Tout savoir sur la plus value immobilière si on achète en étant expatrié

En tant qu’expatrié : comment déclarer la plus-value immobilière ?

La déclaration de la plus-value immobilière sera réalisée dès la conclusion de la vente. Généralement, c’est le notaire en charge de la vente qui s’acquitte de cette tâche, en plus de la vente elle-même et des formalités administratives nécessaires. En effet, les déclarations fiscales et le paiement des impôts sont inclus dans ces démarches. Ainsi, le notaire prélèvera simplement le montant exact de l'impôt sur le prix de cession.

Comment payer l’impôt ?

La plus-value immobilière si on achète en étant expatrié est directement versée par le notaire puisqu’il s’agit d’un impôt dû. De plus, si vous percevez d’autres revenus sur le territoire français qui sont soumis à l’impôt sur le revenu, vous devez reporter le montant de la plus-value sur le formulaire 2042 C (case 3VZ).
En effet, elle doit être prise en compte pour le calcul du revenu fiscal de référence.

Comment éviter la double imposition ?

Si vous êtes un Français expatrié et que vous réalisez une vente immobilière en France, cette vente sera en principe soumise au régime fiscal français, et la plus-value ne fait pas exception. Le problème, c’est qu’il est aussi possible que le régime des impôts du pays dans lequel vous vivez actuellement intègre également une imposition sur cette plus-value. Vous seriez alors soumis à une double imposition. Pour éviter d’être imposé par deux fois sur la même opération, rapprochez-vous des autorités fiscales des deux pays pour vous renseigner sur d’éventuelles ententes fiscales.

Comment calculer la plus-value immobilière ?

Si vous êtes non-résident et que vous réalisez une plus-value imposable en France, cette dernière sera calculée sur les mêmes modalités que les résidents français. Pour calculer la plus-value immobilière si on achète en étant expatrié, il faut appliquer la formule suivante :

(prix de vente + frais divers) – (prix d'acquisition + frais générés par la vente).

Il faut également appliquer un abattement pour durée de détention. Voici les taux d’abattement applicables pour les cessions réalisées par acte authentique signé après le 1er février 2012 :

• 2 % pour chaque année de détention au-delà de la 5e ;
• 4 % pour chaque année de détention au-delà de la 17e ;
• 8 % pour chaque année de détention au-delà de la 24e.

Au niveau des taux d'imposition du régime fiscal français, les pourcentages sont de :

• 19 % pour un vendeur ayant son adresse fiscale domiciliée dans un état membre de l'Union européenne, en Islande ou en Norvège ;
• 33,33 % pour un vendeur ayant son adresse fiscale domiciliée hors de l'Union européenne.

Comment est calculé l’impôt sur le revenu ?

La plus-value réalisée est également soumise au prélèvement forfaitaire unique au taux de 30 % (12,8 % d'impôt sur le revenu et 17,20 % de prélèvements sociaux). 

Il est aussi possible de choisir le barème progressif :

• 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5e et jusqu’à la 21e ;
• 1,60 % pour la 22e année de détention ;
• 9 % pour chaque année au-delà de la 22e.

Pour une détention de plus de 30 ans, l’exonération des prélèvements sociaux est acquise.

Quelles sont les conditions pour une exonération de la plus-value immobilière en tant qu’expatrié ?  

Il est possible de bénéficier d’une exonération sur la plus-value immobilière si on achète en étant expatrié pour une première cession immobilière. En effet, le vendeur peut profiter d’une exonération totale d’imposition de la plus-value sous réserve d’éligibilité. Depuis 2011, cet avantage fiscal a été supprimé pour la deuxième cession.

Pour être éligible, vous devez :

• vendre un bien en votre possession depuis plus de 30 ans ;
• être citoyen d'un état membre de l'Union européenne (y compris la Norvège et l'Islande) ou bien d'un autre état dans lequel l'exonération est permise ;
• justifier que vous avez été fiscalement domicilié en France pendant 2 années consécutives au minimum ;
• avoir utilisé le bien immobilier vendu comme résidence principale lorsque vous habitiez en France.

De quelles exonérations est-il possible bénéficier ?

L’exonération de plus-value immobilière pour un expatrié s’applique dans la limite d’une résidence par contribuable, avec un plafond à 150 000 € de plus-value nette imposable (appréciation au niveau du cédant). La fraction de la plus-value nette imposable qui dépasse ces 150 000 € est imposable aux conditions normales. Il s’agit toutefois d’un montant de plus-value très élevé, qui est seulement calculé après abattements pour durée de détention. Ainsi, la plupart des ventes sont exonérées de taxation, ce qui permet de réduire fortement l'impôt des autres.

Voici quelques détails supplémentaires en fonction de votre régime matrimonial :

• Concubins ou indivisaires : chaque personne constitue un cédant unique, avec une taxation distincte concernant l’imposition des plus-values. Le plafonnement à 150 000 € est évalué individuellement en fonction de la quote-part de plus-value réalisée par chacun des concubins ou coïndivisaires.
• Couples mariés ou co-cédants : pour un bien immobilier cédé conjointement, les époux sont considérés comme des co-cédants. Le plafonnement à 150 000 € de la plus-value exonérée sera évalué en fonction de la quote-part du bien (la plus-value revenant à chacun des époux) et non selon la plus-value totale réalisée par le couple. Un couple marié peut ainsi prétendre à une exonération plafonnée à 300 000 € pour la cession d’un bien détenu conjointement.