Prêt immobilier entre particuliers : quelles sont les spécificités ?

Peut-on faire un prêt immobilier entre particuliers ?

Il est possible de mettre en place un prêt entre particuliers dans l’optique de concrétiser un projet immobilier ou de se constituer un apport personnel. L’opération peut se faire entre une ou plusieurs personnes émanant du cercle familial ou amical. Elle peut aussi se réaliser via une plateforme de crédit entre particuliers.

Dans quels cas faire un prêt immobilier entre particuliers ?

Un emprunt immobilier entre particuliers peut être envisagé dans les situations suivantes :

• pour compléter un crédit bancaire classique et pour ainsi couvrir le coût total de l’opération immobilière ;
• pour disposer d’un apport personnel, argument souvent décisif pour les banques lors de la mise en place d’un prêt immobilier.

Le prêt immobilier entre particuliers est rarement utilisé pour financer une transaction dans sa globalité, excepté peut-être dans un cadre familial.

Où peut-on trouver un prêt immobilier entre particuliers ?

À qui s’adresser ?

Différentes options s’offrent à vous pour réaliser un crédit immobilier entre particuliers.

• Vous pouvez solliciter votre entourage proche (parents, frères et sœurs, grands-parents…) et mettre en place un prêt familial.
• Vous pouvez aussi élargir le cercle et envisager un prêt entre amis.
• Enfin, vous pouvez passer par une plateforme dédiée aux crédits entre particuliers. On parle alors de prêt solidaire ou de “peer to peer”.

Les avantages d’un emprunt entre particuliers

Faire appel à des particuliers, plutôt qu’à des établissements bancaires, pour établir un prêt présente certains avantages.

• Les conditions et les modalités d’emprunt sont libres et fixées par les deux parties (ce qui n’est pas le cas quand vous faites appel à une banque). Il est donc tout à fait possible de proposer un mode de remboursement, un taux d’intérêt, une durée de remboursement, éventuellement une option de différé… que votre proche ou que le particulier prêteur de fonds est libre ou non d’accepter.
• Les particuliers que vous sollicitez pour le crédit peuvent être plus souples que les établissements financiers. En effet, ces derniers demandent des pièces justificatives et des garanties avant d’attribuer le prêt. Les particuliers peuvent être sensibles à un projet, vouloir vous soutenir ou vous rendre service. Ils s’attardent peut-être moins sur les capacités d’emprunt, le taux d’endettement…

Quelles sont les règles du prêt entre particuliers ?

Les emprunts contractés entre particuliers, que ce soit dans un cadre familial ou via une plateforme, doivent répondre à un certain nombre de règles.

Le montant du prêt

La loi n’indique pas de montant maximum pour un prêt entre particuliers. Cependant selon le montant de la somme prêtée, il convient de respecter certaines démarches administratives.

La signature du contrat

Il est crucial d’établir un contrat pour formaliser le prêt, même s’il s’agit d’un emprunt familial ou amical, notamment pour protéger juridiquement les deux parties : l’emprunteur et le prêteur.

De plus, il est obligatoire en application du Code civil de produire un contrat écrit pour tout prêt d’un montant supérieur à 1 500 € entre deux personnes. La rédaction d’un contrat est fortement recommandée même si le montant est inférieur pour éviter ou faire face à tout litige ultérieur.

Cet acte écrit peut se présenter sous deux formes :

• un contrat de prêt signé par les deux parties ;
• une reconnaissance de dette signée par l’emprunteur seulement.

Le contrat de prêt

Il doit être rédigé en deux exemplaires et signé par les deux parties. Il peut faire l’objet d’une signature privée ou être établi par le notaire.

Vous pouvez faire enregistrer ce contrat de prêt auprès du service de l’enregistrement de l’administration fiscale pour éviter les contestations ou autres litiges. Cette formalité est facturée 125 €.

La reconnaissance de dette

Elle se rédige sur papier libre et doit être datée et signée par l’emprunteur. Le prêteur garde l’original et remet une copie à l’emprunteur. Il est impératif de mentionner le montant du prêt en chiffres et en lettres de manière manuscrite.

Le remboursement du prêt

Les modalités de remboursement d’un prêt entre particuliers sont fixées librement par les deux parties. Il est ainsi envisageable de planifier des échéances mensuelles ou de procéder à un remboursement in fine (à l’issue d’une période déterminée).

Le taux d’intérêt du prêt entre particuliers

Le prêt familial

Généralement, l’objectif d’un emprunt familial est l’entraide, ce qui sous-entend un taux d’intérêt à l’avantage de l’emprunteur.

Sachez qu’il est possible de réaliser un prêt familial avec ou sans intérêts. Il convient cependant d’être vigilant car si les modalités sont trop favorables, l’emprunt peut être requalifié en don familial (transaction qui implique de régler des droits de donation).

Les prêts sur une plateforme

Les taux d'intérêt sur une plateforme dédiée aux crédits entre particuliers peuvent être équivalents ou supérieurs à ceux d’une banque. Car comme ces établissements financiers, les plateformes doivent se rémunérer et faire des bénéfices.

Prêt entre particuliers et fiscalité : ce que vous devez savoir

L’emprunteur est tenu d’effectuer une déclaration fiscale si le prêt dépasse 760 €.

De plus, si le montant du prêt est supérieur à 5 000 €, il faudra remplir en plus une déclaration de contrat de prêt (formulaire n°2062 disponible sur le site du gouvernement) en deux exemplaires (un pour l’emprunteur, l’autre pour le prêteur) et l’intégrer à votre déclaration annuelle de revenus (en ligne ou en l’adressant au service des impôts dont vous dépendez).

Par ailleurs, si le prêt entre particuliers s’assortit d’un taux d’intérêt, l’emprunteur doit en déclarer le montant sur le formulaire n°2561 ou directement dans son centre des impôts.

Le prêteur, quant à lui, doit déclarer les intérêts perçus lors de sa déclaration annuelle de revenus, en remplissant la rubrique des revenus de capitaux mobiliers.