Est-ce une bonne idée d'acheter un appartement déjà loué ?

Acheter un appartement loué : que faut-il vérifier ?

Le dossier du locataire

La première étape essentielle avant d’acheter loué, c’est de vérifier la solvabilité et la fiabilité du locataire en place. Pour cela, demandez le dossier initial du locataire, puis comparez les informations avec sa situation personnelle et financière actuelle. En effet, certains changements ont pu survenir entre temps et peuvent représenter des risques locatifs : perte d’un emploi, naissance d’un enfant, divorce, etc. Ces changements peuvent impacter le reste à vivre du locataire et augmenter les risques d’impayés.

Le montant et le règlement des loyers

Ensuite, pour acheter un appartement loué, il faut penser à comparer le montant des loyers initialement fixés avec la réalité du marché actuel. Sur de longues périodes de location, il est possible que les loyers se retrouvent sous-évalués. Or, pour augmenter le montant des loyers, vous devrez obligatoirement attendre l’échéance du bail. Il faut donc arbitrer entre un possible manque à gagner sur le court terme et une opportunité de rentabilité sur le long terme.

Pensez également à vérifier si le locataire paye bien son loyer et qu’il n’y a pas eu d’incidents de paiements. Sinon, vous vous exposez à une perte de revenus et à la gestion des litiges pour recouvrir les impayés. Ne vous contentez pas des quittances de loyer et demandez les comptes-rendus de gestion ou les relevés bancaires du vendeur : c’est la meilleure manière de s’assurer du paiement de toutes les mensualités.

Les éventuels litiges

Vérifiez qu’il n’y a aucun contentieux locatif en cours entre le locataire actuel et le vendeur. En effet, en héritant du contrat de bail, vous héritez également des éventuels litiges qui vont avec ! Par exemple, en cas de nécessité de réaliser des travaux, c’est vous qui devrez les supporter après la reprise du bail. Faites constater l’absence de contentieux en cours par un notaire afin de vous prémunir de tout incident.

L’état des lieux

Avant d’acheter un appartement occupé, il faut également se renseigner sur l’état du bien immobilier. Même s’il y a des locataires sur place, ne négligez pas l’importance de la visite pour vérifier l’état du sol, des peintures, des fenêtres, etc. L’idée, c’est de vous assurer que vous ne devrez pas faire des travaux de rénovation. Si ces derniers s’imposent, alors faites estimer le montant du chantier pour savoir si l’acquisition de ce bien représente vraiment une bonne affaire.

Afin de vérifier qu’il n’y a pas eu de dégradations de la part des locataires, demandez également l’état des lieux d’entrée pour comparer avec l’état actuel. C’est très important : si vous ne mentionnez pas les nouveaux dégâts dans votre état des lieux d’entrée, les réparations seront 100 % à votre charge.

Dernier point important pour acheter un bien loué : le vendeur doit vous remettre la caution dans son intégralité. C’est vous qui vous chargerez ensuite de reverser cette même caution au locataire lorsqu’il quittera le logement.

Le bail et les conventions qui s’y rattachent

Enfin, acheter loué exige de vérifier les possibles conventions rattachées au bail de location. En effet, si le vendeur a signé une convention Borloo ou Cosse, vous devrez obligatoirement la respecter pour la durée de bail restante. Ces conventions permettent généralement d’obtenir des avantages fiscaux contre un plafonnement de loyer ou la location du bien à un locataire à faibles ressources. La durée de ces engagements varie entre 6 à 9 ans, ce qui n’est pas négligeable !

Quels sont vos droits et devoirs en tant que nouveau propriétaire d’un appartement déjà loué ?

Acheter un appartement occupé signifie que vous disposez immédiatement d’un locataire, et donc que vous êtes en droit de toucher les loyers attenants à la location du bien acquis.

En tant que propriétaire-bailleur, vous devez également respecter quelques obligations :

• conserver le locataire actuel ;
• respecter le contrat de location initialement signé entre l’ancien propriétaire et les locataires en place ;
• respecter l’échéance du bail en cours, et les termes et conditions du contrat ;
• notifier le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception 6 mois avant la fin du bail (logement vide) ou 3 mois avant la fin du bail (location meublée) si vous désirez reprendre le logement.

Dans quel cas peut-on récupérer un logement déjà loué ?

Pour en faire ma résidence principale

Acheter un bien loué pour y vivre, c’est possible ? Oui, mais récupérer un logement loué pour en faire sa résidence principale n’est pas une mince affaire. Tout dépend de la date de signature du bail : le locataire peut occuper le logement pendant 3 ans en location nue et pendant 1 an en location meublée. Vous devez absolument respecter ce délai avant de donner congé à votre locataire. La seule solution pour occuper le logement avant, c’est que le locataire donne fin au contrat lui-même en vous envoyant son préavis.

Pour y loger un proche

Il est également possible de reprendre un bien déjà loué pour y loger un proche.

Vous devez cependant toujours respecter les conditions de forme et de délais. Les personnes considérées comme proches sont :

• les époux, concubins depuis 1 an minimum et partenaires de Pacs ;
• les ascendants (parent, grand-parent, arrière-grand-parent, etc.) ;
• les descendants (enfant, petit-enfant, arrière-petit-enfant, etc.).

Si le locataire manque à ses obligations

Enfin, vous pouvez récupérer votre logement en cas de « motif sérieux » comme des défauts de paiement ou des nuisances de voisinage. La validité de ces motifs est laissée à l’appréciation des tribunaux.

Quelle est la marge de négociation pour l’achat d’un appartement loué ?

Pour l’achat d’un appartement loué, vous pouvez bénéficier d’une décote du prix de vente de 10 à 15 % par rapport à l’acquisition d’un logement vide. Cette décote a pour objectif de pallier la situation locative du bien puisqu’elle est plus contraignante pour l’acheteur.

La proportion de la décote varie selon les critères suivants :

• durée du bail ;
• montant du loyer ;
• qualité et type du bien immobilier ;
• ancienneté des locataires actuels ;
• secteur géographique.

Acheter un appartement loué : une bonne alternative pour l’investissement locatif

Acheter loué offre un avantage majeur en termes d’investissement locatif : vous n’avez pas besoin de chercher un locataire. Et il n’est pas toujours facile de trouver le locataire idéal ! Sans locataire, vous devriez supporter vous-même le manque à gagner des loyers non perçus. Avec un appartement déjà loué, vous économisez du temps et votre rentabilité est immédiate puisque vous touchez des revenus locatifs tout de suite.

En termes de rentabilité locative, vous profitez également d’un prix d’achat inférieur par rapport à un logement vide alors que le montant des loyers est inchangé. Si vous avez bien analysé la fiabilité et la solvabilité du locataire en amont, vous réduisez également le risque d’impayés.

L’achat d’un appartement avec locataire peut donc représenter une stratégie d’investissement intéressante pour augmenter votre patrimoine et bénéficier d’une source de revenus supplémentaire. Vos loyers perçus payent vos charges et remboursent votre crédit immobilier !