Quels sont les avantages et les inconvénients à acheter un immeuble de rapport ?

Acheter un immeuble n’est pas une mince affaire

Acheter un immeuble consiste à acquérir l’ensemble immobilier complet pour ensuite créer des lots séparés et obtenir des revenus locatifs grâce aux loyers de chaque bien (appartement, local, commerce, bureau, garage, etc.). On parle alors d’immeuble de rapport.

L’achat d’un immeuble locatif est une opération immobilière prisée par de nombreux investisseurs puisqu’elle permet une forte création de valeur et promet des rentabilités intéressantes et supérieures à l’investissement locatif classique.

Encore faut-il trouver les bonnes affaires ! Acheter un immeuble exige de nombreuses compétences en immobilier et en construction, mais aussi d’être familier avec les obligations administratives, bancaires et fiscales de ce type d’investissement. Cette transaction est à destination des investisseurs expérimentés puisqu’il faut bien connaître le marché et surtout comprendre comment fonctionne l’immobilier locatif.

Ne pas sous-estimer les difficultés qui peuvent survenir

Avant d’acheter un immeuble de rapport, nous vous conseillons de commencer par un projet d’investissement avec mise en location plus traditionnel. Formez-vous sur la fiscalité, la gestion administrative et autres éléments à connaître pour un propriétaire bailleur. Ensuite, confrontez-vous avec le terrain pour gagner de l’expérience.

Débutez par l’achat d’un appartement, d’un studio ou de places de parking. Ce sont de premiers projets d’investissement locatifs formateurs, qui vous permettront de mettre graduellement le pied à l’étrier. Vous en tirerez certainement de précieux enseignements !

Acheter un immeuble : quels sont les avantages ?

Un prix inférieur

Acheter un immeuble entier revient moins cher que d’acheter le même nombre de lots distincts. Le prix au m2 d’un immeuble est moins important que pour un ensemble de lots, souvent vendus par plusieurs acheteurs différents. Vous faites également des économies puisque vous payez les frais de dossier, les frais d’agence ou de courtier, et les frais de notaire pour une seule transaction. Sans compter que vous répartissez les risques de votre investissement sur plusieurs lots !

Une gestion administrative simplifiée

L’achat d’un immeuble locatif implique également moins de frais de fonctionnement grâce à une gestion administrative simplifiée. Pour commencer, vous n’avez pas besoin d’un syndic de copropriété puisque vous êtes le seul propriétaire-bailleur de l’immeuble. Vous avez également une maîtrise totale des frais et des travaux d’entretien des parties communes, avec en complément des impôts fonciers moins importants.

Des économies d’échelle et une bonne rentabilité globale

Acheter un immeuble est souvent rentable puisque cette transaction immobilière est source d’économies d’échelle. Vous payez moins cher vos travaux et vous pouvez négocier des prix de gros afin de réduire le montant du devis de votre entrepreneur. Et vos revenus fonciers couplés à des frais de gestion moindres offrent une meilleure rentabilité locative globale.

Acheter un immeuble : quels sont les inconvénients ?

Un investissement important

L’achat d’un immeuble pour investir nécessite un apport initial plus élevé que pour un simple appartement. De plus, être le seul responsable implique des avantages comme des inconvénients : vous êtes libre, mais également le seul à assumer le coût des réparations et des travaux. Il n’y a aucune mutualisation des frais entre copropriétaires. C’est la raison pour laquelle nous conseillons de réaliser une expertise technique du bâtiment avant l’achat pour éviter les mauvaises surprises concernant la toiture, la façade ou le chauffage.

Non adapté aux investisseurs débutants

Il est déconseillé d’acheter un immeuble en tant que primo-investisseurs. Cette opération est à destination de personnes qui sont familières avec l’immobilier locatif et ont investi dans d’autres biens au préalable. Il s’agit d’un investissement coûteux et assez risqué, qui exige une situation financière confortable en amont afin de limiter l’impact des vacances locatives cumulées ou de travaux imprévus.

Peu de diversification

Acheter un immeuble de rendement peut être rassurant pour les banques dans la mesure où le risque d’impayés et de vacance est réparti sur plusieurs lots. Mais le risque, c’est aussi de surestimer l’attrait locatif de son secteur géographique ou de son quartier : ce n’est pas un appartement que vous avez alors sur les bras, mais bien plusieurs ! De plus, si un problème grave survient ou que de nouvelles constructions se font autour de votre bâtiment, c’est potentiellement la totalité de votre immeuble qui est dévalué.

Quelle fiscalité choisir pour acheter un immeuble de rapport ?

Choisir le bon statut pour acheter

Avant d’investir dans un immeuble, vous devez vous pencher sur la question des régimes fiscaux. Vous avez 3 options :

• en régime commun, en SCI (Société civile immobilière) à l’IR ou en propriété directe ;
• en Loueur meublé professionnel (LMP) ;
• en SCI à l’IS (Impôt sur les sociétés).

C’est cette dernière solution qui est généralement privilégiée par les investisseurs. En effet, elle permet d’accroître son capital tout en réduisant l’impact fiscal de ce développement. La SCI vous permet également de réinvestir vos bénéfices dans d’autres biens immobiliers sans payer d’impôt sur le revenu. Vous êtes ainsi en mesure de vous construire un patrimoine immobilier conséquent rapidement.

Autre avantage de la Société civile immobilière, c’est de pouvoir acheter à plusieurs. Les associés doivent cependant présenter des cautions personnelles pour emprunter, ce qui nécessite de bien connaître les personnes avec lesquelles vous empruntez !

Choisir le bon dispositif pour défiscaliser

Il existe une opportunité de défiscalisation pour acheter un immeuble avec travaux : il s’agit du dispositif Malraux. En fonction de la localisation de votre bien, il peut donner droit à une réduction d'impôt de 30 % ou 22 %, calculée sur le montant des travaux de restauration engagés. La limite de déduction d’impôts est de 400 000 € de travaux sur 4 ans.

Pour en bénéficier, il faut remplir les critères suivants :

• être dans une zone éligible (Site Patrimonial Remarquable avec plan de sauvegarde et de mise en valeur, quartiers anciens dégradés, quartiers conventionnés NPNRU - Anciens secteurs sauvegardés) ;
• louer son bien pendant 9 ans comme résidence principale du locataire ;
• réaliser des travaux sur la totalité du bâtiment, avec validation en amont du permis de construire ou de la demande préalable.

Astuces et conseils pour trouver votre immeuble

L’achat d’un immeuble locatif ne s’improvise pas et demande une réflexion poussée en amont. Pour vous éviter quelques pièges et erreurs, voici nos conseils :

• accordez une attention particulière à l’emplacement : ne vous laissez pas aveugler par des prix très attractifs. Pour que votre investissement soit rentable, vous avez besoin de locataires !
• renseignez-vous sur la ville et le quartier : recherchez les biens les plus prisés pour déterminer s’il est préférable de faire des bureaux, des logements, des parkings ou encore des garages. Analysez le type de population présente, les surfaces proposées et les prix pratiqués ;
• mixez les types de bien si c’est pertinent : un immeuble de rapport est souvent localisé en centre-ville, où il peut être intéressant de faire des commerces et locaux professionnels au rez-de-chaussée (sans compter que les rez-de-chaussée sont moins attrayants pour des appartements) ;
• faites la distinction entre surface habitable et parties communes : les mètres carrés des parties communes et des surfaces habitables ne valent pas la même chose, alors que certaines annonces regroupent tout. Vérifiez bien les surfaces sur place !