Jusqu'à quel âge peut-on obtenir un prêt immobilier ?

Quelle est la limite d’âge pour faire un prêt immobilier ?

Aucune disposition législative ne prévoit de limite d'âge pour prétendre à un emprunt immobilier, à condition d'être majeur. Vous pouvez donc théoriquement souscrire un prêt immobilier à n'importe quel âge. Dans les faits, certains profils plus âgés peuvent éprouver plus de difficultés à obtenir un financement. L’âge est notamment un frein pour trouver une assurance emprunteur permettant de couvrir le prêt en cas de défaut de paiement pour décès, invalidité ou encore incapacité de travail.

Cette assurance de prêt est en effet indispensable pour obtenir un crédit immobilier, les banques refusant d’accorder un financement si celui-ci n’est pas couvert par une assurance emprunteur. Pour autant, l'emprunt est de plus en plus accessible pour un nombre croissant d’acquéreurs relativement âgés.

Jusqu'à quel âge peut-on emprunter sur 25 ans ?

Avec l’allongement de la durée de vie, les pensions de retraite versées à vie ou encore le patrimoine accumulé par ces profils, les banques sont de plus en plus enclines à accorder des prêts aux quinquagénaires voire aux sexagénaires. Néanmoins, pour un crédit sur 25 ans, qui constitue la durée d’emprunt maximum, il est d’usage dans le secteur bancaire de considérer que la fin du remboursement ne peut intervenir au-delà de 75 ans.

Il est donc théoriquement possible d’emprunter sur 25 ans jusqu’à l’âge de 50 ans. Ce chiffre reste toutefois donné à titre indicatif et d’autres paramètres sont susceptibles d’entrer en compte dans l’évaluation du dossier. Notez toutefois qu’un emprunt sur 25 ans à cet âge est moins avantageux compte tenu des taux plus élevés pratiqués par les assurances emprunteur compte tenu des risques accrus de maladie et de décès.

Quel est la durée d’emprunt moyen selon l’âge ?

La durée d’emprunt varie selon plusieurs éléments dont notamment le montant du crédit sollicité ou encore les revenus fixes récurrents de l’emprunteur. L’âge impacte également mathématiquement le choix de la durée de remboursement puisqu’il détermine la date de fin du remboursement du prêt.

Si un remboursement sur une longue période permet de conserver une bonne partie de sa trésorerie chaque mois, l’emprunteur doit cependant apparaître aux yeux des banques en capacité d’honorer ses échéances de remboursement sur toute la durée du prêt, les risques de défaut de paiement s’accroissant théoriquement avec l‘âge. Pour schématiser, les profils les plus jeunes optent donc généralement pour une durée d’emprunt de 15 à 25 ans là où les profils plus âgés ont tendance à rembourser leur emprunt sur 10 à 15 ans.

Durée d'emprunt selon l'âge

Âge de l'emprunteur / Durée du prêt	Prêt sur 10 ans et moins	Prêt sur 15 ans	Prêt sur 20 ans	Prêt sur 25 ans	Prêts sur plus de 25 ans
Moins de 35 ans	1,6 %	6,4 %	29,7 %	61,2 %	1,1 %
De 35 à 45 ans	2,7 %	9,7 %	34,4 %	52,6 %	0,6 %
De 45 à 55 ans	8,4 %	24,7 %	44,4 %	22,3 %	0,2 %
De 55 à 65 ans	29 %	42 %	25 %	4,4 %	0 %
Plus de 65 ans	49,6 %	36,6 %	9,4 %	4 %	0 %

Source : Observatoire Crédit Logement/CSA – 3^e trimestre 2020.

Quels sont les 3 critères d’obtention d’un prêt immobilier ?

Au moment d’étudier le profil de l'emprunteur, l’établissement financier sollicité prend en compte divers éléments se rapportant aussi bien à sa situation personnelle qu’à sa situation professionnelle et financière.

L’âge

Le premier paramètre étudié est l’âge de l’emprunteur qui va notamment déterminer la durée potentielle de remboursement du prêt (en général 15, 20 ou 25 ans). Avant 30 ans, il sera relativement difficile d’obtenir un prêt, l’emprunt immobilier nécessitant un apport personnel d’environ 10 % du montant de l’emprunt. Une somme difficilement mobilisable pour des profils fraîchement entrés sur le marché du travail à moins de disposer d’une aide familiale.

Après 60 ans, le recours à l’emprunt est toujours possible mais la difficulté résidera alors dans le fait de trouver une assurance de prêt pour couvrir votre emprunt. Les assureurs sont en effet plus réticents à couvrir des profils relativement âgés, les risques de santé devenant plus importants avec l’âge.

Les revenus

Les revenus sont également passés au peigne fin par les banques, non seulement pour déterminer la possibilité ou non d’accorder le crédit mais également pour fixer le montant maximum des échéances de prêt à rembourser.

D’une manière générale, on considère que le montant total des charges fixes mensuelles (comprenant la mensualité de crédit immobilier) ne peut excéder 35 % des ressources totales du foyer. Sont pris comme base de calcul non seulement les salaires mais également les différentes pensions de retraite ou d’invalidité ainsi que les potentiels revenus locatifs (à hauteur de 70 %).

L’apport personnel

S’il était autrefois possible de réaliser des emprunts immobiliers sans apport personnel (prêt à 110 %), il est désormais pratiquement impossible de faire financer intégralement le projet par l’emprunt. Les banques exigent en effet une somme minimale à apporter pour couvrir les différents frais relatifs à l’opération, à savoir notamment :

• les frais de notaire comprenant les droits de mutation et les honoraires du notaire et qui s’élèvent à environ 7,5 % pour un achat dans l’ancien et 2,5 % pour un achat dans le neuf ;
• les frais de dossier ;
• les frais de garantie relatifs à l’obtention d’une caution ou d’une hypothèque visant à couvrir l’emprunt en cas de défaillance dans les remboursements.

Les profils relativement âgés disposent généralement d’une épargne conséquente, accumulée tout au long de leur carrière professionnelle qui peut également être augmentée de fonds provenant d’un héritage. Ils sont ainsi souvent plus à même de mobiliser un apport personnel important.

Ils disposent également souvent de produits immobiliers ou mobiliers (placements financiers, assurance vie) pouvant faire l’objet d’une hypothèque ou d’un nantissement pour couvrir l’emprunt.

Faire un emprunt après 45 ans : avantages et inconvénients

Compte tenu d’un allongement régulier de la durée de vie en France, l’achat à partir de 45 ans est de moins en moins rédhibitoire aux yeux des banques.

Les avantages quand on emprunte après 45 ans

Emprunter après 45 ans permet généralement de bénéficier d’une enveloppe assez confortable pour l’apport personnel grâce aux économies réalisées pendant de nombreuses années de travail. Vous pouvez ainsi largement dépasser les 10 % exigés pour réduire sensiblement le coût des intérêts et a fortiori le coût total de l’emprunt.

Cet apport personnel substantiel va en outre rassurer les établissements bancaires et vous aurez généralement moins de mal à obtenir votre crédit et bénéficierez souvent de taux d’intérêt avantageux du fait d’une situation financière rassurante pour la banque.

Réaliser un emprunt immobilier après 45 ans vous offre généralement la possibilité de bénéficier d’une certaine souplesse pour vos dépenses quotidiennes là où le remboursement d’emprunt vous contraint à davantage de rigidité dans la gestion budgétaire.

Enfin, après 45 ans, l’emprunteur est généralement dans une phase ascendante de sa carrière professionnelle et dispose d’une capacité d’emprunt supérieure lui permettant d’envisager des biens plus confortables ou attrayants (plus grande surface, extérieur, meilleure localisation, etc.).

Les freins que l’on peut rencontrer quand on achète après 45 ans

L’emprunt après 45 ans est théoriquement perçu comme un peu plus risqué qu’à 30 ou 35 ans par les établissements de crédit compte tenu de risques de santé et d'invalidité allant croissants avec l’âge. Il y a donc plus de risques que les revenus diminuent à un moment ou à un autre, d’autant plus pour les prêts sur 25 ans, avec notamment la décote due au passage en retraite. Il vous sera donc plus difficile d’étaler votre remboursement sur une longue période.

Les coûts de l’assurance emprunteur sont également bien souvent plus élevés passé la quarantaine du fait de risques de santé.

Avantages et inconvénients de l’emprunt immobilier après 45 ans :

Prêt immobilier à la retraite : pourquoi est-ce plus cher ?

Contrairement aux idées reçues, l'accès à l'emprunt immobilier en étant à la retraite est loin d'être impossible pour les seniors souhaitant financer leurs projets à crédit après 60 ou 65 ans. Pour cela, les emprunteurs doivent cependant disposer d'un patrimoine important comportant par exemple des actifs immobiliers qui vont alors être placés en garantie de l'emprunt. Ils doivent également choisir une durée d'emprunt relativement courte (inférieure à 15 ans) pour limiter les risques de non-remboursement.

Le coût du crédit est en revanche plus important pour contrebalancer les risques de maladies graves et de décès plus importants à partir d’un certain âge. Les taux pratiqués par les assureurs pour les garanties décès et invalidité peuvent alors rapidement augmenter passé un certain âge.

Faire un prêt immobilier quand on est jeune : avantages, inconvénients

Si emprunter très tôt est avantageux à plus d’un titre, certains obstacles doivent cependant être pris en compte par les jeunes investisseurs.

Les avantages de faire un emprunt quand on est jeune

Faire un emprunt immobilier quand on est jeune permet d'opter pour un financement qui peut s'étendre sur de longues périodes (généralement 25 ans) afin d'une part d'étaler l'effort de remboursement et d'autre part de conserver de la trésorerie pour les dépenses courantes ou d'autres potentiels investissements.

Un autre avantage de l'emprunt à un jeune âge réside dans les politiques tarifaires pratiquées par les compagnies d’assurance qui sont souvent très avantageuses pour les emprunteurs jeunes disposant déjà d'une certaine stabilité professionnelle et financière. Les risques de santé sont en effet bien moindres même à long terme pour des emprunts sur 25 ans.

Enfin, acheter jeune permet de préparer d'ores et déjà l'avenir parfois même en étant encore étudiant (alternants, étudiants en médecine, etc.) et ainsi commencer à se constituer un patrimoine.

Les freins pour obtenir un prêt immobilier quand on est jeune

Les obstacles à l'obtention d'un prêt immobilier concernent principalement des limitations financières. Les banques demandent en effet un apport personnel d'au-moins 10 % aux emprunteurs, ce qui représente une somme conséquente à peine entré dans la vie active.

Pour les jeunes n'ayant pas encore de stabilité professionnelle, le fait de ne pas disposer d'un CDI ou d'un statut de fonctionnaire aux revenus fixes et récurrents peut également être un obstacle important limitant l'achat.

Enfin, s'endetter sur une longue période très tôt peut constituer une importante contrainte financière avec un budget restreint par le remboursement du crédit pour les autres dépenses (achat de véhicule, loisirs, habillement, etc.). Cette situation peut alors se révéler frustrante a posteriori pour l’emprunteur et sa famille.

Avantages et inconvénients de l’emprunt quand on est jeune :