⏱L'essentiel en quelques mots
L’immobilier locatif représente un support d’investissement intéressant lorsque l’on est expatrié.
Il permet de se constituer un patrimoine et de le développer. En investissant dans la pierre, vous pouvez également préparer votre retraite ou encore sécuriser l’avenir de vos enfants tout en bénéficiant de revenus passifs. Cependant, avant de réaliser un investissement dans l’immobilier, l’enjeu reste de savoir si celui-ci sera vite rentabilisé. C’est ici que la notion de fiscalité des revenus locatifs entre en jeu et devient essentielle.
Voici ce qu’il faut savoir pour payer moins d’impôt sur ses revenus fonciers en France quand on est non-résident :
- les achats à privilégier pour profiter d’une fiscalité avantageuse en investissant quand on réside à l’étranger ;
- la fiscalité qui s’applique selon le régime de gestion locative choisie en nue-propriété ou en meublé ;
- les règles de la fiscalité immobilière quand on est non-résident pour éviter notamment la double imposition ;
- les spécificités fiscales concernant le propriétaire expatrié.
Sommaire
- La fiscalité des revenus fonciers pour un expatrié
- Les types d’acquisitions les plus avantageuses pour les non-résidents
- Comment déclarer ses revenus en France lorsqu’on est expatrié ?
- Non-résidents : comment éviter la double imposition ?
- Les impacts sur les revenus fonciers en cas de vente ou d'achat pour un expatrié
La fiscalité des revenus fonciers pour un expatrié
Les revenus fonciers issus des locations en France sont soumis à l’impôt sur le revenu, y compris pour les non-résidents. Expatrié ou résident en France, les revenus locatifs sont dans tous les cas imposables.
Cela comprend donc non seulement les revenus de vos immeubles en France, mais aussi les droits relatifs à ces immeubles (usufruit, droits indivis, nue-propriété, etc.) ou encore les produits accessoires et les droits immobiliers (parts ou actions de sociétés immobilières).
Sachez toutefois que cette imposition est différente selon la localisation du foyer fiscal.
Autrement dit, en fonction du pays d’installation et si le propriétaire est considéré comme résident ou non-résident en France, la fiscalité applicable aux revenus locatifs peut varier. Par ailleurs, le régime fiscal est conditionné par le type de location :
- s’il s’agit de revenus issus de la location nue, ou non meublée, ils sont soumis à la fiscalité des « revenus fonciers » ;
- s’il s’agit de revenus meublés, ils entrent dans la catégorie des revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
Les types d’acquisitions les plus avantageuses pour les non-résidents
L’immobilier permet de créer et de développer un patrimoine et générer des revenus passifs. Pour la réussite de ce projet, il est recommandé d’optimiser toutes les étapes, de l’acquisition jusqu’à la mise en location, en passant par le choix du régime fiscal.
Comme vu précédemment, il existe deux régimes fiscaux lorsque l’on fait de la location qui génère des revenus. La location vide génère des revenus fonciers tandis que la location meublée génère des revenus BIC.
Acquisition d’un bien immobilier non meublé
Si les revenus fonciers sont issus d’un bien acquis en France en tant que non-résident et mis en location vide, vous pouvez prétendre au régime du microfoncier. Ce mode simplifié de déclaration est possible si vos revenus ne dépassent pas 15 000 € de loyers bruts perçus par an.
Dans ce cas, un abattement de 30 % est automatiquement appliqué. Cette déduction fiscale est faite sans avoir besoin de fournir la moindre pièce justificative sur le calcul de votre assiette imposable.
En revanche, si vous êtes non-résident et que vos revenus fonciers en France sont supérieurs à 15 000 €, le régime « réel » devra être appliqué. Il convient alors au propriétaire non-résident en France de déduire lui-même l’ensemble des frais liés au bien acquis, tels que :
- les intérêts d’emprunt ;
- le coût de l’assurance emprunteur ;
- le montant des travaux, etc.
Acquisition d’un bien meublé
Les revenus provenant de la location meublée doivent être déclarés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).Le principe est identique à la déclaration des revenus fonciers. Le régime réel s’applique lorsque les revenus locatifs sont supérieurs à 77 700 €. En dessous de ce seuil, c’est le régime micro-BIC qui s’applique.
Le régime réel est particulièrement intéressant, car il permet de déduire l’ensemble des charges liées à la location, comme la taxe foncière, les frais de notaire, les charges de copropriété, etc. En dessous de 77 700 € bruts annuels de revenus locatifs, il est également possible de choisir le régime réel si ce dernier est plus avantageux pour le propriétaire bailleur non-résident. Pour information, cette option est irrévocable pendant trois ans.
Quelle différence entre LMNP et LMP ?
Par ailleurs, si vos revenus bruts annuels n’excèdent pas le seuil des 23 000 €, il est possible de bénéficier du statut LMNP (loueur en meublé non professionnel). Pour profiter de ce statut, en plus de respecter le plafond de revenus locatifs, il faut également que ceux-ci soient inférieurs aux revenus professionnels du foyer fiscal.
Ce dispositif vous permet d’investir de manière simple sous le régime réel. Avec celui-ci, vous pourrez donc non seulement déduire l’amortissement du bien, mais aussi vos charges locatives et autres dépenses en déficit direct (frais d’agence, intérêt d’emprunt, etc.) dans le calcul de l’assiette imposable.
Ces dépenses déductibles des revenus locatifs sont particulièrement avantageuses, car cela permet, dans de nombreux cas, de pratiquer du déficit foncier. Un régime qui apporte ainsi un excellent rendement locatif.
À noter que si vous avez acquis plusieurs biens immobiliers en location meublée, vous êtes sous le statut de loueur meublé professionnel (ou LMP). Comme pour le statut LMNP, il y a des conditions à remplir afin d’être affilié au dispositif LMP. D’abord, il faut être propriétaire d’au moins un bien immobilier. Puis, les recettes locatives doivent dépasser le seuil des 23 000 € et être supérieurs aux revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt. Le LMP permet de déduire des impôts davantage de charges comme celles liées à l’amortissement.
Comment déclarer ses revenus en France lorsqu’on est expatrié ?
L’année suivant le départ à l’étranger, les non-résidents doivent déclarer à l’Administration française les revenus perçus en France. Si vous continuez à percevoir des revenus de sources françaises, il convient de déclarer :.
- les revenus fonciers (location nue) : pour ce faire, il est nécessaire de compléter la déclaration n° 2042 NR et, si les revenus dépassent 15 000 € ou si ce régime est plus favorable au propriétairenon-résident, d'y joindre le formulaire n° 2044 pour le régime réel. Le montant des charges déductibles sera ensuite reporté sur la déclaration principale pour calculer le revenu imposable.
- les revenus BIC (location meublée) : les revenus sont à déclarer via le formulaire complémentaire 2042 C PRO. Selon le régime choisi (micro-BIC ou régime réel), l'abattement de 50 % (ou 71 % s’il s’agit d’un meublé de tourisme) ou les déductions spécifiques s'appliqueront pour optimiser l'assiette imposable.
Si vous souhaitez investir dans l’immobilier en tant qu’expatrié, gardez en tête que le régime le plus intéressant est le régime LMNP réel qui implique de louer en meublé.
Bon à savoir
Depuis la nouvelle loi des finances de 2021, dès que les revenus locatifs fonciers excèdent 23 000 € annuels, les expatriés basculent de manière quasi automatique dans le dispositif du LMP.
Non-résidents : comment éviter la double imposition ?
En France, les revenus tirés d’une activité de location meublée, que cette activité soit considérée comme réalisée à titre professionnel ou non, relèvent du régime des BIC. Que le propriétaire expatrié relève de la catégorie des LMNP ou LMP n’a pas d’influence sur les règles d’imposition en France.
Ainsi, même si en France les revenus fonciers entrent dans la catégorie des BIC, ils restent considérés comme des revenus de biens immobiliers. Les conventions fiscales signées entre la France et les autres pays prévoient des règles pour éviter la double imposition des revenus locatifs. Il faut généralement imputer sur l’impôt dû dans le pays de résidence un crédit d’impôt équivalent à l’impôt français, au titre des mêmes revenus fonciers.
Les impacts sur les revenus fonciers en cas de vente ou d'achat pour un expatrié
Lorsque vous décidez d'acheter ou de vendre un bien immobilier en France en tant qu'expatrié, il est important de connaître les taux d’imposition des revenus fonciers pour les non-résidents et les implications fiscales qui en découlent.
Imposition lors d'une vente
En cas de cession d'un bien immobilier, les expatriés sont soumis à une fiscalité sur la plus-value immobilière réalisée. Le taux d'imposition comprend un prélèvement forfaitaire de 19 % auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 15,5 %. Cependant, des exonérations peuvent s'appliquer en fonction de la durée de détention du bien, avec des abattements qui augmentent au fil des années de détention. En effet, vous êtes exonéré d'impôt sur la plus-value immobilière dès la 22e année de détention d’un bien immobilier, et de prélèvements sociaux à partir de la 30e année.
Acquisition et amortissement pour l'optimisation fiscale
Si l'achat est destiné à la location meublée, les dispositifs LMNP ou LMP permettent de déduire l'amortissement du bien ainsi que d'autres charges (travaux, frais d'agence, etc.) pour réduire le montant imposable. Ce mécanisme est particulièrement intéressant pour les expatriés cherchant à maximiser leurs revenus locatifs nets.
Ces éléments permettent aux non-résidents de choisir la stratégie la plus adaptée pour optimiser leur patrimoine et ainsi minimiser la charge fiscale.
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