⏱L'essentiel en quelques mots
Vendre un bien immobilier signifie présenter des documents obligatoires, faire quelques réparations pour accélérer la vente ou encore payer un agent immobilier pour trouver des acquéreurs fiables et solvables. Ce sont des frais de vente de maison dont il faut tenir compte ! Quels sont les coûts d’une vente immobilière à la charge du vendeur ?
- Au moment de la vente d’un logement, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison, de nombreux frais sont assumés par le vendeur : diagnostics obligatoires, frais d’agence, frais de notaire, frais de remboursement anticipé du crédit, impôts sur le revenu, etc.
- Avant de vendre sa maison, il est important de faire le calcul de tous les frais et taxes à payer afin de bien estimer le coût de cette opération et surtout être en mesure de négocier tout ce qui peut l’être, comme les frais d’agence ou le coût de l’état daté en copropriété.
- N’oubliez pas d’inclure le coût de votre déménagement dans le nouveau logement, surtout si vous faites appel à des déménageurs professionnels !
Sommaire
Les frais d'agence immobilière
Le rôle de l’agent immobilier et des frais qu'il peut facturer
Les premiers frais de vente immobilière pour le vendeur sont les frais d’agence, si vous faites appel à un professionnel de l’immobilier pour vous trouver un acquéreur. Les frais d’agence représentent entre 3 et 7 % du prix de vente. Ils sont explicitement indiqués en TTC dans l’annonce de vente. C’est toujours le vendeur qui paye les frais d’agence, souvent intégrés au prix de vente final du bien (prix de vente net + frais d’agence = prix de vente final).
Bon à savoir
Si vous passez une annonce de vente de particulier à particulier, vous n’avez pas à payer de frais d’agence. Toutefois, l’agent immobilier se positionne comme un partenaire expert pour accélérer la vente et surtout vendre au meilleur prix.
Comment négocier les frais d'agence ?
Il faut savoir que les frais d’agence ne sont pas encadrés par la loi. Chaque agence immobilière fixe librement ses prix, ce qui signifie qu’ils peuvent aussi être négociés. Pour négocier les frais d’agence dans le cadre d’une vente immobilière, nous vous conseillons de faire jouer la concurrence en contactant plusieurs prestataires. Chaque professionnel vous fera un devis et vous pourrez soit négocier le prix à la baisse, soit négocier des prestations supplémentaires pour le même prix.
Les frais juridiques et administratifs
Les différents types de frais juridiques et administratifs
Les diagnostics techniques
Les frais de vente d’une maison incluent le coût de tous les diagnostics immobiliers obligatoires à annexer au compromis de vente. On y retrouve notamment le Diagnostic de performance énergétique (DPE), le diagnostic amiante et l’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT). Ils sont toujours à la charge du vendeur, en sachant que certains possèdent une durée de validité et doivent donc être refaits en cas de dépassement de la date limite.
Le remboursement anticipé du crédit immobilier
Si vous vendez votre logement pour en acquérir un autre et avant d'avoir rembourser votre crédit, vous allez probablement procéder à un remboursement anticipé de votre crédit immobilier. Si les termes de votre contrat de prêt immobilier le prévoient, alors vous devrez payer des indemnités de remboursement anticipé et de mainlevée d'hypothèque.
Bon à savoir
Les pénalités de remboursement anticipé ne peuvent pas excéder le montant de 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé par anticipation au taux moyen du prêt OU 3 % du capital restant dû avant le remboursement anticipé.
Les frais de notaire
Les frais de notaire se composent essentiellement des droits de mutation et frais annexes, et de rémunération du notaire. Pour la vente d’un logement ancien, les frais de notaire correspondent à 7 à 8 % de la valeur du bien, contre 2 à 3 % dans le neuf. Normalement, c’est l’acheteur qui prend en charge les frais de notaire, mais il existe des exceptions où le vendeur accepte de les prendre à sa charge.
L’état daté en copropriété
Un vendeur en copropriété doit contacter son syndic pour obtenir un état daté avant la vente. C’est un document à remettre à l’acheteur avant la signature de l’acte authentique de vente puisqu’il contient toutes les informations financières essentielles, notamment le montant des charges et des travaux payés par le vendeur durant les 2 dernières années. Le prix d’un état daté est librement fixé par le syndic et varie entre 100 et 380 euros (montant maximal TTC depuis 2020).
Nos conseils pour minimiser ces frais
Pour réduire le coût des diagnostics techniques, nous vous conseillons d’opter pour un package de plusieurs diagnostics : les professionnels travaillent plutôt par lots que par diagnostic individuel. Concernant les frais de notaire, laissez l’acheteur les prendre à sa charge comme c’est le cas dans la grande majorité des ventes immobilières. Enfin, pour l’état-daté de copropriété, vous pouvez négocier directement avec votre syndic si ce dernier se montre conciliant.
Les frais de réparation et d'entretien
Pourquoi il peut être nécessaire de faire des réparations avant la vente ?
Les frais de vente en immobilier peuvent inclure le montant des travaux de réparations et de home staging que vous devez faire pour augmenter l’attractivité de votre bien et séduire plus facilement les potentiels acheteurs. Parfois, des travaux énergétiques sont également indispensables avant la vente pour que votre logement respecte les normes de sécurité ou affiche un meilleur Diagnostic de Performance Energétique (DPE). Ces réparations permettent de donner un coup de "frais" à votre bien immobilier pour faciliter la vente.
Comment estimer ces coûts ?
Pensez donc à inclure ces frais de vente de maison dans votre calcul total. Faites appel à des artisans professionnels pour obtenir des devis en amont en sollicitant au moins 2 entreprises pour comparer les tarifs et obtenir le meilleur rapport qualité/prix. En moyenne, la rénovation partielle d'une maison coûte entre 160 et 350 euros le mètre carré. Pour des finitions comme rénover les revêtements du sol, le coût oscille entre 30 et 200 euros le mètre carré.
Bon à savoir
Pour certains travaux liés à la rénovation énergétique, vous pouvez bénéficier d’aides de l'État en faisant appel à des professionnels labellisés RGE.
Les taxes liées à la vente d'un bien immobilier
Les différentes taxes qui peuvent s'appliquer lors de la vente d'une maison
La TVA
Les frais de vente d’un appartement peuvent entraîner un paiement de TVA dans les situations suivantes :
- première revente d’un logement neuf 5 ans avant sa date d’achèvement ;
- vente d’un bien acheté sur plan et pas encore livré (achat en VEFA).
L’imposition des plus-values immobilières
Le logement vendu n’est pas votre résidence principale ? Dans ce cas, la plus-value encaissée est soumise à l’impôt sur le revenu (19 %) et aux prélèvements sociaux (15,5 %). Ce sont donc des frais de vente de maison qui s’appliquent pour une résidence secondaire, un investissement locatif ou encore la vente d’un bien reçu en héritage.
Bon à savoir
La fiscalité des plus-values immobilières est dégressive dans le temps, ce qui signifie que le vendeur est exonéré d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention du bien immobilier et après 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Comment calculer ces taxes ?
La plus-value immobilière est donc imposée à l'impôt sur le revenu à un taux de 19 %. Pour une plus-value imposable de 20 000 €, vous devrez payer une taxe de 3 800 € (20 000 € x 19 %).
S’il faut payer la différence entre le montant de la TVA calculé au moment de la revente et celui relevé à la première vente, c’est le notaire qui se charge du calcul et du prélèvement fiscal pour le compte de l’État. La TVA est directement déduite du prix versé au vendeur.
Le coût du déménagement
Dans le calcul des frais de vente d’une maison, il faut penser à inclure le coût du déménagement ! Pour estimer cette dépense, vous pouvez vous baser sur une fourchette de prix moyen selon la distance et le cubage.
- Déménager 20 m3 dans un logement situé à 800 km : entre 1 700 € et 2 000 €.
- Déménager 50 m3 dans un logement situé dans la même ville : entre 1 500 € et 2 000 €.
- Déménager 30 m3 dans un logement situé à 500 km : entre 1 500 € et 2 500 €.
- Déménager 10 m3 dans un logement situé dans la même ville : entre 600 € et 1 000 €.
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