Non soumis au DPE : pour quels types de logements le DPE n'est pas requis ?

Non soumis DPE : de quoi s’agit ?

Définition

La mention « non soumis à DPE » signifie qu’aucun diagnostic immobilier ne sera réalisé avant la vente ou la location du bien concerné. Le DPE (Diagnostic de performance énergétique) est une évaluation conduite par un diagnostiqueur professionnel agréé par l’État.

Il doit être fourni à tout acquéreur ou tout locataire d’un bien immobilier. Le document leur permet de connaître les performances énergétiques de l’habitation, mais également son niveau d’émission de gaz à effet de serre.

Les locataires ou acquéreurs réalisent donc la transaction immobilière en toute connaissance de cause. Ils connaissent les points forts et les points négatifs de l’habitation en matière de consommation énergétique. Ils ont également une idée des travaux de rénovation nécessaires pour augmenter les performances environnementales de la résidence.

Aujourd’hui, c’est une indication essentielle. Les factures d’énergies pèsent lourd dans le budget des ménages français. Il est donc intéressant de pouvoir les évaluer avant de s’engager à louer ou acheter un logement.

Le DPE est obligatoire pour tous les locaux à usage d’habitation. Il n’a d’ailleurs pas seulement un caractère informatif. Les logements classés F ou G (les passoires énergétiques) ne peuvent plus être mis en location. Le DPE de ces biens doit être complété d’un audit énergétique pour qu’ils puissent être mis en vente.

Que dit la loi concernant le DPE non soumis ?

La loi autorise dans certains cas bien spécifiques, le propriétaire d’un bien immobilier à le mettre en vente sans réaliser de DPE. Ce sont les bâtiments ne pouvant pas répondre aux exigences de performances énergétiques fixées par les institutions publiques.

Dans quels cas le DPE est-il non requis ?

L’article R126-15 du Code de la construction et de l’habitation liste les cas précis pour lesquels le DPE n’est pas obligatoire. Il s’agit :

• des constructions provisoires étant construites pour une durée inférieure à 2 ans (chalet démontable, logement de chantier, maison d’exposition, pavillon d’exposition, par exemple) ;
• des bâtiments à usage agricole. Ils peuvent être dotés d’un système de chauffage, d’une climatisation ou d’un système de production d’eau chaude destinée à l’occupation humaine si la consommation reste faible ;
• des locaux indépendants dont la surface est inférieure à 50 mètres carrés (abri de jardin ou dépendance non habitable, par exemple) ;
• les bâtiments construits pour le culte d’une religion ;
• les monuments historiques classés à l’inventaire des monuments de France ;
• les locaux à usage d’habitation destinés à être utilisés moins de 4 mois par an (de manière continue ou discontinue) ;
• les bâtiments ou les parties d’un bâtiment non chauffé.

Les terrains sont également exclus de la réglementation liée au DPE. Les logements neufs vendus en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ne sont pas soumis au même DPE que les autres logements. La raison est qu’ils sont inoccupés et qu’aucune consommation d’énergie n’a été faite. Ils doivent néanmoins être soumis à un DPE construction dont la démarche d’évaluation est différente du DPE vente majoritairement utilisé.

Absence de DPE obligatoire : quelles sont les sanctions encourues ?

Le DPE est dit opposable. Cela signifie que le document peut engager la responsabilité des différentes personnes concernées en cas de déclarations erronées ou d’absence de DPE obligatoire. Cette responsabilité sera notamment engagée s’il est annoncé que le bien est non soumis à DPE alors que cela est faux.

Les personnes pouvant voir leur responsabilité engagée sont les suivantes.

• Le vendeur : il risque la diminution du prix de vente pour prendre en compte les performances réelles de son bien ou l’annulation de la vente. Il pourra être également condamné à des dommages-intérêts. De plus, le vendeur peut être condamné à verser 300 000 euros d’amende et à 2 ans de prison.
• Le bailleur : il peut être condamné à baisser le montant du loyer pour le faire correspondre à la valeur locative réelle du bien. Le locataire peut également demander l’annulation du bail. Un juge peut également le condamner à des dommages-intérêts.
• Le diagnostiqueur : il engage sa responsabilité professionnelle et peut être condamné à une amende ou à de la prison. Il peut également perdre sa certification.
• Le notaire : le notaire doit s’assurer de la présence du DPE au moment de la signature du contrat de vente ou du contrat de location. En cas de validation de la vente sans DPE ou d’informations qu’il savait mensongères, il peut être condamné à deux ans de prison ou 300 000 euros d’amende.

Le vendeur faisant appel à un diagnostiqueur non certifié peut être condamné à une amende de 1 500 € ou 3 000 € en cas de récidive. La même sanction s’applique au diagnostiqueur exerçant la profession sans certification.

DPE non soumis et DPE vierge : quelles sont les différences entre ces deux mentions ?

Les annonces de biens immobiliers peuvent également comprendre la mention « DPE vierge ». Elle concerne des locaux à usage d’habitation, contrairement à la mention « non soumis à DPE ». Le DPE vierge est parfois appelé DPE blanc ou DPE sans étiquette.

Elle intervient lorsqu’un diagnostiqueur a été sollicité pour réaliser un DPE et concerne forcément des biens soumis au DPE vente. Le professionnel n’a toutefois pas été en mesure de réaliser l’étude sur les performances environnementales de l’habitation.

Cela peut être dû à plusieurs facteurs liés à une impossibilité technique de réaliser les évaluations nécessaires.

• L’absence de factures d’électricité exploitables du fait d’une inhabitation longue. Cela peut s’expliquer de nombreuses manières : litige entre le propriétaire et le locataire, habitants se chauffant uniquement au bois, résidence secondaire peu occupée, succession, etc.
• Impossibilité d’appliquer la méthode du calcul théorique de la consommation énergétique du fait de la configuration des lieux ou de l’ancienneté du logement. C’est par exemple le cas des maisons construites avant le 1^er janvier 1948. En effet, avant cette date, les méthodes de construction étaient trop différentes d’une région à une autre. Il n’est pas possible de déterminer une méthode de la consommation énergétique uniforme pour l’ensemble de la France.

Dans ce type de situation, les étiquettes énergie et climat du DPE ne sont pas complétées. Le DPE reste utile puisque le diagnostiqueur est amené à fournir des conseils pour améliorer les performances énergétiques via des travaux de rénovation.

La mention « DPE vierge » n’empêche pas la vente du bien ou la mise au bail. L’acquéreur ou le locataire ne sera toutefois pas en mesure d’analyser les performances énergétiques et l’impact environnemental de l’habitation. Il ne pourra pas non plus comparer le bien avec d’autres en matière d’isolation ou de confort d’habitation.