DPE vierge : est-ce possible de vendre ou de louer son logement sans DPE ?

Que veut dire DPE vierge ?

Vous cherchez à en savoir sur le DPE vierge ? Tout d’abord, sachez qu’un diagnostic de performance énergétique vierge est un diagnostic dans lequel il n’y a pas d’étiquette énergie. À la différence du DPE complet, le DPE vierge ne contient pas de données informant sur :

• la consommation énergétique annuelle du bien en kilowattheure d’énergie primaire ou kWhEP/m².an ;
• et la production estimée d’émissions de gaz à effet de serre par an exprimée en kilogramme équivalent de dioxyde de carbone (CO2) ou kg éqCO2/m².an.

Ainsi, un DPE blanc n’indique pas de classe énergétique et donc pas de note entre A (logement très performant) et G (habitation énergivore).

Pour le futur acquéreur ou le futur locataire, cette absence d’information ne lui permet pas d’avoir de visions sur les dépenses énergétiques du logement ni sur son impact environnemental. Il est donc plus complexe de comparer les biens entre eux en termes de confort thermique.

Dans quel cas peut-on avoir un DPE vierge ?

Pour comprendre pourquoi les DPE vierges sans étiquettes énergie existent, il faut se pencher sur l’ancien calcul du DPE. En effet, avant la réforme du DPE qui est en vigueur depuis le 1er juillet 2021, l’attribution de classe énergétique pouvait se faire selon deux méthodes :

• la méthode selon les consommations réelles, dite « sur facture », qui s’appuie sur l’analyse des factures d’énergie des trois années précédentes et la quantité d’énergie effectivement consommée ;
• la méthode 3 CL (Calcul de la consommation conventionnelle des logements) permettant d’estimer la consommation énergétique d’un bâtiment à partir des informations telles que : la superficie, le système de chauffage, le type d’ouverture, l’épaisseur des murs, etc.

La première méthode « sur facture » devait obligatoirement être utilisée par les diagnostiqueurs pour les bâtiments :

• dont la construction était antérieure au 1er janvier 1948 ;
• ou pour les logements datés d’après 1948 dont le système de chauffage collectif n’était pas doté de comptage individuel.

Ainsi, ce DPE ancienne version a davantage inspiré la méfiance. En cause ? Le manque de fiabilité de ce DPE, car les deux méthodes de calcul pouvaient amener à deux étiquettes différentes pour un logement identique. De plus, en l’absence de factures disponibles, les DPE blancs ou vierges se sont généralisés (alors qu’ils ne devaient être qu’exceptionnels). Cela pouvait être dû à différentes raisons comme :

• un logement inoccupé depuis une longue période ;
• des propriétaires qui ne peuvent pas fournir les documents (succession, personnes âgées, locataires différents, etc.) ;
• l’utilisation d’un système de chauffage au bois (cheminée) ;
• un logement qui servait de résidence secondaire (avec des absences prolongées).

Si le diagnostiqueur certifié ne pouvait pas obtenir les factures, il était alors autorisé à dresser un DPE vierge. Dans ce cas, l’étiquette pour la consommation énergétique du logement sur les postes de chauffage, production d’eau chaude sanitaire et refroidissement ainsi que pour la production annuelle d’émissions de gaz à effet de serre doit mentionner «  DPE vierge, consommations non exploitables ».

Nouveau DPE : que dit la nouvelle réglementation concernant les DPE vierges ?

Depuis la refonte du DPE au 1^er juillet 2021, le DPE est plus fiable, mais aussi plus lisible afin de tenir compte des enjeux climatiques. Tout comme les autres diagnostics du bâtiment, ce nouveau DPE est également devenu opposable juridiquement. La raison de ces changements ? Une méthode de calcul non homogène qui pouvait conduire à donner des étiquettes différentes pour un même logement ainsi qu’à des DPE vierges. Cela était notamment le cas en l’absence de facture disponible. Cette méthodologie qui repose sur les factures bénéficiait d’une confiance relative, car elle dépendait :

• des habitudes du foyer en termes de consommation énergétique ;
• de la présence dans le logement.

Une bonne ou une mauvaise classe énergétique n’était donc pas seulement due aux caractéristiques du logement et à son isolation.

Combien de temps est valide un DPE vierge ?

Qu’il soit vierge ou complété, un DPE est valable 10 ans, sauf exception (article R. 126-15 du Code de la Construction et de l’Habitation) :

• les DPE établis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 inclus ne sont plus valides depuis le 31 décembre 2022 ;
• les DPE établis entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 inclus restent valides jusqu’au 31 décembre 2024.

Pour les autres DPE dont la date est antérieure à 2013, ils sont obsolètes et doivent être refaits conformément aux nouvelles règles du DPE, version 2021. Et, pour les DPE vierges effectués durant ces périodes ? La durée de validité est la même que pour le DPE complet, sur le principe. Il est vivement conseillé de faire appel à un diagnostiqueur pour réaliser un nouveau DPE. Grâce au DPE mis en place depuis 2021, vous pourrez en effet obtenir une classe énergétique mesurée selon de nouvelles bases. Un bon moyen de rebattre les cartes surtout si vous envisagez de vendre ou de mettre en location votre logement.

Peut-on vendre ou louer un logement avec un DPE vierge ?

La vente ou la location d’un bien doté d’un DPE vierge est tout à fait possible. Attention, cela reste réglementaire tant que les conditions du DPE sont remplies et que le diagnostic est toujours valable. En effet, si le propriétaire est tenu de présenter le DPE dans l’annonce immobilière et dans le dossier de diagnostics techniques (DDT), cette obligation ne porte pas sur le contenu du diagnostic.

La signature de la promesse de vente ainsi que celle de l’acte de vente notarié avec le futur acquéreur sont donc tout à fait légales en cas de DPE vierge encore valable. Idem pour un contrat de bail signé avec un locataire. Tant que le DPE vierge est valide, les transactions immobilières peuvent s’opérer normalement.

Reste que, dans ce cas, le futur occupant s’engage sans connaître la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre du logement. Impossible pour lui de prévoir son budget chauffage, ni même l’ampleur des travaux de rénovation énergétique à réaliser pour gagner en confort thermique.