Calculer votre budget pour un achat immobilier

Calculer votre budget immobilier : à quoi ça sert ?

Définir précisément votre budget immobilier apporte différents avantages.

1. Si vous êtes en recherche de bien : vous pouvez vous informer sur les prix du marché immobilier dans le secteur que vous visez et en ayant une idée de votre budget immobilier en tête, vous pouvez mieux cibler les logements qui correspondent à votre profil.
2. Si vous avez trouvé un bien, vous pouvez vérifier si le projet est réalisable. Vous pouvez aussi effectuer une estimation de l’achat de votre maison ou de votre appartement afin de gérer votre budget plus efficacement et établir un plan de financement (dans l’optique de réaliser des travaux ou des aménagements par exemple).

Que faut-il inclure dans le calcul de votre budget immobilier ?

Les revenus à prendre en compte

Toutes les recettes fixes et régulières sont à lister, à savoir :

• le salaire net ;
• les pensions et les allocations familiales peuvent être comptabilisées si elles sont prévues sur toute la durée du crédit ;
• les revenus locatifs (les banques en tiennent compte à 70 %, les 30 % qui restent couvrent les éventuelles vacances locatives).

Les charges à prendre en compte

Ces charges peuvent se classer en deux catégories :

• les dépenses de vie courante : factures régulières (énergie, eau…), abonnement téléphonique et Internet, crédits à la consommation, impôts sur le revenu… Ce sont des charges qui vont être sensiblement identiques, ou qui vont perdurer une fois que vous serez propriétaire (c’est le cas des crédits à la consommation..) ;
• les frais liés à la transaction immobilière, comme les frais d’agence et les frais de notaire.

Les frais liés à l’emprunt

En souscrivant un crédit immobilier, vous réglez une mensualité qui rembourse le capital et les intérêts. Vous payez aussi d’autres dépenses inhérentes à l’emprunt, telles que les frais de garantie, les frais de dossier et l’assurance emprunteur.

Les dépenses à venir une fois propriétaire

Pour ne pas être pris au dépourvu, voici les autres charges qui sont à prévoir une fois que vous serez propriétaire (elles varient selon le projet immobilier et votre situation) :

• les frais de déménagement et d’aménagement ;
• éventuellement le coût de travaux de rafraîchissement ou de rénovation ;
• la taxe foncière ;
• la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) ;
• les charges de copropriété si vous achetez un bien dans une résidence ou dans un immeuble.

L’apport personnel

Il s’agit d’un élément important de votre budget immobilier car les banques s’y attachent. Sans apport personnel, il est réellement difficile d’obtenir un financement. Cette épargne est le signe pour les établissements bancaires que :

• vos revenus suffisent à votre train de vie ;
• vous savez gérer votre budget ;
• vous êtes en mesure d’économiser ;
• vous êtes impliqué dans votre projet immobilier.

En règle générale, l’idéal est de disposer d’environ 20 à 30 % de la transaction immobilière en apport personnel pour que votre dossier soit solide aux yeux des banques (en pratique, elles exigent un minimum de 10 % pour couvrir les frais de notaire et de garantie) et que la mensualité maximale acceptée par les banques ne soient pas atteinte.

L’apport personnel peut se constituer :

• d’une épargne : Livret A, LDDS (livret de développement durable et solidaire), PEL (plan épargne logement…), assurance-vie… ;
• de donations ou d’héritages ;
• des participations aux bénéfices de votre entreprise…

Comment calculer votre capacité d’emprunt avec tous ces éléments ?

Une fois que vous avez listé toutes les charges et tous les revenus, vous pouvez calculer votre capacité d’emprunt. C’est-à-dire le montant maximum que vous pouvez emprunter en fonction de votre profil et de la réglementation en vigueur.

Attention, il est à noter cependant que la capacité d’emprunt évolue en fonction de la durée du prêt car elle dépend du taux d’intérêt qui est systématiquement plus élevé quand la durée est plus longue.

Découvrez notre guide sur l'impact d'un enfant sur un prêt immobilier 

Exemple de calcul de budget immobilier

Votre capacité d’emprunt est étroitement liée à votre taux d’endettement (le rapport entre vos charges et vos recettes). Celui-ci est encadré par la loi. Il ne peut pas dépasser les 35 % selon les recommandations du Haut conseil de stabilité financière (HCSF).

Voici comment les établissements bancaires calculent votre capacité d’emprunt totale selon votre salaire :

capacité d’emprunt totale = [(revenus - charges) x 33 %] x durée d’emprunt en mois

La capacité d’emprunt est à différencier de la capacité d’achat, qui représente l’enveloppe budgétaire globale. Celle-ci se calcule selon la formule suivante :

capacité d’achat = capacité d’emprunt + apport personnel + prêts aidés - frais de notaire

Prenons notre exemple simple pour appréhender les notions :

• vous gagnez 2 500 € par mois ;
• vous avez un crédit auto de 200 € par mois ;
• vous disposez d’un apport personnel de 20 000 € ;
• vous envisagez d’acheter dans l’ancien (les frais de notaire sont de l’ordre de 7 à 8 % du montant du bien).

Votre capacité d’emprunt est alors de 114 235 € sur 20 ans. Votre capacité d’achat est de 124 556 € (frais de notaire de 9 679 € de frais de notaire inclus).

Cette simulation a été réalisée grâce à nos outils en ligne.

Utiliser les calculettes à votre disposition

Rassurez-vous ! Pour une simulation de budget immobilier plus simple et rapide, vous pouvez vous appuyer sur nos outils de calcul de capacité d’emprunt et de taux d’endettement.

En bref, comment calculer votre budget pour un achat immobilier ?

Pour réaliser une estimation de votre budget immobilier, il faut :

• calculer votre capacité d'emprunt ;
• déterminer votre apport personnel ;
• définir les frais liés à la transaction immobilière ;
• tenir compte des modalités d’emprunt (taux d’intérêts, assurance emprunteur…) ;
• estimer les aides financières (éco-prêt à taux zéro, MaPrimeRénov’, prêt épargne logement…).

Questions fréquentes sur le calcul du budget immobilier   

Quel est le budget moyen pour l’achat d’un appartement en France ?

Difficile de donner un chiffre précis ! Mais une étude Opinionway pour Homagency, indiquait une enveloppe moyenne de 190 000 € pour l’achat d’un appartement en France en 2017. Ce chiffre ne reste qu’indicatif, car de nombreux paramètres entrent en jeu dans le budget d’un appartement, comme la localisation (Paris ou Province), la superficie et le type de bien (avec ou sans travaux).

À titre d’information, selon le site immobilier.notaires.fr, le prix au m² médian des appartements en France sur les douze derniers mois est :

• de 3 330 € dans l’ancien ;
• de 4 460 € dans le neuf.

Ces chiffres ont été enregistrés en avril 2023.

Comment augmenter votre budget immobilier ?

Il existe plusieurs astuces pour optimiser votre budget immobilier et augmenter votre capacité d'emprunt :

• augmenter l’apport personnel ;
• allonger la durée du crédit ;
• comparer les offres des banques ;
• réduire les charges fixes (remboursement d’un crédit à la consommation par exemple).

Quel est le salaire moyen pour devenir propriétaire en France ?

Le salaire moyen pour devenir propriétaire en France est de 2 250 € net mensuel.