Comment choisir entre hypothèque ou caution ?

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Caution et hypothèque : définitions

L'hypothèque

L'hypothèque est une garantie réelle qui repose sur les biens ou droits immobiliers appartenant à l'emprunteur. En cas de défaut de paiement, la garantie hypothécaire saisit le logement pour le vendre aux enchères judiciaires. De cette façon, la banque peut récupérer les sommes dues. Il existe deux sortes d'hypothèque : l'hypothèque conventionnelle et le privilège du prêteur de deniers ou (PPD). Son coût est élevé puisqu'il comprend :

• les honoraires du notaire (proportionnels au montant du crédit) ;
• le salaire du conservateur des hypothèques ;
• les frais d'enregistrement et de timbres ;
• la taxe publicité foncière.

Le PPD s'adresse aux souscripteurs d'un crédit pour l'achat d'un bien existant (appartement, maison, terrain) neuf ou ancien mais ne s'applique pas à la construction. Le privilège de prêteur de deniers, contrairement à l'hypothèque, ne comprend pas la taxe de publicité foncière.

La caution

La caution est une couverture financière qui se base sur un fond de garantie mutualisé. Les emprunteurs cotisent pour se prémunir d'une éventuelle défaillance. Si l'emprunteur est dans la difficulté de rembourser son prêt, le fond de garantie prend en charge les mensualités.

Il existe plusieurs formes de caution : la société de cautionnement mutuel, la caution « mutuelle fonctionnaire » et la caution solidaire d'un particulier.

• Les sociétés de cautionnement mutuel assurent le remboursement du prêt. Ces établissements fonctionnent sur un mode de garantie de prêt qui est basé sur la mutualisation des risques. Ils couvrent l'achat d'un logement, d'un terrain ou la réalisation de travaux. La société de cautionnement mutuel prend une marge sur la caution et verse le reste de la caution sur un fond de garantie. Les établissements proposant ce type de garantie sont issus soit d'une filiale interne au groupe bancaire (CAMCA pour le Crédit Agricole, CEGC pour la Caisse d'Epargne et la Banque Populaire...), soit du Crédit Logement (organisme détenu par l'ensemble des grandes banques françaises).
• La caution « mutuelle fonctionnaire » fonctionne sur le même principe que ces sociétés à la différence que leurs tarifs défient toute concurrence, il arrive même dans certains cas que la « mutuelle fonctionnaire » garantisse gratuitement un prêt.
• La caution solidaire d'un particulier est très peu utilisée dans le cas des crédits immobiliers notamment parce que cette garantie est considérée comme insuffisante pour les banquiers.

Tableau comparatif des différents types de caution :

Caution mutuelle	Caution solidaire	Caution mutuelle fonctionnaire
Mutualisation des risques. Garantie proposée par une filiale interne au groupe bancaire.	Lorsqu’une tierce personne se porte caution pour une autre. Rarement utilisée pour un crédit immobilier car jugée insuffisante. Déconseillée car très risquée.	Même principe que la caution mutuelle Tarifs très bas par rapport aux autres types de caution.

Garantie hypothécaire ou caution ? Avantages et inconvénients  

Pour vous aider dans votre choix entre garantie hypothécaire ou caution, vous trouverez dans ce tableau un comparatif reprenant les points essentiels qu'il faut garder à l'esprit avant toute décision. Ces pistes de réflexion vous renseigneront, notamment, sur ce qui est le plus intéressant entre les frais d'hypothèque ou caution, mais aussi sur les conditions d'obtention des deux garanties, ainsi que sur les modalités de remboursement anticipé ou à la revente du bien.

L'hypothèque

Avantages :

L'hypothèque n'engendre pas de frais de mainlevée si le prêt est intégralement remboursé à échéance initialement prévue dans le contrat. L'hypothèque est levée automatiquement 2 ans après la fin du remboursement.

Inconvénients :

Pour que l'hypothèque soit effective, elle doit être établie par un notaire et publiée au service de la publicité foncière. Ce qui engendre des frais d'hypothèques composés :

• Des émoluments du notaire ;
• Des frais de formalité ;
• De la contribution de sécurité immobilière ;
• Des droits d'enregistrement.

Les frais totaux représentent ainsi généralement 1,5 % du montant de l'emprunt.

Autre inconvénient : en cas de remboursement anticipé du prêt ou de revente du bien, il faut procéder à une mainlevée car dans le cas contraire le bien reste grevé d'hypothèque jusqu'à 2 ans après la fin du crédit immobilier. Cette mainlevée engendre des frais non négligeables situés entre 0,7 % et 0,8 % et comprennent :

• Les honoraires du notaire + TVA à hauteur de 19,6 % ;
• Une contribution de sécurité immobilière ;
• Les droits d'enregistrement ;
• Les frais administratifs.

La caution

Avantages :

Les frais de garanties sont composés de :

• la commission destinée à la société de cautionnement ;
• la contribution versée au Fond Mutuel de Garantie (FMG). Celui-ci servira, en cas de défaillance, à rembourser la banque.

Si l'emprunteur arrive au terme du remboursement de son crédit immobilier (par anticipation ou non), il pourra récupérer jusqu'à 75 % de sa contribution au FMG à l'échéance du prêt. Pour plus de renseignements, rendez-vous sur la page officielle du Crédit Logement.

La garantie caution est intéressante dans le cas où l'emprunteur souhaite transférer son prêt sur une nouvelle acquisition et garder ainsi les mêmes conditions de taux immo. Pour que cela soit possible, il faut néanmoins vérifier si cela est prévu dans le contrat.

La caution mutuelle n'entraîne pas une procédure en cas de problème aussi rapide et radicale que le paiement d'un crédit sous hypothèque. Avant de saisir les biens en dernier recours, la caution mutuelle privilégie d'autres issues comme le rééchelonnement de dettes.

Inconvénients :

La caution ne peut garantir un Prêt à l'accession sociale (PAS) que si le montant du crédit est inférieur à 15 000 ?. Pour le Prêt à taux zéro (PTZ), la garantie est obligatoirement une hypothèque si un prêt PAS est associé dans le plan de financement.

Selon le profil de l'emprunteur, les sociétés de cautionnement mutuel peuvent refuser de garantir le prêt immobilier que l'emprunteur souhaite souscrire. En effet, lorsque celles-ci estiment que le dossier du futur acquéreur est sujet à risques, elles préconisent le recours à l'hypothèque.

Récapitulatif sur les avantages et les inconvénients de chacune des deux garanties :

Type de garantie	Hypothèque	Caution
Avantages	Pas de frais de mainlevée en cas de remboursement total du prêt à échéance prévue au contrat Prend fin automatiquement 2 ans après la fin du crédit. Garantie sûre et fiable pour la banque. Peut être mise en place quand une caution n’est pas possible.	Possibilité de récupérer jusqu’à 75% du Fonds Mutuel de Garantie (FMG) à l’échéance du prêt. Avantageuse dans le cas d’un transfert de prêt. Solution simple et rapide à mettre en place.
Inconvénients	Frais représentant environ 1,5% du montant total de l’emprunt. Frais de mainlevée en cas de remboursement anticipé total du prêt immobilier entre 0,7% et 0,8% du montant du prêt.	Ne peut pas garantir un prêt d’accession sociale (PAS) supérieur  à 15 000€, ou associé à un PTZ. La société de cautionnement peut refuser de couvrir l’emprunteur en fonction de son profil.

Hypothèque ou caution ? Bien choisir le mode de garantie selon votre projet

Mieux vaut avoir recours à l'hypothèque...

Lorsque le bien immobilier acheté n'est pas destiné à la vente. Exemple : pour des conjoints souhaitant s'installer et fonder une famille ou un couple de retraités qui décide de déménager et profiter du soleil azuréen, l'hypothèque est la garantie la plus intéressante. Pourquoi ? Parce que lorsque l'emprunteur achète un bien tout en sachant qu'il le conservera au moins jusqu'à la fin du remboursement sans anticipation, l'hypothèque est intéressante dans la mesure où il n'aura pas à payer des frais de mainlevée.

Mieux vaut avoir recours à la caution de façon générale...

Puisqu'elle est plus simple à mettre en place, contrairement à l'hypothèque qui nécessite une procédure assez lourde (passage par le notaire, publication de l'hypothèque, mainlevée en cas de remboursement anticipé ou vente du bien...).

Cependant, dans certains cas, le choix n'est pas possible

L'hypothèque est obligatoire pour certains prêts réglementés. Si la caution semble avoir plus d'avantages que d'inconvénients, dans certains cas l'hypothèque est plus intéressante (lorsque le bien est destiné à la vente, comme cité plus haut) et dans d'autres elle est même obligatoire. En effet, les organismes de prêt refusent la garantie par caution lorsque l'emprunteur finance son acquisition grâce à des prêts aidés tels que le Prêt à l'Accession Sociale (PAS) ou le Prêt à Taux Zéro (PTZ) associé au prêt PAS.

Autre cas où la garantie hypothécaire est presque systématiquement obligatoire : le crédit immobilier sans apport. « Pour du 110 % [les dossiers sans apport personnel], la probabilité d'une hypothèque est très forte », juge Cécile Roquelaure, « mais c'est vraiment la banque qui reste décisionnaire ».

Vous l'aurez compris, plus la banque estime que votre dossier est sujet à risques, plus l'hypothèque est envisagée comme garantie. En ce sens, les professionnels à statut spécifique, tels que les indépendants, se verront imposer l'hypothèque comme solution de garantie pour leur projet d'acquisition.

Différence de coûts entre hypothèque et caution :

Différence de coûts entre hypothèque et caution

Montant du prêt	Montant hypothèque	Montant caution	Différence totale
50 000€	949€	461,68€	487,32€
100 000€	1 519€	851,23€	667,77€
150 000€	2 090€	1 110,78€	979,22€
200 000€	2 660€	1 250,34€	1 409,66€
250 000€	3 230€	1 389,89€	1 840,11€
300 000€	3 800€	1 523,44€	2 270,56€

Données fournies à titre indicatif selon les barèmes de l'Anil et le barème classic Crédit Logement en juillet 2021.