Comment augmenter votre capacité d'emprunt ?

1.Réduire ses charges fixes

Pour augmenter sa capacité d’emprunt, la première chose à faire avant de réaliser toute autre démarche est de chercher à assainir ses dépenses récurrentes. Le but est alors de réduire son taux d’endettement et de bénéficier d’un reste à vivre plus conséquent chaque mois. Les banques analysent en effet la gestion financière de vos comptes et cherchent à s’assurer que vous êtes en capacité d’honorer intégralement le crédit immobilier accordé.

Plus vous réduirez vos charges fixes et présenterez une gestion budgétaire saine et sans incidents de paiement, plus vous aurez de marge de manœuvre pour le financement de l’achat immobilier.

Pour ce faire, vous pouvez par exemple, si vous en avez la possibilité, rembourser par anticipation vos différents crédits en cours qu’il s’agisse par exemple d’un prêt auto, d’un prêt travaux, d’un crédit à la consommation et à plus forte raison d’un crédit revolving. Il en est de même pour les facilités de paiement obtenues sur des achats ou même de potentiels découverts bancaires qui peuvent s’avérer rédhibitoires. L’apurement de ces dettes est donc une première étape vivement recommandée avant de solliciter un prêt immobilier.

Si vous avez plusieurs crédits en cours, il est donc préférable de repousser votre projet d’achat à la fin de leur remboursement sous peine de risquer de subir un refus de financement. Vous avez également la possibilité de réaliser un rachat de crédits pour diminuer rapidement le montant des mensualités et donc réduire votre taux d’endettement ainsi qu’améliorer votre reste à vivre.

2.Augmenter son apport personnel

Lorsque votre capacité d’emprunt est trop limitée par rapport au projet immobilier et aux conditions de prêt envisagées, le réflexe est alors généralement de se tourner vers un bien moins cher pour coller au financement. Pourtant, une autre possibilité consiste à augmenter le montant de votre personnel.

L’apport personnel doit au moins financer les frais de notaire

D’une manière générale, toutes les banques réclament un apport personnel d’au-moins 10 % du montant emprunté pour un achat dans l’ancien pour pouvoir prendre en charge les frais de notaire (7 à 8 % dans l’ancien), les frais de dossier ou les frais de garantie. Dans le neuf, le montant de l’apport personnel requis peut être limité à 5 % compte tenu de frais de notaire moins élevés (2 à 3 %). S’il était auparavant parfois possible d’emprunter sans apport pour mobiliser totalement sa capacité d’emprunt (financement à 110 %), cette pratique est désormais fortement déconseillée aux organismes bancaires.

Puiser raisonnablement dans ses économies pour augmenter l’apport

Dans certains cas, les banques peuvent réclamer un apport personnel plus important. Si vous aviez prévu une certaine somme pour le financement, vous aurez alors peut-être à reconsidérer le montant à apporter afin de rentrer dans les clous du projet. Il vous faudra alors peut-être puiser dans votre épargne personnelle (livret A, CEL voire même assurance-vie).

Faire appel à vos proches pour augmenter votre apport

Si la somme manquante n’est pas trop importante, vous pouvez également éventuellement solliciter vos proches pour emprunter la somme manquante afin de ne pas laisser passer le bien de vos rêves. Les donations de parent à enfant sont également très plébiscitées notamment pour des motifs fiscaux. Un apport personnel plus conséquent peut par ailleurs vous permettre de réduire la durée d’emprunt et donc le coût total du crédit.

3.Allonger la durée de son emprunt

Si vous aimeriez certainement pouvoir rembourser votre emprunt immobilier le plus rapidement possible, il est cependant probable que vous ayez à rallonger la durée d’emprunt pour pouvoir financer votre achat. L’allongement de la durée du prêt peut en effet permettre d’augmenter votre capacité d’emprunt. Il offre la possibilité de répartir le remboursement sur un plus grand nombre de mensualités et ainsi de réduire le montant de chaque échéance mensuelle.

Tous les indicateurs financiers relatifs à votre profil emprunteur peuvent alors s’en trouver améliorés à savoir votre taux d’endettement diminué, votre reste à vivre amélioré ou encore votre saut de charge minoré.

Emprunter sur 20 ou 25 ans au lieu de 10 ou 15 ans peut ainsi être une bonne solution pour être plus facilement éligible à l’emprunt sollicité. En revanche, si cette méthode permet de réduire ses mensualités, elle augmente mathématiquement le coût total du crédit.

D’une part, les taux d’intérêt augmentent à mesure que la durée d’emprunt s’élève et d’autre part l’augmentation du nombre de mensualités accroît également le nombre de primes d’assurance emprunteur mensuelles.

Par exemple, si vous souhaitez emprunter 200 000 euros pour votre achat immobilier avec des revenus de 3 000 euros par mois, vous pouvez choisir plusieurs durées de prêt :

Durée d’emprunt	Taux d’emprunt	Taux d’assurance emprunteur	Mensualité	Coût global de l’emprunt
10 ans	2,30 %	0,36 %	1 927 €	31 240 €
15 ans	2,55 %	0,36 %	1 398 €	51 640 €
20 ans	2,65 %	0,36 %	1 134 €	72 160 €
25 ans	2,75 %	0,36 %	983 €	94 900 €

Simulation à titre indicatif réalisée en janvier 2023.

Dans cette configuration, l’allongement de la durée d’emprunt à 25 ans permet à l’emprunteur d’être éligible au prêt puisque son taux d’endettement est alors de 32,8 %, alors qu’il ne l’était pas sur les autres durées indiquées (le taux d’endettement ne doit pas être supérieur à 35 %).

4.Penser aux prêts aidés

Certaines catégories d’emprunteurs peuvent bénéficier de moyens de financement publics permettant de favoriser l’accession à la propriété. Ceux-ci sont accessibles pour l’achat d’une première résidence principale. Ils concernent ainsi les primo-accédants avec des ressources limitées et dans certaines zones géographiques déterminées, qui peuvent ainsi bénéficier de conditions de financement particulièrement avantageuses.

C’est le cas notamment du prêt à taux zéro (PTZ) qui permet d’emprunter des montants sans intérêt (les intérêts sont pris en charge par l’Etat) pour un achat dans le neuf ou dans l’ancien avec des travaux de réhabilitation conséquents. Il en est de même du prêt Action Logement offrant la possibilité d’obtenir un financement à 0,5 % d’intérêts dans la limite de 40 000 euros. Ces prêts aidés peuvent ainsi augmenter substantiellement votre capacité d’emprunt.

5.Faire appel à un professionnel pour négocier au mieux

Pour augmenter sa capacité d’emprunt, il est également important de multiplier les sources de financement potentielles. Il vous faut ainsi comparer les offres des différents organismes bancaires. Tous n’appliquent pas la même politique d’attribution et les mêmes tarifs, notamment selon les régions, et il est possible que vous parveniez à obtenir une capacité d’emprunt plus élevée dans certains établissements que d’autres du fait des différences de taux d’intérêt.

Ces démarches sont en revanche relativement complexes, mais vous avez la possibilité de les déléguer à un professionnel avec le recours à un courtier immobilier. Celui-ci peut alors se charger de toutes les formalités administratives et vous aider dans la constitution de votre dossier. Il peut notamment s’avérer très utile lorsque votre dossier présente quelques faiblesses.

Il est en effet en mesure de mettre en avant les aspects positifs de votre profil et de vous orienter vers les établissements les plus susceptibles d’accéder à votre demande en fonction de votre dossier. Le courtier vous permettra également de bénéficier du meilleur taux pour réduire le coût global du crédit et donc d’une mensualité moins élevée. Il en est de même pour le choix de l’assurance emprunteur.

Vous pouvez même effectuer vous-même plusieurs simulations gratuites et sans engagement sur nos différents comparateurs de prêt immobilier. Vous obtiendrez alors un rapide aperçu de votre capacité d’emprunt.