Qu'est-ce qu'une OPCI ? Définition et fonctionnement

OPCI : définition

L’OPCI en détail

Les OPCI, ou Organismes de Placement Collectif Immobilier, sont des véhicules d'investissement destinés à la détention et à la gestion d'actifs immobiliers diversifiés. Ils permettent aux investisseurs particuliers et institutionnels de mutualiser leurs ressources pour investir dans un portefeuille varié d'actifs immobiliers, financiers et de trésorerie, tout en bénéficiant d'une gestion professionnelle. On peut les trouver sous deux formes. 

• FPI (Fonds de Placement Immobilier): fonds spécialisés dans l'investissement immobilier. Ils achètent, gèrent et vendent des biens immobiliers pour le compte des investisseurs. Leurs revenus proviennent principalement des loyers perçus et des plus-values réalisées lors de la vente des actifs immobiliers. Les FPI offrent aux investisseurs une diversification de leur portefeuille immobilier avec un risque réparti sur plusieurs propriétés.
• SPPICAV (Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable): la SPPICAV est une forme juridique d'OPCI. Il s'agit d'une société de placement à prépondérance immobilière dont le capital est variable. Cela signifie que le montant des fonds collectés peut augmenter ou diminuer en fonction des souscriptions et des rachats des parts par les investisseurs. La SPPICAV investit majoritairement dans l'immobilier, mais peut également inclure des valeurs mobilières et de la trésorerie dans son portefeuille pour une plus grande flexibilité et une meilleure gestion de la liquidité.

Composition du portefeuille et types d'OPCI

Les OPCI se composent généralement de trois types d'actifs. 

• Immobilier physique: cela inclut les biens immobiliers commerciaux, résidentiels, industriels et de bureaux. Ces actifs constituent la partie majeure du portefeuille et garantissent une source stable de revenus locatifs.
• Valeurs mobilières: il s'agit d'actions, d'obligations et d'autres titres liés à l'immobilier. Ces investissements proposent une diversification supplémentaire et un potentiel de plus-values.
• Trésorerie: les liquidités sont retenues pour assurer la liquidité du fonds et pour répondre aux demandes de rachat des investisseurs. Cela permet de gérer les flux de trésorerie et de stabiliser les rendements. 

Les OPCI peuvent être classés en deux catégories principales . 

• OPCI Grand Public : destinés aux investisseurs particuliers, ils sont accessibles avec des montants d'investissement relativement faibles et offrent une plus grande liquidité. Ils sont souvent distribués par des réseaux bancaires ou des compagnies d'assurance.
• OPCI Professionnels: réservés aux investisseurs institutionnels, tels que les fonds de pension et les compagnies d'assurance, ces OPCI répondent à des investissements plus importants et sont généralement moins liquides.

OPCI ou SCPI : quelle est la différence ?

Les SCPI sont des sociétés civiles qui ont pour objet exclusif l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif. Elles offrent aux investisseurs la possibilité de percevoir des revenus réguliers sous forme de dividendes issus des loyers perçus. Les SCPI sont connues pour leur stabilité et leur rendement attractif. 

Les principales différences entre une SCPI et un OPCI résident dans la composition du portefeuille et la liquidité. Les SCPI investissent exclusivement dans l'immobilier physique et proposent une liquidité limitée, tandis que les OPCI combinent des actifs immobiliers, des valeurs mobilières et de la trésorerie. Vous bénéficiez avec cette dernière d’une plus grande diversification et d’une meilleure liquidité.

Voici un tableau récapitulatif pour choisir entre SCPI ou OPCI :

SCPI ou OPCI ? 

Critères	OPCI	SCPI
Liquidité	Plus liquide grâce à la trésorerie et aux valeurs mobilières	Moins liquide, dépend des ventes de parts
Composition du portefeuille	Immobilier physique, valeurs mobilières, trésorerie	Principalement immobilier physique
Gestion	Active, avec une réallocation régulière des actifs	Passive, avec un portefeuille souvent stable
Fiscalité	Variable selon le type d'investissement	Uniforme, selon le régime des revenus fonciers
Rendement	Potentiellement plus élevé, mais plus volatile	Stable et prévisible

Le fonctionnement d’un OPCI

Un OPCI fonctionne en collectant des fonds auprès des investisseurs pour les investir dans un portefeuille diversifié comprenant des actifs immobiliers, des valeurs mobilières et de la trésorerie.

La gestion de ce portefeuille est assurée par une société de gestion professionnelle qui sélectionne et gère les actifs afin d'optimiser le rendement. Les revenus générés par les loyers, les dividendes et les plus-values sont redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes.

Les OPCI fonctionnent par souscription et rachat de parts. La gestion active permet d'ajuster rapidement le portefeuille en fonction des conditions du marché et des opportunités d'investissement.

Pourquoi investir dans un OPCI ? 

Investir dans un OPCI présente plusieurs avantages. 

• Diversification : les OPCI permettent de diversifier son portefeuille en accédant à une large gamme d'actifs immobiliers et financiers.
• Liquidité : grâce à la composante en valeurs mobilières et en trésorerie, les OPCI offrent une meilleure liquidité que les SCPI.
• Gestion professionnelle: les actifs sont gérés par des professionnels de l'immobilier et de la finance via une gestion optimale et une minimisation des risques.
• Accès facilité: les OPCI sont accessibles avec des montants d'investissement relativement faibles, notamment pour les OPCI Grand Public.
• Potentiel de rendement: en combinant l'immobilier et les valeurs mobilières, les OPCI peuvent offrir un rendement attractif, supérieur à celui des SCPI. 

Il est en outre opportun de faire appel à un professionnel de l’investissement pour savoir comment investir dans un OPCI de manière efficace et pertinente.

Quels sont les avantages et les inconvénients des OPCI ?

Les avantages et les inconvénients des OPCI sont à prendre en compte avant tout investissement.

Les avantages des OPCI

• Diversification : répartition des risques sur plusieurs types d'actifs.
• Liquidité : facilement revendables.
• Gestion professionnelle: expertise des gestionnaires.
• Flexibilité : possibilité de réallocation rapide des actifs.
• Accessibilité : montant d'investissement initial abordable.

Les inconvénients des OPCI

• Volatilité : la composante en valeurs mobilières peut entraîner une certaine volatilité.
• Frais : les frais de gestion peuvent être élevés.
• Complexité : structure plus complexe à comprendre pour les investisseurs novices.
• Risque de perte en capital: comme tout investissement sur les marchés financiers, il existe un risque de perte en capital.
• Variable de performance: le rendement peut fluctuer en fonction des marchés financiers.

Quelle est la fiscalité d’un OPCI ?

La fiscalité des OPCI intègre plusieurs facettes.

Fiscalité des revenus de l'OPCI 

Les revenus d'OPCI via FPI sont imposables au titre des revenus fonciers pour la partie immobilière et des revenus de capitaux mobiliers pour la partie valeurs mobilières. Les dividendes des SPPICAV sont soumis à un prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %, qui inclut les prélèvements sociaux, ou au barème progressif de l’impôt sur le revenu + prélèvements sociaux de 17,20 %.

Imposition sur la revente

Les plus-values réalisées lors de la vente des pièces d'OPCI via FPI sont soumises à l'impôt sur les plus-values mobilières, avec un abattement pour durée de détention au-delà de 6 ans.

Les plus-values réalisées lors de la vente des pièces d'OPCI via SPPICAV sont soumises au PFU de 30 %.

Détention via assurance-vie ou PER

• Assurance-vie: Les revenus et plus-values sont soumis à la fiscalité de l'assurance-vie avec un cadre fiscal avantageux, notamment en cas de rachat après 8 ans.
• PER (Plan d'Épargne Retraite): Les versements sont déductibles des revenus imposables, et la fiscalité à la sortie dépend de la forme de retrait (capital ou rente).

Quel rendement peut-on espérer en investissant dans des OPCI ?

Le rendement des OPCI varie en fonction de la performance des actifs sous-jacents. En moyenne, le rendement des OPCI se situe entre 3 % et 5 % par an, mais il peut être plus élevé ou au contraire plus faible en fonction de la conjoncture immobilière et des marchés financiers.

Comment financer un OPCI : assurance-vie, compte titre ou PER, comment choisir ?

Financer un investissement en OPCI peut se faire via plusieurs supports, chacun présentant ses propres avantages et inconvénients. Investir en OPCI via une assurance-vie est souvent privilégié pour sa fiscalité avantageuse, notamment après huit ans de détention, et pour sa flexibilité en termes de versements et de rachats. 

Le compte-titres, lui, offre une grande liberté d'investissement et une gestion simplifiée, mais les plus-values sont soumises à l'imposition des revenus de capitaux mobiliers.

Le Plan d'Épargne Retraite (PER) permet de préparer sa retraite avec des avantages fiscaux à l'entrée, mais les fonds sont généralement bloqués jusqu'à la retraite. 

Comparaison du financement des OPCI

Critères	Assurance-vie	Compte-titres	PER
Avantages	Fiscalité avantageuse, transmission facilitée	Flexibilité, absence de plafonds	Avantages fiscaux à l'entrée, retraite
Inconvénients	Frais de gestion parfois élevés	Fiscalité des plus-values	Disponibilité limitée avant la retraite
Accessibilité	Accessible à tous, avec versements modulables	Accessible, versements modulables	Accessible, versements déductibles
Fiscalité	Avantageuse après 8 ans	Fiscalité sur les plus-values	Avantageuse à la sortie

OPCI : ce qu'il faut retenir

• Diversification : investir dans un OPCI permet de diversifier son portefeuille entre immobilier et valeurs mobilières.
• Liquidité : les OPCI offrent une meilleure liquidité que les SCPI.
• Gestion professionnelle: les OPCI sont gérés par des professionnels expérimentés.
• Fiscalité variable: la fiscalité dépend du type de support choisi (assurance-vie, compte titre, PER).
• Rendement attractif: potentiel de rendement entre 3 % et 5 % par an.
• Accès facilité: accessible avec des montants d'investissement abordables pour les particuliers.