Comprendre l'impact de l'apport personnel sur votre prêt immobilier

L’accès à la propriété est un rêve pour de nombreux ménages. Avec les taux d’intérêt toujours plus bas, l’occasion est donnée à bon nombre d’entre eux de franchir le pas et ce, même sans avoir à disposer de ressources financières conséquentes. Il semble en effet, n’avoir jamais été aussi facile d’accéder à un prêt immobilier, notamment pour les plus jeunes. Si les conditions d’emprunt sont facilitées, l’apport personnel reste malgré tout un prérequis indispensable pour accéder à un crédit immobilier. Qu’est-ce qu’un apport ? Quel montant est nécessaire pour pouvoir emprunter ? Quels sont les avantages de l’apport immobilier ? Empruntis vous dit tout sur l’apport personnel. 

Définition de l’apport personnel 

L’apport personnel est une somme d’argent minimale dont doit disposer un particulier afin d’obtenir un emprunt pour réaliser un achat immobilier. Elle est exprimée en pourcentage du montant total de l’emprunt. L’apport personnel sert principalement à couvrir les frais relatifs à l’achat du bien immobilier (frais de notaire, frais de dossier, frais de garantie, caution etc.). 

S’il n’est théoriquement pas obligatoire, il est exigé par pratiquement toutes les banques pour partager le risque et pour au moins couvrir les dépenses minimales de base. En effet, les établissements bancaires n’acceptent généralement pas de prêter plus que le montant du bien. Limiter le crédit à la valeur du bien permet aux banques de s’assurer de récupérer l’intégralité des fonds en cas de défaut de paiement de l’emprunteur.

Comment calculer l’apport personnel pour un prêt immobilier ?

Il est d’usage de considérer que l’apport pour un achat immobilier doit représenter au moins 10% du montant total de l’emprunt. 

• Par exemple, si vous souhaitez acheter un bien immobilier de 250 000€, vous devrez être en capacité de présenter à la banque un apport de 25 000€ minimum. Le montant du crédit accordé sera alors de 225 000€ pour financer les 90% restants du bien.
• A l’inverse, pour vous faire une idée du montant que vous pouvez emprunter à un établissement financier, il est possible de faire le calcul en partant du montant économisé pouvant servir d’apport au crédit immobilier. Ainsi, si vous disposez de “seulement” 20 000€ d’économies, il vous sera plus difficile d’obtenir un crédit vous permettant de financer les 250 000€. Vous devriez donc en théorie pouvoir obtenir un prêt de 200 000€ pour respecter la règle des 10% d’apport personnel. Vous devrez dans ce cas dans ce cas vous tourner vers un bien moins onéreux, puisque vous disposerez en théorie d’une enveloppe de seulement 220 000€ (200 000 + 20 000).

Les avantages de l’apport personnel pour un achat immobilier

Plus l'apport est élevé, plus l'emprunteur se trouve en position de force pour négocier son prêt. Un apport d'au moins 20% permet souvent d'obtenir des conditions nettement plus favorables.

L'apport personnel joue un rôle clé dans l'obtention de conditions avantageuses pour un prêt immobilier. Plus celui-ci est conséquent, plus les banques considèrent le prêt comme peu risqué et sont enclines à proposer un taux d'intérêt préférentiel. Généralement, un apport idéal se situe aux alentours de 30% du prix du bien, mais dès 20% d'apport les banques peuvent accorder une réduction de taux de 0,20 à 0,30%.

Outre l'impact sur le taux, un apport personnel significatif peut aussi permettre dans certains cas de négocier une hausse du taux d'endettement maximal autorisé. En effet, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) émet des recommandations aux banques, leur conseillant de limiter les mensualités de crédit à 35% maximum des revenus de l'emprunteur, assurance inclue (ce plafond étant aussi appelé taux d'effort).

Un apport conséquent est perçu par les banques comme un gage de bonne gestion financière. Cela peut les inciter à augmenter votre capacité d'emprunt, même si le montant sollicité dépasse légèrement ce que vos revenus permettraient normalement.

Le HCSF laisse en effet une marge de manœuvre aux banques via une enveloppe de dérogation pour 20% des dossiers, leur permettant de s'écarter partiellement des recommandations (taux d'effort jusqu'à 35%, durée d'emprunt maximale de 25 ans, apport de 10 à 20%) pour certains profils d'emprunteurs qu'elles jugent à même de supporter cet effort supplémentaire.

En résumé, l'apport personnel impacte favorablement un dossier de prêt immobilier à plusieurs niveaux :

• Taux d'intérêt plus avantageux
• Négociation possible du taux d'endettement maximal
• Marge de manœuvre des banques pour s'écarter des recommandations du HCSF

Comment se constituer son apport personnel ? 

L’apport personnel peut prendre différentes formes et ne se limite pas seulement aux économies placées sur un livret d’épargne. Il peut comprendre notamment : 

• Les livrets d’épargne (livret A, livret développement durable)
• Les économies personnelles en liquide
• Les prêts aidés : Plan Epargne Logement (PEL), Compte Epargne Logement (CEL), Prêt à Taux Zéro (PTZ), Prêt Action Logement 

• Les différents placements financiers réalisés (Assurance-Vie, Plan Epargne Entreprise)
• Les donations familiales
• Les héritages
• Une somme obtenue suite à la revente d’un bien
• Un prêt relais accordé par la banque

Certains de ces leviers nécessitent toutefois une anticipation afin de pouvoir débloquer les fonds nécessaires dans les délais. C’est le cas notamment de l’assurance-vie ou des participations d’entreprise qui ne peuvent activées du jour au lendemain.

Quand verser l’apport personnel pour un achat immobilier ? 

Au même titre que le capital emprunté à la banque, le montant de l’apport personnel sera seulement exigé au moment final du processus d’achat, lors de la signature chez le notaire de l’acte de vente authentique et définitif. L’acheteur bénéficie donc d’un délai relativement important pour réunir la somme demandée à partir de l’acceptation de l’offre d’achat et de la signature du compromis de vente (environ 3 mois selon les situations).

Toutefois, dans quelques cas, un “apport de réserve” peut être demandé à l’acheteur par le notaire ou l’agence, avant la vente finale, au moment de la signature du compromis. Cette somme comprise entre 0 et 10% du prix d’achat sera alors mise sous séquestre jusqu’à la finalisation de l’acte. Il est donc important de disposer, malgré tout, d’un montant minimum avant de s’engager à toute promesse d’achat.

Acheter sans apport personnel, est-ce envisageable ? 

En théorie, aucune loi ne fait état de l’obligation de disposer d’un apport personnel pour solliciter un crédit immobilier. Néanmoins, dans les faits, faire financer son achat de logement à 100% par la banque est devenu très difficile voire pratiquement impossible. Les banques seront en effet très méfiantes envers les profils ne disposant d’aucun apport personnel, estimant alors que ce profil, ne dispose pas des ressources lui permettant de s’acquitter d’un emprunt. 

Néanmoins, chaque situation personnelle est par définition unique. L’obtention d’un crédit immobilier n’est pas réservé aux seuls profils “parfaits”, les parcours de vie étant rarement linéaires. N’hésitez donc pas à solliciter différents établissements bancaires qui vont étudier votre dossier pour un crédit, en justifiant la légitimité de votre démarche d'emprunt. 

Les profils souhaitant malgré tout emprunter sans apport personnel devront alors présenter un dossier très solide aux banques et justifier notamment : 

• De revenus élevés et récurrents
• D’un contrat assurant une sécurité professionnelle (CDI ou statut de fonctionnaire)
• D’une ancienneté importante dans l’entreprise
• D’un patrimoine financier (assurance-vie, biens immobiliers déjà acquis)
• Ou d’un investissement immobilier locatif dont les mensualités serviront automatiquement à rembourser les mensualités de l’emprunt.
• Les banques peuvent se montrer également (et éventuellement) plus conciliantes avec les profils jeunes, nouvellement entrés dans la vie active qui n’ont pas encore eu le temps de se constituer une épargne importante.

Enfin, il est possible de vous tourner vers un courtier afin d'estimer le juste apport personnel pour l'achat d'un bien, dans le cadre de son accompagnement pour la recherche de votre crédit immobilier. De plus, ce professionnel du crédit met en avant les atouts de votre dossier et sait vous orienter vers les banques les plus à même de financer votre projet aux meilleures conditions.