Faire un plan de financement immobilier pour une demande de prêt

Qu'est-ce qu'un plan de financement immobilier ?

Le plan de financement immobilier réalise le bilan de votre besoin de financement. Il permet d’analyser l’ensemble des dépenses inhérentes à votre projet d’achat immobilier pour les mettre en miroir avec vos ressources. Vous pouvez ainsi connaître le montant exact de l’emprunt bancaire nécessaire. Établir un plan de financement le plus tôt possible permet de savoir si votre projet est réalisable ou non. 

Quels critères inclure dans votre plan de financement immobilier ? 

Vos ressources 

La première étape de votre plan de financement immobilier consiste à chiffrer vos ressources :

• Vos revenus annuels,
• Votre apport personnel,
• Les aides et avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier,
• Le prêt immobilier que vous pouvez obtenir de la banque. 

Vos dépenses  

Vous devez ensuite chiffrer le montant de vos dépenses :

• Prix d'achat du bien,
• Coût de l’emprunt,
• Frais de notaire et autres frais annexes,
• Coût des assurances et garanties,
• Prix des travaux à engager. 

Comment bien construire votre plan de financement ? 

Réaliser un plan de financement immobilier est plutôt simple. Voici le procédé en 3 étapes :

1. Lister et estimer les besoins nécessaires à la réalisation du projet
2. Répertorier les ressources disponibles
3. Vérifier que le total des besoins est identique au total des ressources. 

1.Faire le bilan de vos ressources financières 

Vous devez commencer par évaluer les fonds dont vous disposez en plus de votre apport personnel dans votre plan de financement immobilier. 

Votre épargne 

Votre épargne constitue généralement votre apport, c’est-à-dire la somme que vous apportez en propre. Il peut s’agir d’économies réalisées au fil des ans sur un CEL ou un PEL, d’un héritage, d’une prime professionnelle ou d’une épargne salariale. 

Votre vente immobilière 

Dans votre plan de financement immobilier, n’oubliez pas de prendre en compte la somme acquise lors de la revente de votre bien actuel si vous êtes déjà propriétaire, comme pour un prêt relais. Pour évaluer correctement le prix de votre bien, référez-vous aux transactions immobilières qui ont eu lieu dans votre région pour des propriétés équivalentes. 

Les prêts sans intérêts (des proches) et donation

Les ressources incluent également les donations ou les prêts familiaux. La première option est nette d’impôts jusqu’à 100 000 € si elle provient de votre père ou de votre mère. 

Les prêts aidés (PTZ…)

Il existe des prêts aidés accordés par l’État à des taux très avantageux : prêt à taux zéro, Prêt Accession sociale, prêt Action Logement, etc. Ces aides facilitent l’accès à la propriété et peuvent servir d’apport dans votre plan de financement immobilier. 

Les aides complémentaires et avantages fiscaux 

Des aides complémentaires peuvent réduire le montant de son investissement. Vous pouvez par exemple financer l’achat d’une maison avec des crédits d’impôt. 

2.Évaluer le coût de votre acquisition 

Ensuite, vous devez intégrer toutes les dépenses liées à votre crédit immo. Soyez le plus précis possible. Certaines informations seront inscrites à titre indicatives pour commencer, car elles dépendent du taux appliqué par la banque : le tout pourra être ajusté au fur et à mesure dans votre plan de financement immobilier. 

Le prix du bien

La première dépense à prendre en compte est bien sûr celle du prix d’achat du bien immobilier concerné par le plan de financement. 

Les frais de notaire 

Les frais de notaire incluent 3 types de dépenses :

• Impôts et taxes : taxes reversées à l’État, elles représentent jusqu’à 6 % du bien.
• Honoraires et débours : frais des démarches légales et normatives réalisées par le notaire pour valider la transaction et rémunération des intermédiaires.
• Émoluments notariaux : rémunération du notaire calculée selon un système de tranches. 

Les frais d’agence 

Si vous faites appel à une agence immobilière, il s’agit ici de la commission de vente touchée par l’agence en charge de la transaction. Pour l’intégrer dans votre plan de financement immobilier, elle est en moyenne de 4 à 8 % du prix final. 

Les travaux 

Vous désirez faire des travaux dans le bien acquis ? Ajoutez leur coût à votre plan de financement immobilier, de même que les charges de copropriété s’il y en a (c’est généralement le cas en appartement). 

L’assurance emprunteur 

Pour estimer cette dépense dans le financement de votre projet immobilier, cela dépend de divers critères : le profil de l’assuré, son âge, son état de santé, le métier pratiqué, etc. En moyenne, le taux se situe entre 0,30 % et 1 %. 

Les frais de dossier 

Lorsque vous déposez une demande de crédit immobilier, l’organisme bancaire prend du temps pour analyser et monter votre dossier. Il faut donc le rémunérer. Les tarifs varient selon les banques. 

La garantie-hypothèque 

Pour souscrire un crédit immobilier, la banque peut exiger une garantie afin de se protéger contre le risque de non-remboursement dudit prêt. La garantie hypothèque est une des assurances possibles, dont le coût doit être ajouté à votre plan de financement immobilier. 

3.Estimer votre capacité de remboursement 

Une fois votre plan de financement immobilier finalisé, vous pouvez calculer le montant à emprunter pour concrétiser votre projet. Mais vous devez vous assurer qu’il est en adéquation avec votre capacité d’emprunt et du taux d’intérêt appliqué. 

Un taux d’endettement de 33 % 

La clé pour obtenir un crédit immobilier, c’est de respecter le taux d’endettement de 35 % assurance emprunteur comprise. Concrètement, le remboursement mensuel de votre prêt ne doit pas être supérieur à un tiers de vos revenus. N’hésitez pas à faire une simulation de prêt pour être certain de remplir ce critère. 

Le taux d’emprunt et les intérêts 

Le taux d’emprunt doit également être intégré dans votre plan de financement immobilier : il varie selon votre situation professionnelle et la durée du crédit. À la somme empruntée, vous devez ajouter les intérêts à rembourser sous forme de mensualité. 

Exemple d’un plan de financement immobilier

Plan de financement pour un achat immobilier

Besoins	Montant	Ressources	Montant
Achat immobilier	200 000 €	Apport personnel	20 000 €
Frais d’agence immobilière	10 000 €	Prêt à taux zéro	80 000 €
Frais de notaire	15 503 €	PEL / CEL	10 000 €
Frais de garantie	2 630 €
Travaux	10 000 €
Frais divers	1 867 €	Restant à financer	130 000 €
Total	240 000 €	Total	240 000 €