Quelles sont les étapes d'achat pour un logement neuf ?

1.Définir votre budget

Avant d’entamer votre recherche de bien, il est fortement recommandé d’évaluer votre enveloppe budgétaire. En effet, pour un projet réussi, il faut vérifier combien vous pouvez emprunter si vous financez votre acquisition avec un crédit. Pour le savoir, vous pouvez utiliser des outils de simulation. Vous aurez besoin de renseigner vos revenus, vos charges, votre apport personnel ainsi que quelques informations concernant votre projet. Vous obtenez ensuite une estimation de votre capacité d’emprunt. Pour plus de précision, il est recommandé de faire appel à un courtier en crédit immobilier.

Par ailleurs, il faut savoir que contrairement à l’achat dans l’ancien, acheter dans le neuf ne demande pas de prévoir des dépenses supplémentaires liées aux travaux de rénovation (isolation, électricité, changement de système de chauffage, etc.) ou autres travaux importants d’aménagement. Ainsi, pour définir votre budget pour acheter un bien neuf, vous devez simplement tenir compte :

• du prix d’achat (soumis à la TVA) ;
• des frais liés à l’acquisition (entre 2 et 3 %) avec les honoraires du notaire, les droits d’enregistrement ainsi que les dépenses qui concernent la transaction bancaire.

Attention à prévoir une enveloppe supplémentaire, notamment si vous choisissez de personnaliser votre logement avec des revêtements spécifiques ou un aménagement particulier par exemple. Cette possibilité est en effet offerte par certains promoteurs, moyennant des frais en plus.

2.Trouver un bien immobilier neuf qui correspond à vos besoins

Une fois que vous avez une idée du montant que vous pouvez allouer à votre achat et des éventuelles aides auxquelles vous êtes éligible, l’heure est venue de réfléchir concrètement à votre projet immobilier. Il s’agit de définir le bien immobilier de vos rêves. Autrement dit, un logement adapté à vos besoins et qui répond aux critères qui sont importants pour vous : prix, secteur géographique, type de logement, surface, nombre de pièces, espace extérieur, transports, commodités, etc. Grâce à cette liste de critères, vous pourrez plus facilement trouver votre futur logement neuf à acheter. Pour cela, plusieurs options s’offrent à vous :

• passer par une agence immobilière ;
• se tourner vers un promoteur ou un commercial immobilier ;
• être à l’affût des bonnes affaires.

Passer par les agences immobilières

Pour la recherche d’un logement neuf, vous pouvez choisir de contacter une agence immobilière. Ces professionnels du secteur sauront vous renseigner sur les programmes qui existent dans le secteur et les possibles affaires à saisir.

Contacter les promoteurs immobiliers en direct

Autre solution pour trouver un bien neuf à acheter : contacter directement les promoteurs immobiliers qui exercent dans la zone géographique de votre choix. Un moyen efficace de savoir quels sont les programmes de construction en cours et les ventes en l’état futur achèvement (VEFA) en phase de commercialisation.

Dénicher les bonnes affaires

Enfin, vous pouvez également tenter de rechercher un bon plan. Pour cela, direction les queues de programmes neufs et les biens immobiliers neufs invendus. Sur le marché du déstockage des programmes neufs, certains lots neufs n’ont pas encore trouvé preneurs. En cause ? Elles peuvent être multiples et dues à une mauvaise orientation, un emplacement peu apprécié, des étages moins prisés ou encore des vues moins attractives pour les acheteurs. Un appartement neuf en rez-de-chaussée ou orienté nord peut ainsi rester sur le marché des invendus. Un bon plan pour acheter dans le neuf, à moindre coût. Le promoteur a en effet tout intérêt à consentir une décote sur le prix de vente pour pouvoir liquider le stock de lots qui lui reste sur les bras. Il est également possible de négocier un geste commercial supplémentaire, comme :

• des frais de notaire offerts,
• une cuisine équipée offerte ;
• une réduction financière selon la surface, ou le nombre de pièces, etc.

Opter pour une queue de programme immobilier peut ainsi vous permettre de réaliser une opération intéressante. À la clé : un prix imbattable et une livraison immédiate.

3.Signer le contrat de réservation

La troisième étape pour acheter dans le neuf consiste à signer ce que l’on appelle un contrat de réservation. Ce contrat, qui intervient avant la vente définitive, est spécifique à la VEFA et permet de réserver le logement auprès du promoteur. Pour être valable, il doit mentionner les éléments suivants :

• la surface du logement ;
• les caractéristiques du bien : le type, son emplacement exact, le nombre de pièces, etc. ;
• le prix de vente prévisionnel et les éventuelles modalités de révision ;
• les normes des matériaux et équipements ;
• une estimation de la date de livraison ;
• la date de vente ;
• le montant des prêts et l’établissement financier prêteur ;
• les articles relatifs au dépôt de garantie (R261-28 à R261-31 du Code de la construction et de l’habitation).

C’est une étape majeure de l’achat d’un bien neuf en VEFA.

4.Trouver le financement de votre future acquisition

Un projet d’achat immobilier implique nécessairement la recherche d’un financement. Avant de signer, il est vivement conseillé de solliciter plusieurs banques et de comparer les offres. Pour vous aider dans cette démarche, l’aide d’un courtier est précieuse. Grâce à ses connaissances et son réseau de partenaires, ce professionnel du crédit immobilier saura vous guider pour bâtir un plan de financement optimal et obtenir un emprunt au meilleur taux.    

5.Débloquer les fonds au fur et à mesure de l’avancée des travaux

Lorsque l’on achète un logement neuf, le paiement est échelonné selon l’avancée de la construction et doit respecter l’échéancier suivant :

• un premier versement à la réservation (5 %) ;
• un autre à l’achèvement des fondations (35 %) ;
• puis lorsque le gros œuvre est terminé, à la mise hors d’eau (70 %) ;
• et lorsque le bien est finalisé (95 %).

Le dernier versement sera effectué lors de la livraison du bien, au moment de la remise des clés (5 %).

6.Faire les visites cloisons

Acheter en VEFA suppose deux visites pour prendre connaissance de l’avancée des travaux : la visite cloison et la visite de livraison. Si la visite de cloison se déroule généralement six mois avant la visite de livraison, il est tout à fait envisageable de demander la possibilité de réaliser d’autres visites de chantier. Une façon de s’assurer de l’état d’avancement de la construction à chaque appel de fonds VEFA.

7.Signer l’acte de vente du logement neuf

La signature de l’acte de vente définitif intervient entre trois et six mois après avoir effectué le contrat de réservation.

Celui-ci doit mentionner :

• les caractéristiques du bien neuf ;
• les conditions de l’emprunt immobilier ;
• l’échéancier des paiements ;
• les garanties de construction.

8.Réceptionner le logement

Un mois avant la date de livraison, vous êtes informé par courrier de l’horaire exact du rendez-vous pour la remise de vos clés. Avant de verser le solde du prix du logement (généralement 5 %), prenez le temps d’effectuer une visite détaillée de votre logement neuf. C’est le moment de relever des anomalies.

9.Faire jouer les garanties en cas de malfaçons

Si vous avez émis des réserves concernant d’éventuels vices apparents ou malfaçons, sachez que vous pouvez faire jouer vos garanties de construction :

• la garantie de parfait achèvement ;
• la garantie biennale ;
• la garantie décennale.

 Le promoteur est alors obligé de procéder aux travaux nécessaires.