souscription de la SCPI en assurance vie est moins cher que celui d’une SCPI en direct.
• En achetant des parts de SCPI en direct, il peut y avoir un délai de jouissance, c’est-à-dire une période durant laquelle vous ne percevez pas de revenus locatifs (durant les travaux par exemple). Ce délai de jouissance est limité à un mois dans les contrats d’assurance vie.
• La liquidité des parts de SCPI incluses dans une assurance vie est garantie par l’assureur. Les modalités de revente de parts en direct varient selon le type de SCPI et peuvent impliquer des délais conséquents.

Avantages et inconvénients d’une SCPI en assurance vie vs en direct

	Avantages	Inconvénients
SCPI en assurance vie	Imposition seulement lors du retrait Exonération des droits de succession Liquidité des parts	Taux de redistribution des dividendes (l’assureur peut garder jusqu’à 15 %) Choix limité de SCPI Achat comptant
SCPI en direct	Revenus locatifs réguliers De nombreux placements possibles : SCPI fiscale, SCPI de rendement, SCPI de plus-value Achat à crédit possible Intérêts d’emprunt déductibles des revenus imposables	Revenus fonciers soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux Délai pour revendre les parts ou pour trouver un repreneur  Rendement variable selon le type de SCPI

Comment l'investissement en SCPI en assurance vie s'adapte-t-il à vos objectifs patrimoniaux ?

L’investissement en SCPI en assurance vie répond à différents objectifs patrimoniaux. Il peut être intéressant pour ceux qui souhaitent :

• se constituer une épargne (pour la retraite ou pour une transmission) ;
• investir dans l’immobilier locatif sans avoir à gérer les formalités ;
• veulent diversifier leurs actifs financiers ;
• profiter de la sécurité et de la fiscalité du contrat d’assurance vie.

SCPI en assurance vie : ce qu’il faut retenir

• Opter pour un contrat d’assurance vie avec SCPI permet de combiner les avantages d’une assurance vie et la sécurité d’un investissement immobilier.
• Seuls les intérêts générés par les versements sont imposés et uniquement lors du rachat de l’assurance vie. Ils sont soumis à un prélèvement forfaitaire unique variable selon la durée de détention du contrat. L’assuré bénéficie cependant d’un abattement annuel de 4 600 €.
• Le choix des assurances vie en SCPI reste limité. Il est indispensable de bien étudier les performances de la société de gestion SCPI et les modalités du contrat pour choisir le produit d’investissement conforme à ses objectifs.