DPE G : quelles sont les obligations du propriétaire ?

DPE classé G : qu’est-ce que cela signifie ?

Le DPE, ou diagnostic de performance énergétique, est un indicateur essentiel qui mesure la performance énergétique d'un logement. Il est classé de A (le plus performant) à G (le moins performant). Un logement de classe énergie G, souvent appelé "passoire thermique", est ainsi le moins performant d'un point de vue énergétique. Mais qu'est-ce que cela signifie concrètement ?

Définition d’un DPE G

Un DPE G désigne un logement dont la consommation d'énergie est extrêmement élevée. Cela correspond à une consommation de plus de 420 kWh/m² et par an.

La mauvaise performance énergétique d'un logement DPE G se traduit souvent par une mauvaise isolation, des systèmes de chauffage obsolètes ou inefficaces et d'autres facteurs qui contribuent à une consommation d'énergie excessive.

Pourquoi un logement est-il classé G ?

Un logement classé G l’est pour plusieurs raisons :

• l'isolation peut être insuffisante, voire inexistante. La chaleur produite par le système de chauffage s'échappe alors plus facilement, rendant le chauffage de l’habitation inefficace et coûteux. ;
• les systèmes de chauffage et de climatisation peuvent être anciens et peu performants, consommant beaucoup d'énergie pour peu de résultats ;
• d'autres facteurs comme une mauvaise ventilation peuvent aussi contribuer à la mauvaise performance énergétique d'un logement.

Une notation DPE G signifie donc que le logement nécessitera de lourds travaux de rénovation pour améliorer sa performance énergétique, ce qui peut avoir un impact sur la décision d'achat ou de location.

Exemple de DPE G :

Quelle est la consommation d’énergie d’un logement en classe G ?

La consommation d'énergie d'une maison ou d’un appartement classé G est la plus élevée de toutes les classifications du DPE. Comme indiqué précédemment, elle dépasse les 420 kWh/m² par an.

Quelle est la facture énergétique ?

Étant donné la consommation d'énergie excessive d'un logement classé G, la facture énergétique s'en trouve naturellement très élevée.

Il est difficile de donner un montant précis, car la facture dépend de nombreux facteurs tels que le prix de l'énergie, le type d'énergie utilisée (gaz, électricité, fioul, etc.), la taille du logement, le nombre d'occupants, leur comportement en matière d'économie d'énergie, le climat de la région, etc.

Cependant, pour donner un ordre d'idée, si l'on considère un logement de 100 m² chauffé à l'électricité (dont le coût moyen est d'environ 0,2062 €/kWh en tarif de base EDF en 2023), la facture énergétique annuelle pour un logement DPE G serait d'environ 7 500 €. Il s'agit d'une estimation grossière qui ne prend pas en compte toutes les variables, mais elle donne une idée de l'impact financier que peut avoir une mauvaise performance énergétique.

Il est donc essentiel, lors de la prise en compte de l'achat ou de la location d'un bien en classe énergétique G, de bien comprendre l'impact que cela peut avoir sur la facture énergétique.

DPE G et location : quelles sont les obligations du propriétaire ?

Dans un premier temps, notons que le DPE est un passage obligé pour la mise en location d’un bien depuis 2007. Il n’est en effet plus possible de louer un logement sans passer par cette étape.

La première obligation pour un propriétaire bailleur est la réalisation d'un audit énergétique. Cet audit permet d'identifier les déficiences énergétiques du logement et de proposer des solutions pour améliorer sa performance. Il doit être réalisé par un professionnel certifié. Ce document doit être fourni au locataire au moment de la signature du bail.

Les obligations en matière de mise à disposition d’un logement en DPE G évoluent dans le temps :

• 2022 : un logement classé G ne pouvait pas voir son loyer augmenté pendant le bail, ni même à son renouvellement, en France métropolitaine (à partir du 1er juillet 2024 pour la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, La Réunion et à Mayotte).
• 2023 : les biens qui consomment plus de 450 kWh/m² sont exclus du marché locatif en France métropolitaine.
• 2025 : l’ensemble des logements en DPE G seront interdits à la location en France métropolitaine.
• 2028 : il en sera de même pour les logements en DPE F.
• 2034 : idem pour les biens en DPE E.

DPE G et vente : quelles sont les obligations du vendeur ?

La vente d'un bien immobilier classé G dans le diagnostic de performance énergétique oblige le vendeur à respecter certaines obligations légales en France.

L'audit énergétique pour la vente du logement

Un audit énergétique doit effectivement être réalisé par un professionnel certifié avant la vente. Ce dernier établit la performance énergétique du logement, identifie ses déficiences et donne une estimation des dépenses énergétiques via divers scénarios de travaux de rénovation. Le DPE qui en découle doit être annexé à la promesse de vente ou à l'acte de vente définitif. Son but est d'informer l'acheteur sur l'état énergétique réel du logement.

La vente du bien immobilier

Un bien en DPE G peut considérablement perdre de la valeur à la vente. Les acheteurs potentiels sont susceptibles de tenir compte des coûts énergétiques futurs et des éventuels travaux de rénovation pour améliorer la performance énergétique. Ces éléments peuvent alors influencer leur décision et les inciter à négocier un prix de vente inférieur, voire ne faire aucune offre.

Il est somme toute possible de vendre un bien en classe énergétique G aujourd’hui. Cependant, dans le cadre de l'engagement de la France en matière de réduction des émissions de gaz à effet de serre, il est possible que des restrictions plus strictes soient imposées dans le futur. Par conséquent, il est préférable d'anticiper ces éventuelles évolutions en améliorant la performance énergétique d’un logement le plus tôt possible, non seulement pour augmenter sa valeur, mais aussi pour se conformer aux futures modifications législatives potentielles.

Comment améliorer la note d’un logement en DPE G ?

Un bien en DPE G peut être rénové pour améliorer sa performance énergétique et ainsi augmenter sa valeur. Plusieurs travaux peuvent être entrepris à cet effet, et différentes aides sont disponibles pour vous soutenir financièrement.

Les travaux à effectuer pour ne plus être en passoire thermique

Pour transformer un logement classé DPE G en un logement à meilleure performance énergétique, plusieurs types de travaux peuvent être envisagés.

Amélioration de l'isolation thermique

C'est souvent le premier point à traiter. Il faut envisager l'isolation des murs, du toit et du sol, mais aussi le remplacement des portes et fenêtres par des produits plus isolants. L'isolation peut se faire par l'intérieur ou par l'extérieur en fonction des contraintes du logement.

Remplacement du système de chauffage.

Un système de chauffage vétuste et énergivore peut être remplacé par une solution plus efficace et respectueuse de l'environnement, comme une chaudière à condensation, une pompe à chaleur, ou un système de chauffage au bois.

Mise en place d'un système de ventilation efficace.

Un logement bien isolé doit également être correctement ventilé pour garantir la qualité de l'air intérieur. La ventilation mécanique contrôlée (VMC) est une solution couramment utilisée.

Installation de systèmes d'énergie renouvelable.

Les panneaux solaires photovoltaïques ou thermiques, les chauffe-eaux solaires, ou encore les pompes à chaleur géothermiques peuvent contribuer à réduire la consommation d'énergie fossile.

Ces travaux, réalisés de préférence par des professionnels certifiés RGE (reconnu garant de l'environnement), peuvent permettre d'atteindre une meilleure classification énergétique. Leur coût peut être en partie couvert par les différentes aides à la rénovation énergétique disponibles.

Les aides pour rénover son logement

Il existe plusieurs dispositifs d'aides financières pour la rénovation énergétique des logements en DPE G.

MaPrimeRénov'

Cette aide de l'État s'adresse à tous les propriétaires, qu'ils occupent ou louent leur logement. Son montant varie en fonction des revenus du foyer et du gain écologique apporté par les travaux.

Les certificats d'économie d'énergie (CEE)

Ce dispositif oblige les fournisseurs d'énergie à inciter leurs clients à réaliser des travaux d'économie d'énergie. En échange, ils reçoivent des CEE qu'ils peuvent valoriser.

La TVA à taux réduit (5,5%)

Pour les travaux d'amélioration de la performance énergétique, la TVA peut être réduite à 5,5% au lieu de 20%.

L'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ)

Ce prêt à taux zéro, donc sans intérêt, permet de financer des travaux de rénovation énergétique. Il est accordé sous conditions, notamment celle de réaliser un "bouquet de travaux" améliorant significativement la performance énergétique du logement.

Faut-il acheter un logement classé G ?

Acheter un logement en DPE G peut sembler risqué, mais cela dépend des circonstances personnelles et des plans futurs du potentiel acheteur. Il y a à la fois des avantages et des inconvénients à prendre en compte.

Les avantages

Un bien en classe énergie G est souvent moins cher à l'achat, ce qui pourrait permettre à l'acheteur de réaliser des économies de départ importantes. De plus, en rénovant un logement classé G, on peut potentiellement augmenter sa valeur de marché et bénéficier de diverses aides à la rénovation.

Les inconvénients 

Les biens en DPE G sont, comme nous l’avons évoqué, très énergivores et nécessitent souvent des travaux de rénovation importants pour améliorer leur performance énergétique. Cela peut signifier des coûts de chauffage élevés et des dépenses de rénovation substantielles. De plus, la revente peut être plus difficile et le bien peut se déprécier si les normes environnementales deviennent plus strictes. Il convient également de noter que pour les logements classés F et G, il est impossible de bénéficier du prêt accession d'Action Logement. Cette exclusion peut limiter les options de financement pour certains acheteurs potentiels.

L'achat d'un logement classé G peut représenter une opportunité, à condition de bien évaluer les coûts de rénovation et de prévoir un budget suffisant. L'accompagnement par des professionnels pour l'évaluation de ces coûts et pour la réalisation des travaux est vivement recommandé.