Vendre avant d'avoir remboursé son crédit immo : est-ce possible ?

Changement de vie, nouveau travail, naissance, mariage, divorce, accident… Il existe une multitude de raisons qui amène à vouloir bien vendre sa maison. Si vous avez un crédit en cours pour cette acquisition immobilière, la cession est possible, mais complexe. Le point pour réussir facilement.

Est-il possible de revendre son bien avant la fin du prêt ?

Oui, c'est tout à fait possible. L’organisme de crédit ne peut pas s'opposer par exemple, à la vente de votre appartement avec un crédit en cours. Toutefois, l’opération sera plus ou moins facile selon les termes du contrat de prêt signé. Plusieurs obstacles peuvent apparaître :

• d'une part, vous devrez rembourser votre emprunt par anticipation et payer des pénalités de remboursement. Elles peuvent s'élever jusqu'à 3 % du capital restant à rembourser, et sont en général plus élevées dans le cas d'un prêt à taux fixe que dans le cas d'un prêt à taux révisable.
• d'autre part, si votre opération a été garantie par une hypothèque, vous devrez acquitter des frais de mainlevée. Au moment du financement, si vous anticipez une vente du logement avant le terme du prêt, préférez la caution ou le nantissement, qui sont plus souples.

Quel est le moment idéal pour revendre son bien acheté à crédit ?

Il n’y a pas de moment idéal pour vendre votre appartement avec un crédit en cours, ou votre maison achetée à crédit. Par contre, vous devez rechercher à ne pas perdre d’argent, ou le moins possible lorsque la vente intervient pour une séparation conjugale ou mutation professionnelle. Si vous êtes libre de votre agenda, il est toujours possible de la stopper et d'attendre quelques mois pour avoir de meilleures conditions de vente.

Toutefois, l’expérience montre, et tout particulièrement pour un logement neuf, qu’il est souhaitable d’attendre la sixième année de détention pour initier la vente d’une habitation acquise à crédit. Cette période permet d’amortir le coût d’achat du bien comme les frais de notaire ou la commission de l’agent immobilier. Vendre son appartement avant 5 ans (ou revendre sa maison dans les 5 ans) est donc rarement rentable, même dans un marché immobilier dynamique.

Connaître l’état du marché immobilier est primordial pour déterminer le juste prix de votre habitation acquise avec un crédit immobilier. D’autres informations sont utiles pour disposer d’un maximum de visibilité à votre opération au moment où vous décidez de le faire : délais de vente, types de biens recherchés, dynamique économique locale…

Quelles solutions pour revendre son bien immobilier avant la fin du crédit ?                 

Pour revendre votre bien immobilier avant le terme de votre crédit en cours, trois solutions s’offrent à vous :

Le remboursement anticipé de son prêt immobilier

Si votre banque ne peut s’opposer à la vente de appartement avec un crédit en cours, ou à la vente de votre maison qu'elle finance, elle peut vous demander de le solder dès la conclusion de la vente. Les modalités sont inscrites dans le contrat de prêt. Vous y trouverez toutes les instructions : délai pour l’informer, mode de remboursement, frais à prévoir…

Concrètement, la banque vous demande de rembourser le montant restant dû net des intérêts avec le produit de la vente. C’est le notaire supervisant et certifiant la signature de l’acte authentique de vente qui effectue le versement après la remise des fonds par le nouvel acquéreur du bien. S’il y a une différence positive, vous recevrez le produit excédentaire.

Transférer son prêt immobilier

Si vous décidez de rester dans votre banque pour le financement de votre nouveau bien, ou qu’une partie du crédit précédent ne peut être remboursé par anticipation, vous pouvez solliciter un transfert de votre prêt immobilier. Attention, cette solution est peu répandue et doit être inscrite dans les clauses du contrat de prêt en cours et peut d'ailleurs être un élément de négociation au moment de signer ce prêt immobilier. 

Si c’est le cas, vous gardez l’ensemble des caractéristiques initiales du contrat : montant, taux, durée… Seul changement : le bien affecté au crédit. Le logement vendu remplace celui acheté. Plusieurs conditions :

• la destination du bien doit être identique : une résidence principale pour une résidence principale, une résidence secondaire pour une résidence secondaire…
• le montant de ce dernier est supérieur ou égal au montant restant dû.
• la vente et l’achat doivent intervenir dans un délai de six mois.

Ici, il n’y a pas d’indemnités de remboursement anticipé à prévoir, mais seulement des frais de dossier.

Le prêt-relais

Si par exemple la vente de votre appartement avec un crédit en cours prend plus de temps, mais que vous avez l’obligation de vous positionner sans attendre sur votre prochain logement, le prêt relais est une possibilité. La banque met à disposition une partie de la valeur du logement mis en vente : 60 à 80 %. Parmi les critères pris en compte, il y a l’état du marché immobilier et l’avancement du projet de vente. Si une offre est déjà déposée, vous obtiendrez plus que si aucun acheteur ne s’est encore positionné.

Un prêt relais est accordé pour une durée de 12 à 24 mois. Cette dernière est fixée en fonction des délais pour vendre le bien avec un crédit en cours. Comme pour tout autre prêt, il y a des intérêts à verser et une assurance emprunteur à souscrire.

Que le bien soit vendu ou pas, le prêt relais doit être remboursé à son terme. Dans les situations favorables, cela intervient dès la signature de l’acte authentique de vente : comme pour un remboursement anticipé, c’est le notaire qui verse le produit de la vente couvrant le prêt relais.

Quels sont les frais à prendre en compte dans le cas d’un remboursement anticipé ?

Si vous choisissez le remboursement anticipé d'un prêt immobilier suite à une vente, cela implique que vous êtes susceptible de payer des pénalités : l'indemnité de remboursement anticipé.

Depuis 1999, pour un taux fixe, son montant ne peut pas dépasser :

• 3 % du montant restant dû
• l’équivalent de 6 mois d’intérêts - au taux accordé pour le prêt - appliqués au capital remboursé par anticipation.

Pour le cas d’un prêt à taux variable, il peut s'y ajouter des intérêts dits compensateurs. Ceux-ci sont également explicités dans les clauses du contrat de prêt initial.

Que faire si la vente ne couvre pas l’intégralité du crédit ?

Lorsque que le montant de la vente d’un bien ne permet pas de rembourser la totalité du capital restant dû du crédit en cours :

• soit, vous sollicitez un transfert de crédit. C’est d’ailleurs pour cette raison qu’il est demandé que le montant de l’achat du nouveau bien soit supérieur ou égal au montant dû pour le crédit en cours sur le bien mis en vente.
• soit, vous poursuivez le remboursement du crédit en cours, après avoir versé le produit de la vente. On parle alors de remboursement anticipé partiel.

Au cas par cas, il est aussi possible de procéder à un regroupement de crédits immobiliers : le reliquat de celui du bien vendu et le prêt pour le nouvel achat immobilier.

Assurance emprunteur, caution, hypothèques : quelles sont les modalités ? 

La vente d’un bien appartement avec un crédit en cours (ou celle d'une maison avec un prêt en cours) n’impacte pas que le remboursement du capital. Elle change aussi les conditions d’exécution de l’assurance emprunteur, la caution ou l’hypothèque.

Que devient l’assurance emprunteur lors d’une vente immobilière avec un crédit en cours ?

Dès lors que le prêt est remboursé, l’assurance emprunteur s’arrête. Pour un remboursement anticipé, vous devez fournir une attestation de votre banque que le prêt est clôturé, surtout dans le cas où vous avez une assurance de prêt externe.

En cas de transfert de crédit, les modalités varient d’un contrat à un autre. Il peut être prévu aucun changement s’il n’y a qu’un seul changement de paramètre : le bien affecté. Si d’autres éléments bougent comme le montant restant dû ou la durée de remboursement, l’assurance emprunteur doit être adaptée au nouveau cadre.

Quels engagements sur la caution lorsque le crédit en cours est soldé ?

Comme pour l’assurance emprunteur, dès lors que le prêt est clos, l’engagement de caution associé prend fin. Notez que selon les termes de l’accord, il peut être prévu qu’une partie des frais de mise en place de la caution soient restitués à l’occasion d’un remboursement anticipé du capital. Par contre, une caution ne peut pas être transférée vers un autre prêt.

Les conséquences d’une vente immobilière avec un crédit en cours sur une hypothèque

Lorsque vous vendez un bien immobilier avec un crédit en cours, si vous avez mis en place une hypothèque, la clôture des engagements n’est pas automatique comme pour l’assurance emprunteur ou la caution. Il faut une levée d’hypothèque prononcée par un notaire. C’est généralement celui qui acte la cession du bien, en fonction de la couverture du capital restant dû par le produit de cession.

Si le restant dû ne peut pas être remboursé dans sa totalité, l’hypothèque ne peut être levée. Par contre, elle peut être transférée sur le bien acheté.