Placement pour achat immobilier : comment optimiser son épargne ?

Pourquoi épargner pour un futur achat immobilier ?

Un bien immobilier est souvent l’achat le plus onéreux réalisé au cours d’une vie. Pour accéder à cet objectif, vous pouvez souscrire un prêt immobilier et financer votre acquisition. Ainsi, pour s’assurer de la solvabilité de l’emprunteur, la banque exige bien souvent la présentation d’un apport personnel. Et cela pour plusieurs raisons.

• Les établissements bancaires imposent généralement aux emprunteurs de présenter un apport minimum de 10 %. La somme permettant de couvrir les frais annexes au prêt (notaire, constitution d’une garantie, frais de dossier…).
• Plus l’apport est conséquent, moins vous devez emprunter. De ce fait, vous payez moins d’intérêt et le prix global de votre investissement est plus réduit. Un apport personnel plus important c’est aussi un moyen de rassurer la banque quant à votre capacité à gérer vos finances. Cette dernière sera ainsi plus encline à vous concéder un prêt aux meilleures conditions.

Comment définir votre stratégie de placement immobilier ?

Pour définir une stratégie d’investissement immobilier, il est nécessaire de se poser plusieurs questions.

Quel montant idéal investir pour un futur achat immobilier ?

Vous devez commencer par fixer le budget de votre placement immobilier. Pour cela, vous devez déterminer la typologie de bien à acquérir : un appartement, une maison… La raison de votre achat vous aidera aussi. Il peut s’agir d’un investissement locatif, de l’achat d’une résidence principale ou secondaire. La localisation de l’immeuble aura également un impact sur le montant à investir.

Toutes ces indications vous permettent maintenant d’estimer le montant approximatif de votre investissement. Vous devez maintenant considérer vos moyens financiers pour connaître votre capacité de placement. Quel montant pouvez-vous épargner chaque mois ?

Quel horizon de placement avant l’achat d’un bien immobilier ?

Ensuite, vous devez vous interroger sur la durée de votre projet. Dans combien de temps souhaitez-vous investir ? Le temps dont vous disposez pour épargner est décisif sur l’efficacité de vos placements.

L’horizon de placement dépend de vos besoins et de vos objectifs. Si vous souhaitez acquérir votre résidence principale, la durée sera sûrement réduite. Si vous visez l’acquisition d’un appartement à louer, vous disposez sûrement de plus de temps.

Votre horizon de placement aura un impact direct sur le type de produit financier à utiliser.

Comment la fiscalité influence-t-elle votre placement ?

Il existe plusieurs types de produits financiers sur lesquels investir pour se constituer un apport dans le cadre d’un achat immobilier. Il est essentiel d’anticiper l’imposition des plus-values de ces produits financiers.

Souvent, il existe des réductions d’imposition pour les produits conservés pendant un certain nombre d’années. C’est le cas, par exemple, des assurances-vie. Les titulaires bénéficient d’un abattement de 150 000 € pour les contrats ouverts depuis plus de 8 ans. De la même manière, les gains des PEA (Plan épargne actions) sont exonérés d’impôt au-delà de la 5 année.

Quels placements pour anticiper un achat immobilier ?

Voici la liste des principaux placements vous permettant d’épargner en vue d’un achat immobilier.

Les livrets d’épargne : une valeur sûre

Les livrets d’épargne permettent de faire fructifier votre argent de manière sécurisée. En effet, avec ces placements, vous ne perdez pas les sommes placées. De plus, l’État garantit en totalité les placements sur :

• les livrets A ;
• les livrets de développement durable et solidaire (LDDS) ;
• les livrets d’épargne populaire (LEP).

En contrepartie de cette forte sécurité, les livrets sont peu rémunérateurs. Il faut compter un taux de rémunération de 3 % pour le livret A, le LDD et de 6 % pour le LEP. Les sommes sont disponibles à tout moment et les retraits n’entraînent aucune imposition.

L’assurance-vie : quelques points de vigilance

L’assurance-vie permet de réaliser des versements réguliers et d’investir dans divers produits financiers. L’objectif de ce placement est d’obtenir un capital à moyen ou long terme.

Il existe plusieurs supports d’investissement dans l’assurance-vie.

• Les fonds en euros : ce sont des placements garantis par l’assureur. Ils possèdent une rentabilité peu élevée.
• Les unités de compte : ces placements en obligations, actions ou SICAV, par exemple, sont plus risqués. Ils disposent d’une rentabilité moyenne plus avantageuse.

Pour gérer correctement son assurance-vie, il faut disposer de solides connaissances. Vous pouvez vous faire aider par un conseiller. Il faudra alors le rémunérer ce qui baisse la rentabilité de votre placement.

L’assurance-vie possède une fiscalité avantageuse. Au-delà de 8 ans, les gains retirés par le titulaire sont exonérés d’impôt sur le revenu jusqu’à 150 000 €.

L’investissement en bourse : une performance risquée

Il est possible d’investir votre épargne en bourse dans l’objectif de le faire fructifier pour disposer d’un montant plus conséquent lors de votre acquisition immobilière. Les placements en bourse se font par le biais d’un PEA (Plan d’épargne actions).

Avec ce placement, il est possible de retirer ses plus-values au bout de 5 années en profitant d’une fiscalité avantageuse. Ils sont uniquement soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %, mais exonérés d’impôt sur le revenu.

Comme pour l’assurance-vie, la gestion d’un PEA demande de réelles compétences financières. Il est préférable de faire gérer son portefeuille par un professionnel.

Les SCPI : une alternative pour les futurs acquéreurs ?

Les SCPI (Sociétés civiles de placements immobiliers) offrent la possibilité aux investisseurs d’acquérir des parts de leur capital social. Elles détiennent et exploitent un parc immobilier. L’associé touche une rémunération sur les loyers perçus en proportion du nombre de parts détenues. Les dividendes sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Ce type de société de placement permet d’investir dans l’immobilier sans s’encombrer de la partie de gestion immobilière. Celle-ci est prise en charge par le gérant de la SCPI.

Il est possible de revendre les parts acquises pour en retirer un capital. Si la SCPI est bien gérée, les parts auront pris de la valeur. La cession est soumise à l’impôt sur le revenu à hauteur de 19 %. Des prélèvements sociaux de 17,2 % sont également appliqués.

Le PEL : est-ce un placement toujours intéressant aujourd’hui ?

Le PEL (Plan d’épargne logement) est un placement conçu pour permettre aux futurs acquéreurs de se constituer un apport personnel. Il permet également de profiter d’un crédit à taux d’intérêt préférentiel (prêt épargne logement) afin de réaliser un projet immobilier. Il faut pour cela conserver son PEL pendant 4 ans au moins.

Le taux de rémunération du PEL est de 2,25 % depuis le 1^er janvier 2024. Malgré cette rentabilité peu élevée, le PEL reste intéressant pour profiter d’un crédit immobilier à taux réduit.

En effet, le taux d’intérêt du prêt épargne logement, fixé dès l’ouverture du PEL, est de :

• 3,45 % pour les PEL ouverts à partir du 1er janvier 2024 ;
• 3,2 % pour les PEL ouverts à partir du 1er janvier 2023 ;
• 2,2 % pour les PEL ouverts entre le 1er août 2016 et le 31 décembre 2022.

Récapitulatif des différents placements à utiliser pour un futur investissement immobilier

Les placements	Objectifs	Avantages	Inconvénients
Les livrets d'épargne	Épargner de l’argent à court terme	Placement sécurisé Disponibilité immédiate de l’épargne	Rémunération faible
Assurance-vie	Se créer un capital sur le long terme	Fiscalité avantageuse Possibilité de diversifier ses placements	Complexité de gestion Risque de perte en capital
Investissement en bourse	Se créer un capital à moyen terme	Fiscalité avantageuse	Nécessite des compétences en finances Risques en perte de capitale
SCPI	Investir dans l’immobilier sans avoir à gérer les biens	Accessible à tous Possibilité de revendre ses parts à tout moment	Nécessite de choisir la bonne SCPI
PEL	Se constituer un apport personnel pour acquérir un bien	Possibilité de bénéficier d’un crédit immobilier à taux réduit	Rentabilité faible de l’épargne

Placement pour achat immobilier : les questions fréquentes

Quel est le meilleur placement pour un achat immobilier à court terme ?

Si vous souhaitez acquérir un bien immobilier d’ici peu, il est préférable de miser sur un livret A. Vous pourrez ainsi vous constituer un apport et l’utiliser quand vous le souhaitez. 

Comment les taux d’intérêt affectent-ils un placement immobilier ?

Si les taux d’intérêt sont bas, il peut être plus intéressant d’emprunter plutôt que de placer son argent. Quand les taux d’intérêt remontent, le phénomène s’inverse.

Est-il possible de combiner plusieurs placements pour un projet immobilier ?

La meilleure manière de placer efficacement son argent est de diversifier les investissements. Il est donc recommandé d’utiliser plusieurs produits financiers concomitamment.