Est-ce une bonne idée d'acheter un appartement au rez-de-chaussée ?

Rez-de-chaussée : définition et type d’appartement

Contrairement aux idées reçues, le terme rez-de-chaussée ne se limite pas aux biens qui donnent sur cour, sur rue ou sur jardin. Un appartement en rez-de-chaussée est un bien dont le sol se trouve au niveau du terrain, en surélévation ou sur un sous-sol.

Il peut donc s’agir :

• d’un souplex : appartement avec une entrée en rez-de-chaussée, avec une ou plusieurs pièces en sous-sol ;
• d’un rez-de-jardin : bien avec accès immédiat sur un jardin, par exemple d’anciennes loges de gardien reconverties (très recherchées en ville) ;
• d’un rez-de-chaussée surélevé : partie très légèrement surélevée qui offre l’avantage de ne pas être totalement au niveau de la chaussée ;
• d’anciens locaux industriels : ce type de bien atypique nécessite toutefois des démarches de changement d’usage pour être utilisé à titre d’habitation. Ce sont des procédures longues et fastidieuses, sans garantie d’acceptation !

Les avantages d’acheter en rez-de-chaussée

Un prix au m2 plus intéressant

Le prix au m2 d’un appartement rez-de-chaussée est entre 15 et 20 % moins cher que pour des appartements équivalents à des étages supérieurs d’un même bâtiment. Pour les primo-accédants ou les acheteurs avec moins de budget, c’est donc une opportunité d’accéder à la propriété plus facilement. Il est possible d’avoir plus de surface ou une pièce supplémentaire pour le même prix.

Moins de charges

Dans une copropriété, chaque copropriétaire participe aux charges communes générales selon le tantième de leur lot. Mais il existe des charges spéciales qui varient selon l’usage de chacun des lots. Avec un appartement au rez-de-chaussée, vous ne paierez pas les charges liées à la maintenance de l’ascenseur ou à l’entretien des tapis des escaliers puisque vous ne les utilisez pas.

Une bonne accessibilité

Un bien immobilier au rez-de-chaussée offre l’avantage d’être accessible. C’est idéal pour les personnes âgées, les Personnes à mobilité réduite (PMR) ou les familles avec enfants en bas âge. Les rez-de-chaussée sont également plébiscités pour les usages mixtes, pour les professions libérales notamment : vous pouvez consacrer une partie de l’appartement à l’habitation et l’autre à l’exercice d’une activité médicale ou artistique.

Moins de concurrence à l’achat

Même sur les marchés immobiliers tendus dans les grandes villes et en Île-de-France, il y a moins de concurrence pour les logements en rez-de-chaussée. La demande y est moins forte, à l’exception des biens atypiques comme les rez-de-chaussée avec accès jardin par exemple.

Les risques d’acheter un appartement au rez-de-chaussée

Plus de risques de vols

Qui dit rez-de-chaussée dit également plus de risques de dégradations et de cambriolages. Le coût de votre assurance habitation sera plus élevé, surtout s’il y a un historique de vols important dans votre quartier. Lorsque vous visitez un appartement, pensez bien à vérifier l’emplacement des fenêtres, la sécurisation de l’immeuble, l’absence d’autres accès que la porte principale, etc.

Des biens moins lumineux

Un appartement en rez-de-chaussée est souvent moins lumineux à cause de sa position basse, surtout dans une rue étroite. Ce n’est toutefois pas automatique : certains rez-de-chaussée possèdent de grandes baies vitrées ou de très belles hauteurs sous plafond, mais ces biens restent rares.

De possibles nuisances sonores et un manque d’intimité

Autres risques d’un appartement en rez-de-chaussée : ceux des nuisances sonores, surtout si vous avez des pièces de vie qui donnent sur la rue. Le bruit des voitures et des piétons qui passent devant vos fenêtres peuvent constituer une gêne, ce qui peut participer à un manque d’intimité. Il y a également le bruit généré par les livraisons ou les éboueurs, ou encore la proximité de bars et restaurants bruyants. Avant la visite, renseignez-vous sur l’orientation des pièces ainsi que sur le quartier pour évaluer le niveau des nuisances sonores.

Moins de superficie

La surface des habitations en rez-de-chaussée est souvent inférieure, sauf pour quelques biens atypiques comme les locaux industriels réhabilités ou les rez-de-jardin avec espace extérieur. Un appartement en rez-de-chaussée ne convient pas réellement pour des familles nombreuses : il se destine plutôt à des étudiants ou à de jeunes couples.

Des délais de revente plus longs et moins de plus-value

Lorsque vous achetez un bien immobilier, pensez également à la revente ! Et dans la mesure où les rez-de-chaussée sont moins recherchés, les délais de vente peuvent être plus longs. Les acheteurs négocieront plus facilement le prix de vente pour ce type de bien. En termes de plus-value, elle sera également moins importante pour des appartements en rez-de-chaussée comparé à ceux situés à des étages supérieurs.

Une isolation souvent moins performante

Enfin, vérifiez bien la qualité de l’isolation d’un rez-de-chaussée avant de l’acheter. Les biens en sous-sol sont davantage sujets aux remontées d’humidité et peuvent être plus compliqués à chauffer, ce qui implique des factures d’énergie plus importantes.

3 conseils pour limiter l’inconfort d’un appartement au rez-de-chaussée

1.Sécuriser votre logement au rez-de-chaussée

Si vous achetez un appartement au rez-de-chaussée, il existe des solutions pour sécuriser votre bien contre les vols. Vous pouvez recourir à :

• des grilles de protections : protégez vos fenêtres avec des barreaux verticaux prêts à poser ou sur mesure. Il faudra en amont contacter votre copropriété afin d’obtenir son accord et prendre connaissance des normes à respecter (couleurs, forme, etc.) ;
• des fenêtres oscillo-battantes : elles vous permettent d’aérer la pièce en toute sécurité.
• un film anti-effraction : il s’installe directement sur vos vitres sans gêner la vue puisqu’il est totalement transparent. Grâce à une couche effet miroir, il cache votre intérieur depuis l’extérieur.
• une alarme : installez un système d’alarme sur votre porte et vos fenêtres pour éviter les effractions.

2.Vous protéger du vis-à-vis

Concernant le vis-à-vis et le possible manque d’intimité, vous pouvez également réduire les désagréments grâce à :

• des jardinières, arbustes, plantes grimpantes et pots de fleurs installés sur les rebords de vos fenêtres ;
• des voilages ou des stores pour laisser passer la lumière et protéger des regards ;
• un film dépoli opaque ou translucide ;
• des fenêtres partiellement opacifiées.

3.Améliorer la luminosité du logement

Si le manque de luminosité de votre appartement en rez-de-chaussée vous pèse, il est également possible de faire des travaux pour y remédier. Par exemple, vous pouvez remplacer les fenêtres par des modèles aux montures plus fines. Cependant, ces travaux ne sont pas toujours possibles dans Paris et dans les centres historiques puisqu’il faut respecter des normes esthétiques et architecturales strictes.

Autre solution : décloisonner grâce à des verrières entre les pièces de vie ou abattre un mur non porteur pour agrandir la surface. Si vous désirez supprimer un mur porteur, vous aurez besoin de l’autorisation de la copropriété et de l’installation d’une poutre IPN pour le remplacer.

Enfin, pour rendre un rez-de-chaussée plus lumineux, misez sur la décoration avec des peintures et des parquets de couleur claire ou encore des miroirs sur les murs pour réfléchir la lumière.

Rez-de-chaussée : une bonne alternative pour l’investissement locatif

Acheter en rez-de-chaussée reste un investissement locatif rentable : non seulement vous bénéficiez d’un prix d’acquisition plus intéressant et de charges de copropriété moindres, mais vous profitez également du plafonnement des loyers de la loi ELAN (ancienne loi ALUR).

Pour la mise en location d’un appartement à Paris et autres grandes agglomérations, il existe un plafonnement des loyers par quartier : plus une surface est petite, plus le loyer moyen au m2 est élevé. Ainsi, vous pouvez obtenir une meilleure rentabilité locative sur de petits espaces, surtout si votre appartement est loué meublé. Il est généralement facile de trouver des locataires, surtout auprès de la cible étudiante.