Comment faire un crédit immobilier en Espagne quand on est non-résident ?

Comment fonctionne le prêt immobilier en Espagne pour les non-résidents ?

Un résident espagnol est considéré comme tel par l’administration espagnole s’il remplit l’une des conditions suivantes :

• il vit sur le territoire plus de 183 jours par an ;
• la majorité de ses activités professionnelles ou intérêts économiques sont situés en Espagne ;
• son conjoint et ses enfants mineurs ont leur résidence habituelle sur le territoire (il ne doit pas y avoir de séparation légale entre les époux).

Le financement

Les banques espagnoles financent en général jusqu’à 80% de la valeur du bien acquis, si vous êtes résident permanent. Sinon, cette proportion tombe à 70, voire 60 %. Vous devez donc prévoir un financement complémentaire, bien souvent un apport personnel, pour compléter un crédit en Espagne pour non-résident.

Le taux d'intérêt 

Le taux d’intérêt dépend aussi de votre statut : il est en général plus élevé pour les non-résidents que pour les résidents. Si le prêt sollicité vise à acquérir une résidence secondaire, les conditions seront moins favorables, surtout si vous ne domiciliez pas vos revenus dans la banque espagnole.

Prêt à taux fixe ou à taux variable : il faut choisir

Vous devrez choisir entre un prêt à taux fixe ou à taux variable. Les Espagnols optent généralement pour le taux variable, alors que les Français sont plus friands des taux fixes. Les banques espagnoles vous proposent en général les deux.

La durée du crédit en Espagne pour non résident

Les durées de prêt sont plus longues qu’en France : en Espagne, vous pouvez emprunter jusqu’à 40 ans si vous êtes résident, sinon la durée est limitée à 30 ans.

Préparer son dossier

Comme en France, solliciter un prêt auprès d’une banque espagnole nécessite de bien peaufiner son dossier. Le dossier va permettre aux différentes banques de vous proposer un taux et un montant empruntable.

Comme en France, les banques espagnoles prennent en compte un taux d’endettement maximum de 33%, sauf si le reste à vivre est très important.

Justifier la provenance de l'apport personnel

Le fort montant de l’apport personnel impose à la banque de demander l’origine de cet apport. Il s’agit d’une sécurité obligatoire pour empêcher le blanchiment d’argent. Vous devrez donc justifier de l’origine de l’apport personnel (fonds propres, autre emprunt, héritage…).

Obtenir une identité fiscale espagnole

Pour acheter en Espagne ou ouvrir un compte bancaire auprès d’une banque ibérique, vous devez obtenir un Numéro d’Identification Étranger (NIE). Il équivaut à une immatriculation fiscale sur le territoire espagnol. Il se demande auprès de la police espagnole et il faut environ deux mois pour l’obtenir. 

Caractéristiques du prêt	Résident	Non-résident
Part du financement	Jusqu’à 80 %	Entre 60 et 70 %
Taux	Variable ou fixe	Variable ou fixe
Base du taux d’emprunt	Taux du marché	Majoration jusqu’à 0,4 %
Durée du prêt	Jusqu’à 40 ans	Entre 20 et 30 ans
Numéro NIE	Obligatoire	Obligatoire
Traduction des documents en français	Obligatoire	Obligatoire

Quel est le taux d'intérêt en Espagne ? 

Le taux d’intérêt d’un crédit en Espagne pour un français est situé aux alentours de 2 % et varient entre 1,75 et 2,75 %. Ce taux varie en fonction du montant emprunté et de la durée de remboursement. Cependant, le montant du prêt n’est pas calculé de la même façon. Dans notre pays, il correspond à la totalité ou une partie de la valeur d’acquisition du bien. En Espagne, il est calculé sur la valeur la plus basse du bien.

Quels documents sont nécessaires pour votre demande de prêts en Espagne ?

Comme en France, vous devrez présenter plusieurs documents à la banque pour obtenir un crédit en Espagne pour non-résident :

• justificatifs d’identité des emprunteurs et situation familiale (livret de famille) ;
• derniers bulletins de salaires ou de revenus (avis d’imposition, pension de retraite, bilan comptable...) et contrat de travail ;
• relevés de comptes bancaires ;
• justificatifs de revenus fonciers le cas échéant ;
• justificatif de domicile en Espagne ou en France ;
• montant total des crédits déjà possédés ;
• état de votre patrimoine immobilier ;
• montant et origine de votre apport personnel ;
• récapitulatif de vos charges ;
• Numéro d’Identification Étranger (NIE) ;
• présentation du projet immobilier en Espagne (s’agit-il d’un achat locatif, d’une résidence secondaire, d’un logement principal ?).

Prêt immobilier en Espagne ou en France : Quelles différences ?

Il paraît logique de solliciter un prêt en France lorsqu’on est résident français et qu’on souhaite acquérir une résidence secondaire ou faire un investissement locatif en Espagne. De plus, les taux d’intérêt en France sont actuellement plus intéressants (environ 1 % sur 20 ans, alors qu’ils avoisinent les 2 % en Espagne). 

Autre avantage, vous pouvez obtenir un financement jusqu’à 90 % en contractant votre prêt en France, alors qu’en Espagne il vous faudra un apport personnel entre 20 et 30 %. Cependant, les banques françaises n’accordent pas forcément ce type de prêt facilement et demandent des garanties (il s’agit le plus souvent d’une hypothèque sur un bien situé en France). 

Par ailleurs, vous serez quand même soumis à l’imposition espagnole pour votre achat, quel que soit le mode de financement (Impôt sur la Transmission Patrimoniale ou ITP dont le taux varie entre 4 et 11 % selon la communauté autonome sur lequel se trouve le bien).

Prêt selon le pays	Les plus	Les moins
Prêt en France	Financement jusqu’à 90 % Taux d’intérêt faible (1 % sur   20 ans). Pas besoin de traduction.	Hypothèque exigée sur un bien situé en France. Pas possible pour toutes les banques.
Crédit en Espagne pour français   non-résident	Montant du prêt calculé en fonction de la plus faible valeur du bien.  Taux fixe ou taux variable.	Financement entre 60 et 70 %. Taux d’intérêt autour de 2 % sur 20 ans. Taux majoré de 0,2 à 0,4 % pour les non-résidents. Obligation d’avoir un NIE

Quelles taxes quand on est propriétaire d’un logement en Espagne et non-résident ?

Lorsque vous achetez un bien en Espagne, vous êtes soumis aux taxes et impôts du pays, même si vous êtes non-résident. Quelle que soit la destination du bien, vous devrez vous acquitter :

• de la TVA (10 % sauf aux Canaries où elle est de 6,5 %) ;
• de l’impôt sur les Actes Juridiques Documentés (AJD) variable selon les communautés et compris entre 0 et 1,2 % ;
• de l’Impôt sur le Transfert de Propriété (ITP) si vous achetez dans l’ancien, avec un taux variant entre 4 et 11 % selon les communautés.

Achat de votre résidence secondaire

Si le bien est destiné à être votre résidence secondaire, vous serez soumis à l’impôt foncier (IBI), en moyenne de 1000 € par an. L’impôt sur le patrimoine concerne les ménages les plus aisés pour des résidences secondaires en Espagne qui valent au moins 700 000 €.

Achat d'un bien locatif

L’imposition varie en fonction du type de location (longue durée, temporaire ou touristique) :

• les locations longues durées et temporaires sont soumises à l’Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (IRNR) à hauteur de 19 % sur les revenus locatifs nets ;
• les revenus des locations touristiques doivent être déclarés trimestriellement et l’IRNR s’applique aussi (19 % sur 1,1 % de la valeur cadastrale du bien immeuble).