Comment fonctionne la levée d'hypothèque ?

Hypothèque : définition

L’hypothèque est une garantie de crédit immobilier permettant aux banques de se prémunir en cas de défaillance de l’emprunteur dans le remboursement de son crédit. Si les solutions amiables sont toujours privilégiées (comme un étalement du remboursement), la banque a néanmoins en dernier recours la possibilité de revendre votre bien immobilier afin d’être remboursée si vous n’êtes plus en mesure de payer vos mensualités.

L’hypothèque doit faire l’objet d’un acte notarié et être inscrite aux services de la publicité foncière. Cette garantie court sur toute la durée du prêt immobilier (2 années supplémentaires peuvent être ajoutées). Dans certains cas, la levée d’hypothèque peut toutefois se faire par anticipation.

Qu’est-ce qu’une levée d’hypothèque ?

Outre la levée automatique, la levée ou mainlevée d’hypothèque est un acte notarié permettant de libérer le bien de son hypothèque lorsque vous effectuez un remboursement anticipé de votre crédit immobilier.

En effet, comme le crédit est soldé, cette garantie n’a alors plus lieu d’être et la banque ne peut plus saisir votre bien. La mainlevée d’hypothèque entraîne des frais que l’on appelle frais de mainlevée. Deux cas expliquent généralement un remboursement par anticipation :

• la vente de votre bien (appartement ou maison) avant la fin du crédit immobilier
• un rachat de votre crédit.

Comment lever une hypothèque ?

La mainlevée d’hypothèque est un acte juridique qui nécessite la présence d’un notaire. La banque atteste ainsi que l’emprunteur a effectué le remboursement de son crédit immobilier. Comme pour l’hypothèque, la mainlevée est enregistrée au bureau des hypothèques. L’enregistrement de la mainlevée doit être réalisé dans le département où se situe le bien immobilier concerné par l’hypothèque.

Faire une mainlevée d’hypothèque pour un rachat de crédit immobilier

Si votre banque n’accepte pas la renégociation des conditions de votre emprunt actuel, vous pouvez réaliser un rachat de votre crédit immobilier. Dans ce cas, il n’est pas toujours nécessaire d’effectuer une levée d’hypothèque. Il faut distinguer deux situations :

• la banque qui effectue le rachat de votre crédit exige une nouvelle garantie hypothécaire. Il faut généralement réaliser une mainlevée de l’ancienne hypothèque ;
• la banque qui effectue le rachat de votre crédit privilégie la caution bancaire (avec un organisme comme Crédit Logement, CAMCA, etc.). Vous n’avez pas besoin d’effectuer une mainlevée d’hypothèque, ce qui vous permet d’éviter le paiement de frais supplémentaires. Cette dernière restera alors "sans cause".

Il est possible dans certains cas de négocier avec votre banque pour que les frais de mainlevée soient intégrés dans votre nouvel emprunt.

Faire une mainlevée d’hypothèque pour vendre votre bien

Il est possible de procéder à une main levée d’hypothèque en vue d’un remboursement anticipé du crédit bancaire. En effet, lorsque vous choisissez de revendre votre bien immobilier avant la fin de votre crédit, le produit de cette vente peut vous permettre de rembourser par anticipation votre emprunt. Si le bien vendu est garanti par une hypothèque, vous devez effectuer une levée de cette hypothèque afin que le bien vendu ne puisse plus être saisi par la banque.

La levée d’hypothèque en cas de vente est soumise à l’accord de votre banque. Si celle-ci refuse la mainlevée, vous pouvez demander une hypothèque judiciaire auprès du tribunal judiciaire, dont dépend le Service de la publicité foncière qui a reçu l’hypothèque du bien concerné.

Frais de levée d’hypothèque : combien ça coûte ?

Avant de solliciter votre banque et votre notaire, vous souhaitez en savoir plus sur le coût d’une levée d’hypothèque ?

Les frais de mainlevée sont composés des :

• honoraires du notaire + TVA à 20%. Les honoraires du notaire sont les frais à payer afin de rémunérer le notaire pour la prestation qu’il réalise ;
• droits d’enregistrement. Il s’agit de l’enregistrement de la mainlevée au bureau des hypothèques ;
• frais administratifs. Ils correspondent aux démarches effectuées par le notaire pour la réalisation de la levée d’hypothèque ;
• contribution de sécurité immobilière. Frais pour la conservation des hypothèques dus à l’État.

Simulation des frais de levée d’hypothèque pour un prêt immobilier initial à 200 000€

Les frais de mainlevée représentent entre 0,3 % et 0,6 % environ du coût initial de votre crédit. Pour un prêt de 200 000€, vos frais de mainlevée d’hypothèque s’élèvent environ à 644 €, soit 0,32 % du prêt initial, selon une estimation de la chambre des Notaires de Paris (simulation réalisée en mars 2023.).

Qui doit effectuer la levée d’hypothèque ?

Pour effectuer une levée d’hypothèque, vous devez obtenir l’accord de votre banque avant de réaliser un acte notarié. Cette demande est recevable à condition que vous ayez remboursé en totalité votre prêt immobilier et/ou que l’hypothèque soit arrivée à son terme.

Comment savoir si l’hypothèque a été levée ?

La levée d’hypothèque, comme l’hypothèque, fait l’objet d’un acte notarié, enregistré au bureau des hypothèques. Pour savoir si une hypothèque est levée, il convient de se tourner vers :

• un notaire ;
• le Service de la publicité foncière.

Les deux procédures entraînent des frais.

Tout le monde peut se renseigner sur un bien immobilier en demandant un état hypothécaire. Ce document fait le point sur la situation juridique d’un immeuble. Vous pouvez accéder aux renseignements suivants : identité des propriétaires successifs, prix des différentes ventes, copie des actes de vente immobilière et donation.

Pour cela, vous pouvez vous adresser au Service de la publicité foncière. Cet organisme officiel doit vous fournir une réponse sous 10 jours.

Les informations vont dépendre de l’année d’enregistrement des documents au Service de la publicité foncière :

• si les démarches ont été effectuées avant 1956, vous pouvez obtenir également des actes portant sur la transmission de la propriété, des bordereaux d’inscription hypothécaires en cours et des règlements de copropriété ;
• si les documents ont été classés après 1956, vous pouvez vous renseigner sur un ou plusieurs immeubles en qualifiant votre demande (règlement de copropriété par exemple) ou en désignant une ou plusieurs personnes relevant d’un droit réel immobilier (ayant un titre de propriété par exemple).

Les demandes d’informations auprès du Service de la publicité foncière sont payantes. Les tarifs varient selon la nature des informations. Ils sont précisés dans la notice jointe au formulaire à remplir pour adresser votre requête.

Qu’est-ce qu’une levée d’hypothèque partielle ?

Lorsque vous décidez de vendre une partie d’un bien immobilier et non la totalité, vous pouvez demander à effectuer une levée d’hypothèque partielle. En effet, une hypothèque peut garantir un ou plusieurs biens immobiliers. Par exemple, vous disposez d’une maison avec un garage. Les deux biens sont garantis par une hypothèque mais vous souhaitez vendre uniquement le garage. La mainlevée d’hypothèque partielle nécessite l’intervention d’un notaire. Le produit de la vente doit être transmis à la banque afin de rembourser une partie du prêt immobilier qu’elle finance.

Si vous souhaitez récolter le produit de la vente en levant partiellement l’hypothèque, la banque exige généralement une demande de remboursement anticipé partiel couvrant notamment les frais de mainlevée. Les conditions prévues par votre banque concernant une levée d’hypothèque partielle doivent apparaître dans votre contrat de prêt immobilier.