Frais un crédit immobilier quand on est expatrié

Expatrié et résident Français : quelles distinctions la banque fait-elle ?

Qu’est-ce qu’un résident français pour les banques ?

La notion de résident français est liée à l’imposition. Un résident français est domicilié fiscalement sur le territoire français. Pour être résident, il faut répondre à un des critères suivants :

• avoir son foyer (c’est-à-dire sa famille) situé en France ;
• séjourner plus de 6 mois par an en France ;
• exercer une activité professionnelle en France ;
• retirer la majorité de ses revenus en France. 

Les personnes travaillant à l’étranger, mais ayant leur foyer fiscal en France, sont souvent des fonctionnaires détachés ou des cadres supérieurs de grandes entreprises voyageant beaucoup. Ces profils sont appréciés des banques, car leurs revenus sont confortables et stables.

Expatrié ou non-résident : un profil plus risqué

Un expatrié est une personne dont la résidence fiscale n’est pas située en France. C’est le cas des personnes ayant signé un contrat de travail local ou des expatriés ayant un statut spécifique comme les « digital nomads ». Pour les banques, ces profils sont jugés à risques. 

En effet, un expatrié est difficilement accessible pour les banques. Le décalage horaire peut empêcher les communications téléphoniques. Les documents justificatifs tels que les fiches de paie, les relevés de comptes ou les avis d’imposition sont dans la langue locale. Et surtout, les banques ne peuvent pas mettre en œuvre les garanties habituelles (hypothèque ou saisie), qui servent de caution en cas d’impayé.

Peut-on souscrire un prêt immobilier en France en tant qu’expatrié ?

Oui, il est tout à fait possible de souscrire en France un crédit immobilier en étant expatrié. Mais le processus peut être plus complexe que pour un résident. Les banques françaises acceptent généralement les demandes de financement des expatriés, mais elles imposent souvent des conditions de prêt immobilier spécifiques et plus strictes. 

Tout d’abord, un apport personnel plus conséquent peut être exigé, souvent autour de 30 à 40 % du montant total du projet immobilier. Cette précaution est prise pour compenser le risque perçu lié à la résidence à l’étranger. Ensuite, les expatriés doivent justifier d'une stabilité professionnelle solide, avec des contrats de travail en CDI ou équivalents (de préférence dans des entreprises reconnues). Les établissements bancaires peuvent également demander l’ouverture d’un compte bancaire en France, afin de faciliter la gestion des flux financiers. 

En ce qui concerne les taux d'intérêt d’un crédit immobilier expatrié, ceux-ci peuvent être légèrement plus élevés que pour les résidents, en raison du niveau de risque évalué par la banque. Enfin, certaines banques peuvent exiger des garanties supplémentaires, telles que la souscription d’une assurance emprunteur expatrié adaptée, surtout si vous résidez en dehors de l'Union Européenne.

Quelles banques prêtent aux expatriés ?

Si la plupart des banques sont réticentes, trouver un emprunt immobilier pour expatrié reste possible. Il est préférable de s’adresser à un établissement bancaire traditionnel. En effet, les banques en ligne ne peuvent prêter aux personnes qui ne résident pas en France. Même parmi les banques traditionnelles, certains établissements refusent de prêter aux expatriés. 

Liste des banques qui acceptent de prêter aux non-résidents

Les banques qui proposent un crédit immobilier expatrié	Les caractéristiques
Crédit Agricole	Profils privilégiés par la banque : détachés sous contrat français ; salariés de sociétés françaises à l’étranger.
La BRED	Le crédit expatrié est accordé sous réserve d’acceptation du dossier.
BNP Paribas	27 agences spécialisées dans l’accompagnement des clients expatriés notamment.
CIC Iberbanco	Prêt réservé uniquement aux non-résidents situés en Espagne ou au Portugal.

Données non exhaustives, tirées des sites des différents organismes en question, recueillies le 21/10/2024.

Quelles sont les conditions des banques face à un français expatrié ?

Pour avoir une idée des conditions de financement auxquelles vous pouvez prétendre, Empruntis met à disposition un simulateur de prêt immobilier gratuit.

Un taux d’intérêt plus élevé

Pour obtenir un crédit immobilier expatrié, votre taux d’emprunt est souvent supérieur à celui d’un résident français. 

De plus, le taux de crédit qui est applicable peut connaître des variations en fonction de la banque, du montant emprunté et de la durée de remboursement du prêt. Il est donc recommandé de faire appel à un courtier, spécialisé dans le prêt immobilier pour expatriés français, qui pourra vous orienter vers la banque qui propose l’offre la plus adaptée à votre situation et aux meilleures conditions possibles.

Un impact sur l’assurance emprunteur

L’assurance emprunteur pour les expatriés est exigée par les banques. Tout comme le taux d’intérêt, le coût d’une assurance emprunteur sera impacté par votre situation d’expatrié. En effet, l’assurance prêt immobilier doit s’adapter aux conditions particulières du pays dans lequel vous vivez.

Une garantie en France

En contrepartie de votre crédit immobilier expatrié, les banques demandent le cautionnement d’une société spécialisée, comme pour tout prêt immobilier. Toutefois, comme le prêt immobilier consenti à un expatrié est considéré comme risqué par les banques, celles-ci peuvent demander davantage de garanties, comme la souscription d’une hypothèque sur un bien immobilier situé en France.

Les contreparties exigées par les banques

Selon les banques, des contreparties supplémentaires peuvent être exigées pour un crédit immobilier expatrié. Ainsi, certaines banques demandent à un expert de visiter le bien que vous envisagez d’acheter. D’autres banques exigent la souscription d’une assurance-vie ou d’un produit financier similaire avant de vous accorder le prêt immobilier expatrié. 

Ensuite, sachez que l’apport personnel que vous devez fournir est plus important lorsque vous êtes expatrié. Les banques exigent, en moyenne, un apport équivalent à 30 à 40 % du prix du bien immobilier acheté. Pas d’inquiétude, certaines banques sont moins exigeantes que d’autres sur le montant de l’apport. D’où l’importance de comparer les offres et de faire jouer la concurrence !

Détenir un bien en France et vivre à l’étranger : quelle fiscalité ?

Pour un investissement locatif

Si vous détenez un bien immobilier en France tout en vivant à l’étranger, vous êtes soumis à une fiscalité spécifique sur les revenus locatifs. En tant qu'expatrié, vous devez déclarer vos revenus fonciers en France, même si vous résidez à l’étranger. Ces revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu au barème progressif, après déduction des charges (intérêts d’un crédit immobilier expatrié, travaux, etc.). Les prélèvements sociaux s’appliquent également aux revenus fonciers à un taux de 17,2 %. 

Cependant, pour les expatriés résidant dans un pays avec lequel la France a signé une convention fiscale, vous pouvez éviter la double imposition. Généralement, vous serez imposé sur les revenus locatifs en France, mais la convention permet de déduire l'impôt payé en France des taxes locales dans votre pays de résidence.

Pour la vente d’un bien

Lorsqu'un expatrié vend un bien immobilier en France, il est soumis à l’imposition sur la plus-value immobilière. En tant que non-résident, cette plus-value est imposée à un taux unique de 19 %, auquel s’ajoutent des prélèvements sociaux de 17,2 %. 

Toutefois, il existe certaines exonérations partielles ou totales en fonction de la durée de détention du bien ou de la nature de l’opération. Par exemple, si vous avez détenu le bien pendant plus de 30 ans, vous pouvez être exonéré de l'impôt sur la plus-value. De plus, dans certains cas, une exonération partielle peut être accordée si le bien vendu était votre résidence principale avant votre départ à l’étranger. 

Les emprunteurs qui ont souscrit un crédit immobilier expatrié pour financer leur bien peuvent aussi bénéficier de la déduction des intérêts d’emprunt lors de la vente. Cela permet de diminuer la base imposable et, par conséquent, le montant de l'impôt dû sur la plus-value.

Comment défendre votre dossier en tant que non-résident ?

Vous êtes non-résident, vous avez comparé les offres des banques et vous souhaitez acheter en France. Vous devez maintenant constituer votre dossier de demande de prêt immobilier expatrié. Empruntis vous aide à mettre toutes les chances de votre côté !

Monter un dossier solide

Ne négligez pas cette étape et remettez dès le départ un dossier complet. Dans le cadre de votre crédit immobilier expatrié, votre dossier doit être constitué des documents suivants :

• justificatif d’identité ;
• livret de famille ;
• contrat de bail ou quittance si vous êtes locataire ;
• justificatif de domicile ;
• derniers bulletins de salaire ;
• contrat de travail ;
• derniers relevés bancaires ;
• justificatif de votre patrimoine ;
• tableau d’amortissement de vos prêts.

Faites appel à un courtier immobilier

Vous l’aurez compris, obtenir un prêt immobilier d’une banque française lorsque vous êtes expatrié peut être compliqué.

N’hésitez pas à vous faire accompagner d’un courtier. C’est un professionnel du prêt immobilier qui connaît parfaitement le marché du crédit immobilier expatrié.

Votre courtier vous aide à monter votre dossier et à trouver les banques susceptibles de vous prêter. Il compare les offres pour votre achat immobilier et négocie les conditions du prêt pour vous. En faisant appel à lui, vous gagnez du temps et augmentez vos chances d’obtenir le meilleur taux selon votre profil et votre projet.