DPE en cours : que faire en l'absence de DPE ?

Que veut dire DPE en cours ?

Certaines annonces immobilières indiquent la mention « DPE en cours ». Voici ce que cela signifie.

Définition

La mention « DPE en cours » signifie que le propriétaire n’a pas encore réalisé ce diagnostic immobilier obligatoire. 

Il est utilisé pour permettre de commencer à faire les visites en attendant les résultats du diagnostic de performances énergétiques. Attention, il est aussi possible de voir figurer cette mention lorsque le propriétaire ne souhaite pas réaliser le DPE. Soyez donc vigilant. Lors de la visite d’un bien précisant « DPE en cours », n’hésitez pas à interroger le propriétaire.

Est-ce légal de mettre DPE en cours sur une annonce immobilière ? 

Il est obligatoire de faire figurer les étiquettes du DPE sur l’annonce immobilière. Cette obligation est imposée par le décret n° 2010-1662 du 28 décembre 2010, venant mettre en application loi Grenelle II du 12 juillet 2010. Elle a été codifiée à l’article R 126-15 du Code de la construction et de l’habitation. 

L’obligation d’inscrire le DPE sur les annonces immobilières date du 1er janvier 2011. Depuis, il est nécessaire d’inclure la classe énergétique du logement à louer ou à vendre. L’étiquette doit avoir la taille minimale de 180 pixels x 180 pixels. 

Il n’est donc normalement plus possible d’indiquer « DPE en cours » sur l’annonce immobilière. Toutefois, certaines situations peuvent nécessiter l’usage de la mention.

• Le diagnostiqueur est venu analyser le logement, mais n’a pas encore fourni son rapport au propriétaire. Ici, le propriétaire doit fournir les informations dans les plus brefs délais et mettre à jour les annonces.
• Le logement concerné est vendu en Vefa (Vente en l’état futur d’achèvement). 

L’absence de DPE doit toujours vous mettre la puce à l’oreille. Le propriétaire peut être de bonne foi. Il peut également chercher à dissimuler les défauts de son habitation (absence d’isolation, système de chauffage énergivore, etc.).

Le DPE est-il toujours obligatoire ?

Le DPE (Diagnostic de performance énergétique) est un document obligatoire. Il sert à évaluer, pour un logement :

• la consommation d’énergie ;
• les émissions de gaz à effet de serre.

Il se présente sous la forme d’un dossier technique dans lequel figure :

• les caractéristiques du logement (superficie, équipements, etc.) ;
• la quantité annuelle d’énergie consommée (éclairage, chauffage, production d’eau chaude sanitaire, etc.) ;
• la quantité de carbone émise ;
• l’étiquette énergie, c’est-à-dire le classement de A à G des performances énergétiques de l’habitation ;
• l’étiquette carbone, c’est-à-dire le classement de A à G de l’impact environnemental du logement ;
• des recommandations sur les rénovations à effectuer pour améliorer le classement de la résidence. 

Le DPE doit être présenté par le propriétaire pour toute nouvelle location ou vente. Nous l’avons vu, les étiquettes « énergie » et « carbone » doivent être indiquées dans toutes les annonces immobilières. De plus, le DPE doit obligatoirement figurer en annexe du contrat de bail ou de l’acte authentique de vente. 

Dans certaines situations, le DPE n’est pas exigé. C’est le cas pour :

• les monuments historiques ;
• les constructions temporaires dont la durée de vie est inférieure à deux ans ;
• les bâtiments non chauffés ;
• les habitations occupées moins de quatre mois chaque année ;
• les biens indépendants dont la surface n’excède pas 50 mètres carrés ;
• les mobil-homes ;
• les bâtiments destinés à l’usage d’un culte. 

Pour ces types de biens, l’annonce immobilière portera la mention « DPE non soumis ».

DPE en cours : que faire quand le DPE n’est pas affiché ?

La mention « DPE en cours » est affichée sur une annonce immobilière et le bien vous semble tout de même intéressant. Dans cette situation, le premier réflexe à avoir est de poser des questions. Vous pouvez demander à l’agence immobilière ou au propriétaire la raison de l’absence d’étiquettes « énergies » ou « carbone » sur l’annonce. Ils auront peut-être une explication tout à fait rationnelle. Ou peut-être leurs explications vous paraîtront douteuses. Il faudra alors faire preuve de méfiance. 

Ensuite, vous pouvez demander la date à laquelle les résultats de l’analyse du diagnostiqueur seront connus. De cette manière, vous pourrez vous projeter plus facilement. 

Vous devez vous décider rapidement dans le choix d’un logement et le DPE n’a pas été réalisé ? Vous pouvez tout à fait proposer au propriétaire de vous charger des démarches. S’il vous donne son accord, vous pourrez alors prévoir une visite dans les plus brefs délais du diagnostiqueur. Le propriétaire doit, bien entendu, prendre à sa charge les frais liés à l’intervention du professionnel.

Faut-il signer un compromis de vente avec un DPE en cours ?

Vous souhaitez acquérir une maison ou un appartement, mais le DPE n’est pas encore réalisé ? Cela est tout à fait possible. 

Il faudra alors inclure une condition suspensive dans le compromis de vente. Celle-ci indiquera que la vente ne pourra pas être réalisée sans la présentation du DPE sous un certain délai. 

Si vous signez le compromis chez un notaire, ce dernier vérifiera la présence ou non du DPE. Si le compromis est signé sous seing privé, c’est à vous de penser à inclure l’information.

Quelles sont les sanctions si le DPE en cours n’est jamais réalisé ?

La mention « DPE en cours » se trouve dans une sorte de vide juridique. Elle n’est pas prévue par la loi. Toutefois, un professionnel ou un propriétaire indiquant cette information sur l’annonce immobilière ne pourra pas se voir sanctionner. En effet, les textes ne prévoient aucune amende pour cette action. 

Néanmoins, depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable. Le locataire, ou l’acquéreur, peut donc se retourner contre le propriétaire, le diagnostiqueur, le notaire ou l’agent immobilier en cas de problème lié au DPE, tel que :

• l’absence de DPE ;
• un DPE erroné ;
• la réalisation d’un DPE par un diagnostiqueur non certifié. 

Ainsi, si le DPE n’est jamais réalisé alors que l’annonce indiquait « DPE en cours », les sanctions sont les suivantes :

• le propriétaire peut être condamné à verser des dommages-intérêts ;
• le propriétaire peut voir le contrat de bail ou la vente annulée ;
• le locataire peut obtenir la réduction du montant du loyer ;
• le notaire risque une amende de 300 000 € d’amende et deux ans de prison.