Fiscalité des revenus locatifs expatrié : comment payer moins d'impôts ?

Que faut-il savoir sur la fiscalité des revenus locatifs pour un expatrié ?

Les revenus fonciers issus des locations sont soumis à l’impôt sur le revenu, y compris pour les non-résidents. Expatrié ou résident en France, les revenus locatifs sont dans tous les cas imposables. 

Cela comprend donc non seulement les revenus de vos immeubles en France, mais aussi les droits relatifs à ces immeubles (usufruit, droits indivis, nue-propriété, etc.) ou encore les produits accessoires et les droits immobiliers (parts ou actions de sociétés immobilières). 

Sachez toutefois que cette imposition est différente selon la localisation du foyer fiscal.
Autrement dit, en fonction du pays d’installation et si le propriétaire est considéré comme résident ou non-résident en France, la fiscalité applicable aux revenus locatifs peut varier. Par ailleurs, le régime fiscal est conditionné par le type de location :

• s’il s’agit de revenus issus de la location nue, ou non meublée, ils entrent dans la catégorie des « revenus fonciers » ;
• s’il s’agit de revenus meublés, ils entrent dans la catégorie des revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

Quels types d’acquisitions sont plus avantageuses ?

L’immobilier permet de créer et de développer un patrimoine et générer des revenus passifs. Pour la réussite de ce projet, il est recommandé d’optimiser toutes les étapes, de l’acquisition jusqu’à la mise en location, en passant par le choix du régime fiscal.

Comme vu précédemment, il existe deux régimes fiscaux lorsque l’on fait de la location qui génère des revenus. La location vide génère des revenus fonciers tandis que la location meublée génère des revenus BIC.

Acquisition d’un bien immobilier en nue-propriété 

Si les revenus fonciers sont issus d’un bien acquis en France et mis en location vide, vous pouvez prétendre au régime du micro-foncier. Ce mode simplifié de déclaration est possible si vos revenus ne dépassent pas 15 000 euros de loyers bruts perçus par an. 

Dans ce cas, un abattement de 30 % est automatiquement appliqué. Cette déduction fiscale est faite sans avoir besoin de fournir la moindre pièce justificative sur le calcul de votre assiette imposable.
En revanche, si vos revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 euros, le régime « réel » devra être appliqué. Il convient alors au propriétaire non-résident en France de déduire lui-même l’ensemble des frais liés au bien acquis en nue-propriété, tels que :

• les intérêts d’emprunt ;
• le coût de l’assurance emprunteur ;
• le montant des travaux, etc.

Acquisition d’un bien chez un professionnel immobilier

Les revenus qui proviennent de la location meublée doivent être déclarés comme des bénéfices industriels et commerciaux. Le principe est identique à la déclaration des revenus fonciers. Le régime réel s’applique lorsque les revenus locatifs issus d’un bien chez un professionnel immobilier sont supérieurs à 70 000 euros. 

Ce régime réel est particulièrement intéressant, car il permet de déduire l’ensemble des charges liées à la location, comme la taxe foncière, les frais de notaire, les charges de copropriété, etc. En dessous de 70 000 euros bruts annuels de revenus locatifs, il est également possible de choisir le régime réel. Dans ce cas, vous êtes libre d’opter pour le régime de votre choix.

Quelle différence entre LMNP et LMP ? 

Par ailleurs, si vos revenus bruts annuels n’excèdent pas le seuil des 23 000 €, il est possible de bénéficier du statut LMNP (loueur en meublé non professionnel). Pour profiter de ce statut, en plus de respecter le plafond de revenus locatifs il faut également que ceux-ci ne représentent pas plus de la moitié des revenus professionnels du foyer fiscal. 

Ce dispositif vous permet d’investir de manière simple sous le régime réel. Avec celui-ci, vous pourrez donc non seulement déduire l’amortissement du bien, mais aussi vos charges locatives et autres dépenses en déficit direct (frais d’agence, intérêt d’emprunt, etc.) dans le calcul de l’assiette imposable.
Ces dépenses déductibles des revenus locatifs sont particulièrement avantageuses, car cela permet, dans de nombreux cas, de pratiquer du déficit foncier. Un régime qui apporte ainsi un excellent rendement locatif.

À noter que si vous avez acquis plusieurs biens immobiliers en location meublée, vous êtes sous le statut de loueur meublé professionnel (ou LMP). Comme pour le statut LMNP, il y a des conditions à remplir afin d’être affilié au dispositif LMP. D’abord, il faut être propriétaire d’au moins un bien immobilier. Puis, les recettes locatives doivent dépasser le seuil des 23 000 € et doivent représenter plus de 50 % des revenus du foyer fiscal, contrairement au LMNP. Le LMP permet de déduire des impôts davantage de charges comme celles liées à l’amortissement.

Comment éviter la double imposition ? 

En France, les revenus tirés d’une activité de location meublée, que cette activité soit considérée comme réalisée à titre professionnel ou non, relèvent du régime des BIC. Que le propriétaire expatrié relève de la catégorie des LMNP ou LMP n’a pas d’influence sur les règles d’imposition en France.

Ainsi, même si en France les revenus fonciers entrent dans la catégorie des BIC, ils restent considérés comme des revenus de biens immobiliers. Les conventions fiscales signées entre la France et les autres pays prévoient des règles pour éviter la double imposition des revenus locatifs. Il faut généralement imputer sur l’impôt dû dans le pays de résidence un crédit d’impôt équivalent à l’impôt français, au titre des mêmes revenus fonciers.

Comment déclarer ses revenus en France lorsqu’on est expatrié ? 

L’année suivant le départ à l’étranger, il est nécessaire de déclarer à l’administration française les revenus perçus en France. Si vous continuez à percevoir des revenus de sources françaises, il convient de déclarer les sommes dans le formulaire complémentaire 2042 NR et 2044 pour les revenus fonciers. 

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier en tant qu’expatrié, gardez en tête que le régime le plus intéressant est le régime LMNP réel qui implique de louer en meublé. Depuis la nouvelle loi des finances de 2021, dès que les revenus locatifs fonciers excèdent 23 000 € annuels, les expatriés basculent de manière quasi automatique dans le dispositif du LMP.