DPE non fiable : dans quels cas le DPE est-il opposable ?

DPE opposable : de quoi parle-t-on ?

Lancé en 2006, le dispositif encadrant le DPE a été revu et renforcé en 2013 et en 2018 avec la promulgation de la loi Elan (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) visant à la rénovation énergétique des bâtiments.

Cette loi, applicable depuis juillet 2021, rend les informations du DPE opposables au vendeur ou au bailleur, au même titre que les autres diagnostics du DDT (dossier de diagnostics techniques) relatifs aux installations électriques ou à la présence d’amiante par exemple.

Quelle en est la signification ?

Cela signifie que le propriétaire et le diagnostiqueur engagent leur responsabilité lors de la réalisation du DPE. En cas d’informations erronées ou tronquées, l’acheteur ou le locataire peut se retourner contre le vendeur ou le bailleur, qui peut à son tour demander des comptes au diagnostiqueur immobilier.

Seules, les recommandations émises par le diagnostiqueur immobilier gardent un caractère informatif et ne sont pas opposables. 

Pourquoi le DPE est-il désormais opposable ?

Jusqu’au 31 juin 2021, le DPE n’avait qu’une valeur informative. Il se basait essentiellement sur les factures d’énergie des occupants, qui peuvent varier fortement selon le mode de vie, le nombre de personnes dans le foyer et les habitudes. Le DPE était non fiable et non opposable. Il arrivait que des logements pourtant identiques obtiennent des étiquettes différentes. Il existait aussi des DPE vierges (20 % des diagnostics réalisés selon le ministère de la Transition écologique) quand aucune facture ne pouvait être présentée.

Désormais, le DPE est établi à partir des documents fournis par le propriétaire (factures de travaux ou d’achat de matériaux par exemple) et des données relevées par le diagnostiqueur, ce qui le rend plus complet et plus fiable. C’est pour cette raison que leur responsabilité est engagée car ils participent pleinement à la réalisation du diagnostic.

Peut-on s’opposer à tous les DPE ?

DPE réalisé avant le 1^er juillet 2021

Les diagnostics émis avant le 1^er juillet 2021 ne se conforment pas aux nouvelles directives (calcul, recommandations…). Ils ne sont donc pas opposables.

DPE réalisé après le 1^er juillet 2021

Par contre, les DPE effectués après le 1^er juillet 2021 deviennent pleinement opposables.

Dans quels cas peut-on s’opposer à un nouveau DPE ?

L’État précise que “toute personne concernée (locataire, acquéreur, vendeur, bailleur) pourra se retourner contre le diagnostiqueur en cas de faute, d’erreur ou de manquement lors de l’établissement du diagnostic”.

Concrètement, cela inclut de nombreux cas de figure, comme par exemple :

• une étiquette énergie erronée ;
• un DPE avec une surface habitable fausse ;
• le recours à un diagnostiqueur non certifié.

Comment s’opposer à un DPE et quels sont les recours possibles ?

Si l’acheteur ou le locataire d’un bien constate que les performances énergétiques du logement ne correspondent pas aux données présentées dans le DPE, il peut faire réaliser un nouveau diagnostic. Si celui-ci recueille des informations différentes, l’une ou l’autre partie peut alors se retourner contre le propriétaire ou le bailleur et demander une compensation (baisse de loyer dans le cas d’un DPE opposable par le locataire ou diminution du prix de vente si le DPE est remis en cause par l’acheteur), éventuellement des dommages et intérêts ou l’annulation de la vente ou du bail en cours.

Pour que l’action aboutisse, il est préférable de saisir le tribunal. L’instance se positionnera sur le préjudice et son ampleur. Elle désignera aussi qui du propriétaire ou du diagnostiqueur est responsable.

Si le DPE est faux, quel recours pour le propriétaire vendeur ou bailleur ? Tous deux bénéficient aussi de l’opposabilité du DPE. Ils peuvent se retourner contre le diagnostiqueur immobilier en cas d’erreur. Le tribunal pourra alors sanctionner le professionnel en fonction de la faute et du préjudice.

Opposabilité du DPE : quelles sont les sanctions encourues ?

DPE erroné : qui porte la responsabilité ?

Tout dépend de l’origine de l’erreur.

• Si celle-ci est le résultat d’informations fausses communiquées par le propriétaire, la responsabilité du diagnostiqueur immobilier ne peut pas être engagée. Le DPE est opposable au vendeur ou au bailleur.
• Si l’erreur provient d’une défaillance du technicien (mauvais calcul, oubli…), c’est sa responsabilité qui est engagée.

Dans tous les cas, il va falloir prouver l’erreur pour engager la responsabilité de l’un ou de l’autre. La loi prévoit en cas de faux DPE diverses sanctions.

Les sanctions contre le vendeur / bailleur

En cas d’étiquette erronée, le vendeur ou le bailleur peut être tenu d’effectuer les travaux nécessaires à l’obtention d’une meilleure classe énergétique. En cas de diagnostic non certifié, ils encourent une amende de 1 500 € (3 000 € en cas de récidive).

Les sanctions contre le diagnostiqueur

Le diagnostiqueur s’expose aussi à des sanctions en cas de DPE erroné ou non transmis à l’Ademe (Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie).

• Si le diagnostic comprend une erreur (calcul par exemple), il peut être amené à régler des dommages et intérêts.
• S’il exerce sans certification, il encourt une amende de 1 500 € (3 000 € en cas de récidive).
• S’il ne transmet pas le DPE à l’Ademe, il peut être tenu de payer une amende de 1 500 €.

DPE opposable : nos recommandations pour réaliser votre DPE

Pour faciliter la réalisation d’un prochain diagnostic, nous vous conseillons de garder le maximum de documents justificatifs des modifications et des aménagements effectués : factures de travaux, contrat de maintenance des équipements, notice des appareils, étude thermique…

Quels sont les diagnostics immobiliers opposables ?

Tous les diagnostics immobiliers obligatoires qui composent le DDT sont opposables. Ils sont variables selon le type de bien et son année de construction. Figurent parmi eux entre autres :

• le Crep : constat de risque d’exposition au plomb ;
• l’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante ;
• l’état de l’installation intérieure de l’électricité et/ou du gaz si l’installation a plus de 15 ans ;
• l’état de l’installation d’assainissement non collectif ;
• l’état relatif à la présence de termites ;
• l’état des risques ;
• le diagnostic bruit ;
• l’audit énergétique si le bien est classé F ou G.