⏱L'essentiel en quelques mots
Avez-vous déjà envisagé d’investir en SCPI (Société civile de placement immobilier) ? Si vous souhaitez réaliser un placement sur le long terme pour vous constituer un revenu complémentaire, il peut être intéressant de souscrire un crédit visant à financer les parts de la SCPI. De cette manière, vous n’utilisez pas votre épargne personnelle. Découvrez vite comment fonctionne l’achat de parts de SCPI à crédit.
- En acquérant des parts de SCPI à crédit, vous pouvez bénéficier de l’effet levier. La différence entre les revenus générés et la mensualité du prêt permet de réduire fortement l’effort financier personnel.
- Si vous êtes soumis au régime réel de l’imposition, vous pouvez déduire les intérêts de l’emprunt de vos revenus locatifs.
- La majorité des banques proposent des crédits pour financer les parts de SCPI.
- Le prêt peut être amortissable ou in fine.
- L’investissement en SCPI n’étant pas garanti, les organismes bancaires peuvent demander la constitution d’une hypothèque de bien immobilier ou le nantissement des parts de SCPI.
Sommaire
Investir dans des SCPI à crédit : comment cela fonctionne ?
Les SCPI (Sociétés civiles de placement immobilier) sont des organismes collectifs permettant d’investir dans l’immobilier de manière indirecte. En échange de l’acquisition d’une partie du capital social, l’investisseur obtient un revenu régulier issu des loyers des biens immobiliers détenus par la SCPI.
Il est possible d’acquérir des parts de SCPI au comptant ou à crédit. Il faut compter entre 200 € et plus de 800 € par part. Si vous ne disposez pas d’un apport personnel, l’achat à crédit peut être une solution intéressante.
Investir dans une SCPI à crédit, c’est faire le choix d’un placement à long terme, comme pour l’achat d’un bien immobilier.
Voici comment l’investissement se déroule.
- Vous comparez les SCPI pour trouver celle correspondant le mieux à vos objectifs.
- Vous contactez le gestionnaire de la SCPI ou un gestionnaire de patrimoine pour acquérir des parts dans la SCPI sélectionnée.
- Une clause suspensive d’obtention d’un prêt est insérée dans le contrat d’acquisition.
- Vous réalisez des demandes de prêt auprès d’établissements bancaires.
- Un organisme bancaire vous donne son accord et vous pouvez finaliser l’acquisition des parts de SCPI à crédit.
Quels sont les avantages d’un crédit SCPI ?
Acheter ses parts de SCPI à crédit présente plusieurs atouts. Il faut toutefois bien comprendre les mécanismes en jeu pour réussir son investissement.
Comment l’effet de levier peut booster votre investissement ?
Investir dans une SCPI à crédit permet de profiter d’un effet levier. Il s’agit de la différence entre le coût de l’emprunt et le montant des revenus procurés par la SCPI. Plus l’écart est important, plus la mensualité du crédit est remboursée grâce aux loyers versés par la société de placement.
L’effet de levier permet de réaliser une opération financière proche de zéro euro où vous n’avez pas à payer de votre poche l’emprunt souscrit pour l’acquisition des parts. L’effet levier élevé augmente la rentabilité de votre placement.
Bon à savoir
Plus les taux d’intérêt sont bas, plus l’effet levier est important. Dans le contexte de remontée des taux bancaires, il est important de vérifier que la différence entre le taux obtenu et la rentabilité reste suffisants. Il faut, de plus, avoir conscience des risques de l’investissement en SCPI. Il ne s’agit pas d’un placement garanti. La rentabilité passée ne présume pas de la rentabilité future.
Quels sont les avantages fiscaux du crédit SCPI ?
Acheter vos parts de SCPI à crédit permet de vous créer des charges supplémentaires. Si vous êtes imposé selon le régime réel, vous pouvez déduire tous vos frais de vos revenus. C’est le cas, notamment, des intérêts payés à la banque. Ainsi, l’investissement en SCPI à crédit permet de réduire son imposition. Ce mécanisme permet d’augmenter votre rentabilité à long terme.
Bon à savoir
Certaines SCPI dites « fiscales » ont pour objectif premier de réduire l’imposition de leurs investisseurs. Pour y parvenir, elles utilisent différentes niches fiscales, comme le déficit foncier, la loi Pinel ou la loi Denormandie. Ces SCPI s’adressent à des investisseurs dont l’imposition est élevée.
Exemple d’une SCPI à crédit et de ses avantages fiscaux
Pour vous aider à visionner tous les tenants et aboutissants de l’investissement en SCPI à crédit, voici un exemple.
Madame B. souhaite acquérir 100 parts de SCPI. Le montant de cet investissement est de 50 000 €. Elle sollicite un prêt sur quinze ans pour acquérir ces parts. La mensualité du crédit obtenu est de 335 €. Le montant des revenus générés par la SCPI est de 135 € par mois et l’impôt sur le revenu est de 25 €.
L’effort financier personnel de Madame B. est de : 135 € — (335 € + 25 €) = — 225 €. Chaque mois, elle devra payer 225 € pendant quinze ans pour rembourser le prêt ayant servi à acquérir ses parts de SCPI.
Si Madame B. est imposée selon le régime réel, elle peut déduire les intérêts de son emprunt de ses revenus locatifs générés par la SCPI.
Comment se déroule un crédit de SCPI ?
La principale contrainte dans l’acquisition de parts de SCPI à crédit tient dans l’obtention du financement.
Les banques qui proposent le crédit de SCPI
La majorité des banques acceptent de prêter pour l’achat de parts de SCPI. Vous pouvez vous tourner vers les banques traditionnelles (BNP Paribas, Crédit Agricole, Crédit Mutuel, etc.). Certaines banques en ligne proposent également des prêts pour financer un investissement à crédit.
Les organismes bancaires sont souvent assez réticents pour le financement de l’acquisition de parts de SCPI. Il est important de présenter un dossier de demande d’emprunt complet.
Bon à savoir
En fonction du montant du prêt demandé, l’établissement bancaire peut vous proposer un prêt à la consommation (en dessous de 75 000 €) ou un prêt immobilier.
Le type de prêt proposé pour acheter des SCPI à crédit
Deux types de crédits peuvent être utilisés pour financer un achat de parts de SCPI :
- Le crédit amortissable : il s’agit d’un prêt dont le capital et les intérêts sont payés un peu chaque mois. C’est l’emprunt le plus classique, notamment utilisé pour les achats immobiliers. C’est une solution de remboursement souple et qui demande peu d’effort financier. En effet, le remboursement est échelonné dans le temps.
- Le crédit in fine : ce type de prêt est moins utilisé. Chaque mois, l’emprunteur rembourse uniquement les intérêts. Au terme de l’emprunt, il doit rembourser l’entièreté du capital. Le crédit in fine permet de profiter plus rapidement des revenus de la SCPI. Cela oblige néanmoins à disposer de la somme totale à la fin du prêt.
Les garanties
L’investissement en SCPI présente un risque financier. Les établissements bancaires demandent donc souvent une garantie pour sécuriser le remboursement du capital emprunté.
Si vous disposez d’un bien immobilier, vous devrez constituer une hypothèque. En cas de non-remboursement, la banque est autorisée à saisir l’immeuble pour le vendre et se rembourser.
Les organismes bancaires peuvent aussi vous demander un nantissement sur un portefeuille de valeurs mobilières, par exemple. Le nantissement peut être réalisé sur les parts de SCPI acquises.
Enfin, il est possible de se constituer une garantie via un cautionnement. La caution peut être une personne physique (un proche, souvent) ou une entreprise spécialisée.
Les taux proposés par les banques
Le taux d’intérêt appliqué par la banque pour votre financement de parts de SCPI à crédit varie en fonction de plusieurs critères.
- Votre situation financière.
- Votre profil de risque emprunteur.
- La notoriété de la SCPI choisie.
- Les garanties présentées.
- Le montant à emprunter et la durée du prêt.
Pour connaître le taux d’intérêt qui vous est applicable, il est recommandé de demander des devis personnalisés auprès des établissements bancaires. Vous pouvez aussi utiliser un simulateur de crédit en ligne pour vous faire une première idée et comparer plus facilement les offres entre elles.
SCPI à crédit : ce qu’il faut retenir
- Il est possible d’acquérir des parts de SCPI à crédit pour réaliser un investissement de long terme.
- De cette manière, il est possible de bénéficier de l’effet levier de l’emprunt.
- En déduisant vos intérêts de vos revenus, vous pouvez également diminuer votre imposition.
- Comparer les offres de plusieurs établissements bancaires peut vous permettre de trouver le financement le plus intéressant pour l’acquisition de parts de SCPI à crédit.
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