Calcul des frais d'hypothèque : combien coûte cette garantie ?

Qu’est-ce que l’hypothèque et comment ça fonctionne ?

L’hypothèque est une garantie de type sûreté réelle, c’est-à-dire prise sur le bien sur lequel porte votre crédit immobilier. Elle est mise en place à la souscription du prêt immobilier. Si les banques demandent une garantie, c’est pour se protéger en cas de défaillance de l’emprunteur. Ainsi, si elles privilégient toujours les solutions amiables telles qu’un étalement du remboursement, une hypothèque leur permet, en tout dernier recours, de procéder à la vente du bien afin de récupérer les sommes engagées si l’emprunteur ne paye plus les mensualités du crédit immobilier.

Les coûts de l’hypothèque : le calcul des frais

Comme nous l’expliquions, toute garantie suppose des frais. Si la vôtre est une hypothèque, vous aurez des frais de mise en place, et éventuellement des frais de mainlevée, mais uniquement si vous remboursez votre crédit par anticipation.

Quels frais pour la mise en place d’une hypothèque ?

La mise en place d’une hypothèque doit être réalisée par un notaire et enregistrée au service de publicité foncière. Les frais d’hypothèque représentent environ 1,5% du montant de votre crédit immobilier.

Les frais d'hypothèque sont composés :

• Des émoluments TTC du notaire
• De la taxe de Publicité Foncière
• De la Contribution de sécurité immobilière
• Des émoluments de formalités et débours

Pour calculer les frais d’hypothèque en situation, voici un exemple de mise en place de cette garantie hypothécaire.

M. et Mme Toulemonde achètent une maison et souscrivent un crédit à hauteur de 250 000€. Les frais de mise en place de leur hypothèque s’élèveraient à 3 230€, se décomposant comme suit :

Frais d'hypothèque	Montant
Émoluments TTC du notaire	942€
Taxe Publicité Foncière	1 787€
Contribution de sécurité immobilière	250€
Emoluments de formalités et débours	250€
TOTAL	3 230€

Source ANIL octobre 2020.

Calculer les frais de mainlevée d’une hypothèque

Par la mainlevée, le créancier (la banque qui vous a octroyé le crédit), atteste que vous, son débiteur, avez remboursé intégralement votre prêt immobilier.

La mainlevée ou levée d’hypothèque ne vous coûtera rien si vous la laissez arriver à son terme : la garantie hypothécaire s’éteint d’elle-même un an après que vous ayez réglé votre dernière mensualité de crédit immobilier.

C’est différent si vous remboursez votre crédit par anticipation en vendant votre bien. La levée d’hypothèque est en effet indispensable à la vente du bien. De même, si vous remboursez par anticipation en raison d’un rachat de votre crédit immobilier par un autre établissement, vous devez vous acquitter de frais de mainlevée (bien qu’il soit possible, si votre nouveau crédit immobilier est garanti par une caution, de laisser courir l’hypothèque. Comme le prêt est soldé, elle est alors dite « sans cause » et s’éteint un an après le remboursement).

Comme pour la mise en place de la garantie, la levée de l’hypothèque doit être faite en présence d’un notaire car elle est un acte juridique, elle doit donc être formalisée. 

Les frais de mainlevée d’hypothèque représentent 0,7% à 0,8% du montant total de votre prêt immobilier.

Ces frais de mainlevée se composent :

• Des émoluments TTC du notaire
• Des droits d’enregistrement
• De la contribution de la sécurité immobilière ou CSI (pour la radiation de l’inscription)
• Des débours

Auxquels on ajoute la TVA sur les émoluments du notaire et les formalités.

Reprenons notre exemple pour effectuer le calcul des frais de levée d’hypothèque, avec un bien acheté à l’aide d’un prêt immobilier de 250 000€. Les frais de mainlevée s’élèveraient à 1 042€.

Voici le détail des frais dans notre simulation de frais :

Frais de mainlevée d'hypothèque	Montant
Emoluments du notaire	577€
Droits d’enregistrement (Trésor Public)	25€
CSI (radiation de l’inscription)	150€
Débours	175€
TBVA (émoluments notaire et formalités)	115€
TOTAL	1 042€

Source Chambre des Notaires de Paris, octobre 2020.

Calcul des frais d’hypothèque : comparaison des coûts par rapport aux autres garanties.

Outre l’hypothèque, d’autres garanties peuvent être mises en place à la souscription d’un crédit immobilier, comme nous l’expliquions au début de ce guide.

Par exemple la caution de prêt immobilier, qui repose sur l’examen de votre dossier d’emprunteur et a pour principe la mutualisation des risques : vous cotisez à un fonds de garantie et versez une commission de caution, et en fin de crédit vous pouvez récupérer une partie de votre cotisation (selon l’organisme de caution).

Autre exemple, le Privilège de Prêteur de Deniers (PPD), qui est aussi une sûreté réelle, valable uniquement sur les biens anciens et dont le coût de mise en place est exonéré de la taxe de publicité foncière. Il est possible de réaliser des simulations afin d’estimer les frais relatifs à l’hypothèque et aux autres garanties.

Pour comparer les frais de l’hypothèque avec le coût du Privilège de Prêteur de Deniers (PPD) et aux frais d’une caution de prêt immobilier (Crédit Logement, barème classic), reprenons une fois de plus notre exemple d’une maison ancienne qui nécessite un crédit immobilier de 250 000€, achetée dans le Val d’Oise en 2020.

Les coûts estimés des garanties seraient les suivants :

	Frais d'hypothèque (bien ancien ou neuf)	Frais de Privilège de prêteur de deniers (bien ancien uniquement)	Frais de caution Crédit Logement (Classic)
Mise en place de la garantie	3 230€	1 442€	3 075€
Frais de mainlevée	1 042€	1 042€	0€
Restitution à l’issue du prêt	0€	0€	1 725€
COÛT TOTAL DE LA GARANTIE	4 272€	2 484€	1 349€

Sources simulation de frais des garanties (à titre indicatif) ANIL, Chambre des Notaires de Paris et Crédit Logement, octobre 2020.

Ainsi, si M. et Mme Toulemonde achètent ce bien et vont jusqu’au terme du crédit immobilier, les frais de l’hypothèque seront de 3 230€ pour sa mise en place uniquement.

Le calcul des frais de l’hypothèque sera différent s’ils vendent leur bien et remboursent leur prêt par anticipation : dans ce cas, le coût total de l’hypothèque sera de 4 272 euros.

Nous l’avons vu, il est possible de comparer les coûts des différentes garanties. Toutefois, il est à noter que chacune répond à une situation précise, et le choix de l’une ou l’autre dépendra donc essentiellement de la situation.

Voici quelques exemples dans lesquels votre banque pourrait vous proposer la mise en place d’une hypothèque :

• Vous financez votre bien immobilier à l’aide d’un Prêt d’Accession Sociale (Prêt PAS) dont le montant est supérieur à 15 000€ : la caution est impossible dans ce cas, l’hypothèque est donc une possibilité.
• Vous financez votre bien à l’aide d’un prêt PAS complété par un Prêt à Taux Zéro (PTZ) : même situation que ci-dessus, la caution mutuelle n’est pas possible.
• L’organisme de caution sollicité par la banque n’a pas accepté votre dossier : la banque peut éventuellement vous proposer une hypothèque, car elle ne dépend pas de l’analyse de votre dossier d’emprunteur, contrairement à la caution.
• Vous achetez un bien en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) : la seule sureté réelle possible est l’hypothèque car le PPD ne garantit que des biens existants. Il en va de même pour la réalisation d’importants travaux.

Bien sûr, les cas de figure sont variés. C’est donc votre conseiller bancaire qui pourra vous orienter en fonction de votre projet et de votre profil, afin d’opter pour la garantie adéquate. Si vous êtes accompagné par un courtier immobilier, sachez que vous pouvez également lui demander conseil sur les différentes garanties possibles et les frais liés.