Peut-on signer un compromis de vente sans DPE ?

Rappel de ce qu’est un compromis de vente

Le compromis de vente, ou promesse synallagmatique de vente, est un avant-contrat liant un vendeur et un acquéreur dans le cadre d’une transaction immobilière. Sa signature peut être effectuée :

• via un acte authentique auprès d’un notaire (obligatoire si la durée de validité du compromis de vente excède 18 mois) ;
• via un acte sous signature privée entre les deux parties contractantes (dans ce cas de figure, la signature du compromis de vente est souvent réalisée sous la tutelle d’un agent immobilier).

Bien qu’il diffère de l’acte authentique de vente, le compromis demeure un contrat qui engage ses signataires. Autrement dit, si l’acquéreur ou le vendeur se désiste et ne respecte pas les conditions stipulées, il s’expose à des pénalités financières ou à des poursuites.

Toutefois, il existe des conditions suspensives permettant de protéger les parties prenantes si la transaction venait à échouer. Parmi les plus communes, on peut par exemple mentionner :

• la validation de l’obtention du prêt par la banque ;
• la vente de l’ancien logement permettant le financement de celui-ci ;
• l’obtention d’un permis de construire.

D’une manière générale, le délai fixé pour les conditions suspensives varie de un à deux mois. Ces dernières peuvent cependant être rallongées d’un commun accord. Aussi, il est à noter que l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de dix jours calendaires.

Le DPE est obligatoire lors d’une vente immobilière

Pour rappel, le DPE (diagnostic de performance énergétique) permet d’être informé de l’état d’un logement dans le cadre d’une transaction immobilière. Au plus la note attribuée est faible (de A à G), au plus l’habitation est qualifiée de passoire énergétique.

Pour un acheteur potentiel, il s’agit donc d’un critère essentiel à prendre en compte. Un mauvais DPE est synonyme de surconsommation énergétique (faible isolation, système de chauffage vétuste, etc.). Factures élevées et travaux de rénovation importants sont alors à prévoir, ce qui peut totalement remettre en perspective le budget total consenti pour l’acquisition du bien.

Afin de protéger l’acheteur, signer un compromis de vente sans DPE est donc logiquement interdit. Qui plus est, proposer à la vente un logement associé à un bon diagnostic de performance énergétique permet de le valoriser. En effet, à l’heure où les prix de l’énergie grimpent fortement, un appartement ou une maison aux normes est un véritable plus en matière d’attractivité.

À la question peut-on signer un compromis de vente sans DPE, la réponse est donc négative. En outre, notez que le diagnostic de performance énergétique :

• est à la charge du vendeur
• doit être effectué par un professionnel certifié ;
• analyse la consommation d’eau chaude, le chauffage et le refroidissement du logement ;
• coûte entre 100 et 250 € (le prix varie selon la superficie, le type de logement, etc.) ;
• est valable pour une durée de dix ans ;
• doit impérativement être mentionné sur une annonce immobilière.

Dans quelques cas spécifiques le DPE n’est pas obligatoire pour le compromis de vente

En théorie, signer un compromis de vente sans diagnostic de performance énergétique n’est pas autorisé. Dans les faits, il existe quelques exceptions.

Le DPE en cours

Si vous êtes du genre à régulièrement vous arrêter devant les agences immobilières pour consulter les annonces du moment, vous êtes très certainement déjà tombé sur la mention « DPE en cours ». Comme son nom l’indique, cela signifie que le diagnostic est actuellement en train d’être réalisé par un professionnel. Il peut également avoir déjà été réalisé, mais les résultats définitifs n’ont quant à eux pas encore été envoyés au propriétaire.

Dans tous les cas, vous avez tout intérêt à vous méfier des annonces présentant cette mention. Pour rappel, une vente sans DPE n’est pas autorisée. Pour tenter de contourner la loi, certains propriétaires peu scrupuleux usent et abusent de la mention « en cours » pour ne pas avoir à afficher un score peu flatteur, et pas extension peu vendeur, sur leur annonce.

La mention « non soumis » au DPE

Par nature, le diagnostic de performance énergétique se destine aux biens clos et couverts. Ainsi, un compromis de vente sans DPE pour l’achat d’un terrain est tout à fait envisageable. Mais en dehors de ce cas de figure, il existe certains biens qui ne font pas l’objet d’un diagnostic obligatoire pour sceller une transaction. On retrouve notamment :

• les constructions provisoires dont la durée d’utilisation doit être égale ou inférieure à deux ans (maisons témoins, pavillons d’exposition, etc.) ;
• les maisons individuelles et dépendances de moins de 50 m² ;
• les bâtiments non chauffés (ou chauffés avec une cheminée à foyer ouvert) et ne disposant pas de dispositif de refroidissement ;
• les bâtiments résidentiels destinés à être utilisés moins de quatre mois par an ;.
• les bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel ;
• les mobil-hommes ;
• les lieux de culte ;
• les monuments historiques classés ou inscrits à l’inventaire.

Le DPE vierge

Dans certains cas de figure, il peut arriver que le DPE d’un logement soit vierge. Cela signifie qu’aucune note n’a pu lui être attribuée en raison d’un manque d’informations trop important.  En effet, le suivi des factures énergétiques des trois dernières années était, il y a peu, une donnée clé pour réaliser un diagnostic complet. Or, certaines configurations empêchent d’assurer ce suivi :

• le logement est inoccupé depuis plusieurs années ;
• les propriétaires sont dans l’incapacité de fournir ces factures ;
• le bien est une résidence secondaire habitée moins de quatre mois dans l’année ;
• les anciens locataires se chauffaient exclusivement au feu de bois ;
• etc.

Pour éviter les abus liés à la présentation d’un DPE vierge, une réforme datant de 2021 a mis en place une nouvelle méthode de calcul du diagnostic de performance énergétique. Il n’est donc plus possible de réaliser un DPE vierge sur les nouvelles évaluations.

Toutefois, gardez à l’esprit qu’il est tout à fait possible de tomber sur une annonce affichant un diagnostic vierge si celui-ci a été réalisé avant la réforme. D’un point de vue légal, ce DPE vierge est valable pour une durée de 10 ans.

À quel moment le vendeur doit-il fournir le DPE ?

Aux yeux de la loi, le vendeur est dans l’obligation d’accompagner son annonce immobilière, physique ou numérique, du DPE du logement. Raison pour laquelle signer un compromis de vente sans DPE n’est pas autorisé.

Que faire si le vendeur n’a pas fourni le DPE à la signature du compromis de vente ?

Hors cas exceptionnel, il n’est jamais recommandé de signer un compromis de vente sans vous être assuré de la conformité de l’ensemble des diagnostics fournis par le vendeur. Dans l’éventualité d’une telle situation, l’acquéreur est généralement protégé par les conditions suspensives de vente au sein desquelles sont mentionnés l’ensemble des diagnostics à fournir. Notez aussi que vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours suite à la signature du compromis.

Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires pour signer un compromis ?

Outre le DPE, il existe plusieurs diagnostics obligatoires à fournir dans le cadre de la signature d’un compromis de vente. L’ensemble de ces documents sont à fournir au sein du DDT (dossier de diagnostics techniques). Ils ont pour objectif principal de protéger l’acheteur ou le locataire au cours d’une transaction immobilière.

Sont demandés dans le DTT :

• le constat de risque d'exposition au plomb (Crep) ;
• l’état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante ;
• l’état de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation a plus de 15 ans ;
• l’état de l'installation intérieure du gaz si l'installation a plus de 15 ans ;
• l’état de l'installation d'assainissement non collectif ;
• l’état relatif à la présence de termites ;
• l’état des risques (naturels, miniers, sismiques, etc.) ;
• le diagnostic bruit ;
• l’audit énergétique dans le cas où le logement est classé F ou G sur le DPE.