Comprendre la garantie hypothécaire

Comment fonctionne une garantie hypothécaire ?

La garantie hypothécaire est « une sûreté réelle ». Elle consiste à mettre en hypothèque le bien pour lequel vous sollicitez le financement. En cas de défaillance de paiement, la banque tente de recouvrir les sommes prêtées à l’amiable en procédant par exemple à l’étalement de la dette sur plusieurs échéances.

C’est seulement lorsqu’aucune solution n’est trouvée, que la banque saisit le bien en question et procède à sa vente. C’est ce que l’on appelle une hypothèque conventionnelle, puisqu’elle est consentie par l’emprunteur. Par opposition à l’hypothèque judiciaire qui, elle, résulte d’un jugement.

Il faut savoir que la présence d’une hypothèque n’empêche pas la pleine propriété du bien. Le propriétaire peut en disposer comme il le souhaite. En effet, il peut habiter le logement, réaliser des travaux, le vendre ou encore le louer. Et lorsqu’un terrain est hypothéqué, cette garantie s’étend automatiquement à la construction qui sera réalisée par-dessus.

Une garantie hypothécaire doit être établie devant un notaire. Ce dernier va réaliser le contrat d’hypothèque et demander son inscription sur le fichier immobilier tenu par le service de publicité foncière.

Vous n’avez pas encore de notaire et vous souhaiteriez en trouver un ? Vous pouvez consulter l’annuaire officiel des notaires de France. Il vous indique les professionnels disponibles sur votre région.

Dans quel cas la garantie hypothécaire est-elle possible ?

Habituellement, la caution (notamment via le Crédit Logement) est largement plébiscitée par les établissements bancaires en lieu et place d’une garantie hypothécaire. En effet, une caution est plus facile et plus rapide à mettre en place. Néanmoins, plusieurs cas de figure excluent la caution bancaire, ce qui contraint la banque à vous proposer une garantie hypothécaire, notamment :

• si la caution bancaire est refusée par l’organisme de caution après l’étude du dossier de l’emprunteur ;
• si le prêt immobilier finançant l’achat de votre bien immobilier regroupe un prêt d’accession sociale (PAS) et un prêt à taux zéro (PTZ) ;
• si le prêt d’accession sociale (PAS) souscrit pour financer l’opération d'achat est d’un montant supérieur à 15 000 €.

Quelle est la différence entre garantie hypothécaire et caution ?

La garantie hypothécaire et la caution représentent deux garanties bancaires mises en place par un établissement de crédit pour assurer le recouvrement des sommes prêtées en cas de défaillance de l’emprunteur. Dans la pratique, avec une garantie hypothécaire, la banque récupère ses fonds via la vente du bien. À l'inverse, en présence d’une caution bancaire, c’est l’organisme de cautionnement qui s’engage à rembourser l’établissement prêteur à la place de l’emprunteur. Cette substitution mise en œuvre en cas de défaillance de l’emprunteur n'exclut pas ce dernier à rendre des comptes par la suite à l’organisme de cautionnement.

Concrètement, afin de valider une caution, l’emprunteur verse des frais de garantie proportionnels au capital emprunté, dès le déblocage du prêt. Ces derniers se décomposent ainsi :

• une partie versée pour la rémunération de l’organisme eu égard au service rendu ;
• la seconde partie dédiée à l’alimentation d’un fonds de garantie mutualisé servant à dédommager la banque en cas de défaillance de l’emprunteur.

D’ordinaire, les frais d’un organisme de cautionnement sont moins élevés que ceux prélevés à l'occasion d’une garantie hypothécaire. De plus, notez que les frais de garantie versés à un organisme de caution peuvent être partiellement restitués selon les organismes, et ce, dès le remboursement total du prêt. 

Quel est son coût ?

L’inscription d’une garantie hypothécaire se fait chez le notaire. Cette dernière occasionne des frais pour sa mise en place. Voici la décomposition des frais d’hypothèque payés par l’emprunteur :

• les émoluments, qui représentent la rémunération versée au notaire ;
• de la taxe de publicité foncière, c’est-à-dire les frais relatifs à l’inscription d’une opération immobilière au fichier immobilier ;
• les frais de formalité et débours, qui représentent les différents frais administratifs ;
• la contribution de sécurité immobilière qui est une taxe prélevée par le service de publicité foncière.

Le montant total des frais d’hypothèque représente environ 1,5 % du capital emprunté.

Pour y voir plus clair, prenons un exemple.

Un couple souscrit un crédit immobilier pour un montant de 300 000 € afin d’acquérir un logement neuf en France métropolitaine. Leur financement ne contient ni prêt à taux zéro (PTZ), ni prêt à l’accession sociale (PAS), ni prêt conventionné (PC), ni prêt épargne logement.

Voici le détail des frais à payer par ce couple dans le cadre d’un emprunt couvert par une garantie hypothécaire :

Type de la garantie	Hypothèque
Émoluments TTC du notaire	1 105 €
Taxe Publicité Foncière	2 144 €
Contribution de sécurité immobilière	300 €
Émoluments de formalités et débours	250 €
TOTAL	3 800 €

Source ANIL, mars 2023.

Pour avoir une idée plus précise de vos frais de garantie, vous pouvez consulter l’Anil (Agence nationale pour l’information sur le logement). Nous mettons également à votre disposition un outil de simulation de frais d'hypothèque. Il suffit ensuite d’indiquer le type de bien que vous souhaitez financer, sa localisation et le montant de l’emprunt.

Quand s’arrête une garantie hypothécaire ?

Une garantie hypothécaire court pendant toute la durée de votre prêt immobilier. Son inscription auprès des services de la publicité foncière reste effective un an après le remboursement du crédit, mais elle demeure sans effet puisque le prêt est soldé.

Au terme de cette année supplémentaire, la garantie hypothécaire tombe d’elle-même sans frais ni formalité.  Sachez que la durée d’une inscription de garantie hypothécaire ne dépasse jamais les 50 ans.

Toutefois, il est possible de lever une garantie hypothécaire avant la date prévue dans le contrat, sous certaines conditions.

Qu’est-ce qu’une mainlevée d’hypothèque ?

La mainlevée d’hypothèque consiste à lever l’hypothèque sur un bien par acte notarié. Ce qui signifie qu’il faut prévoir le paiement de frais de mainlevée. La chambre des notaires de Paris met à disposition un outil de simulation de frais de mainlevée. Pour obtenir la simulation de vos frais de mainlevée, il suffit de renseigner le montant initial du prêt.

Quand peut-on procéder à une mainlevée ?

Une mainlevée d’hypothèque est effectuée lorsque l’emprunteur procède au remboursement anticipé de son crédit immobilier. En effet, l’hypothèque n’a plus lieu d’être puisque la banque aura récupéré les sommes prêtées. On retrouve trois cas dans lesquels une mainlevée d’hypothèque est nécessaire, notamment lorsque :

• vous vendez votre bien immobilier avant le terme du crédit ;
• vous faites racheter votre prêt par un autre établissement ;
• vous bénéficiez d’une rentrée d’argent qui vous permet de solder votre prêt par anticipation.

Le remboursement par anticipation de votre prêt auprès de la banque peut donner lieu à des IRA (indemnités de remboursement anticipé). Ces frais sont réglementés par les articles L312-21 et R312-2 du Code de la consommation. Les indemnités ne peuvent excéder six mois d’intérêts des sommes remboursées au taux moyen du prêt plafonnés à 3 % du capital restant dû.

Comment savoir si on a une garantie hypothécaire ?

Pour savoir si une garantie hypothécaire est inscrite sur un bien immobilier, il suffit d’en faire la demande auprès du service de la publicité foncière où se situe le logement concerné. Pensez à joindre à votre demande le règlement de la contribution de sécurité immobilière. Vous recevrez alors une copie de la situation hypothécaire du bien. Cette démarche peut être utile si vous souhaitez acquérir un bien immobilier.

En effet, la réglementation prévoit qu’un bien doit être vendu libre de toute hypothèque. Pour retrouver le service de publicité foncière de votre région, vous pouvez consulter l’annuaire mis à disposition par le gouvernement.