Comment vendre la maison suite au décès du propriétaire ?

Qui hérite de la maison après le décès du propriétaire ?

Suite au décès du propriétaire, se pose rapidement la question de la vente de la maison. Toutefois, il faut savoir que les conditions et la répartition du bien dépendent de plusieurs critères comme la composition de la famille ou encore la présence d’un testament.

Héritage au sein d’une famille « traditionnelle »

Il existe dans les textes de loi une hiérarchisation dans l’héritage de la maison suite au décès du propriétaire. Sans surprise, ce sont les descendants directs ainsi que le conjoint qui héritent du bien en l’absence de testament. À noter que le couple devait impérativement être marié pour que le conjoint survivant hérite également d’une partie du bien.

Ainsi, dans le cas de figure où l’un des époux décède, l’héritage est réparti comme suit :

• le conjoint survivant opte pour l’usufruit de la maison et cède la nue-propriété à ses enfants ;
• le conjoint survivant opte pour le ¼ de la pleine propriété de la maison et cède les ¾ restants à ses enfants.

Héritage au sein d’une famille recomposée

Il arrive fréquemment qu’un couple divorce et que chaque ex-conjoint décide de se remarier et de fonder une nouvelle famille. Ce cas de figure implique donc quelques subtilités supplémentaires en cas de décès du propriétaire de la maison.

Si le défunt avait des enfants issus d’une précédente union, alors la répartition du bien s’opère ainsi :

• un quart de la pleine propriété revient au conjoint survivant ;
• trois quarts restants sont répartis entre les différents enfants, communs ou non au couple.

Héritage en cas de testament

En cas d’héritage testamentaire, la répartition du bien suite au décès du propriétaire de la maison diffère quelque peu.

La première chose à savoir est qu’il est impossible de radier ses enfants d’un testament. Ils sont considérés comme des héritiers héréditaires. En cela, ils héritent forcément d’une part du bien, selon la réglementation suivante :

• la moitié du bien pour un enfant seul ;
• les deux tiers du bien pour deux enfants ;
• les trois quarts du bien pour trois enfants et plus.

La part restante - appelée quotité disponible - est quant à elle laissée libre au propriétaire. C’est à lui de mentionner au sein de son testament la ou les personnes pouvant bénéficier de cette quotité disponible.

Comment se passe la vente d'une maison après un décès ?

Organiser la vente d’une maison suite au décès de son propriétaire ne s’improvise pas. Il existe différentes étapes qu’il est nécessaire de suivre scrupuleusement.

1. Vous devez vous rapprocher d’un notaire pour entamer la procédure.
2. Le notaire procède aux différents actes qui suivent le décès (acte de notoriété, attestation de propriété, etc.) et obtient l’attestation de vente.
3. Le notaire détermine la valeur du bien.
4. La maison ou l’appartement est mis à la vente (il est possible de se rapprocher d’une agence immobilière pour faciliter la vente).
5. L’offre d’achat est acceptée par les héritiers.
6. La répartition est effectuée entre les héritiers selon les conditions en vigueur.

Il est à souligner que l’un des héritiers peut être désigné pour s’occuper de la succession. Il occupe alors le rôle de mandataire conventionnel.

Vendre la maison pour payer les frais de succession : comment faire ?

En cas de décès du propriétaire d’une maison, il existe une étape obligatoire appelée paiement des frais de succession. Il s’agit d’une taxe appliquée lors de la transmission d’un patrimoine. Son montant évolue principalement en fonction de la valeur des biens transmis.

Pourquoi vendre la maison dont on hérite ?

La raison principale qui peut pousser à une vente urgente causée par un décès se trouve du côté des frais de succession. Ces frais qu’il convient de payer rapidement après la mort du propriétaire peuvent représenter une somme particulièrement élevée. Pour s’en acquitter, il n’est pas rare de faire le choix de vendre la maison dont on a hérité.

Quel est le délai pour payer les frais de succession ?

D’un point de vue légal, vous disposez d’un délai de six mois pour payer les frais de succession. Des pénalités de retard - majorées en fonction du temps - peuvent être appliquées en cas d’absence de paiement.

Il est à noter que vous avez aussi la possibilité de fractionner les frais de succession. D’une manière générale, vous disposez d’un délai d’une année supplémentaire pour vous acquitter de cette taxe à travers plusieurs versements égaux.

Comment déterminer la valeur du logement ?

C’est au notaire que revient la décision finale d’acter la valeur du logement qui doit être mis en vente. Dans cette optique, plusieurs solutions sont possibles. Néanmoins, il est généralement à la charge des héritiers de se rapprocher auprès de différentes agences immobilières afin de procéder à une évaluation financière du bien.

Par la suite, le notaire se base sur les différentes offres fournies afin d’estimer le prix global du bien. Pour rappel, la valeur d’une maison ou d’un appartement fluctue principalement en fonction des critères suivants :

• sa localisation ;
• son état (travaux à entreprendre, etc.) ;
• la surface habitable ;
• le cours du marché immobilier.

La liste des documents à fournir en cas de vente suite à un décès

Suite au décès du propriétaire, une série de documents est à fournir afin de pouvoir procéder à la vente du bien. Parmi eux on retrouve :

• l’acte de décès, délivré par la mairie de la ville où résidait le défunt ;
• l’acte de notoriété, délivré par le notaire et dont le but est de confirmer l’identité des héritiers ;
• l’acte de vente (ou titre de propriété), qui prouve que le défunt était bien le propriétaire du logement ;
• le certificat d’urbanisme ;
• les documents relatifs aux impôts, pour s’assurer notamment que la taxe foncière et la taxe d’habitation ont bien été payées ;
• le dossier de diagnostic technique du logement, pour vérifier l’état général du bien.

Le conjoint peut-il vendre la maison sans l’accord de ses enfants ?

La règle fondamentale à connaître en matière d’héritage est que, non, il est impossible pour le conjoint survivant de vendre la maison sans l’accord de ses enfants (ou de ceux issus d’une précédente union).

Pour rappel, le conjoint survivant peut opter pour :

• le quart de la pleine propriété ;
• l’usufruit du bien immobilier.

Dans le premier cas de figure, vous êtes dans une situation dite d’indivision. Vous avez donc le statut de co-indivisaire et devez obligatoirement recueillir l’accord des autres membres de l’indivision pour acter la vente du bien.

Dans le second cas, vous êtes dans une situation appelée démembrement de propriété. Ici aussi, l’accord des enfants est impératif si votre objectif est de vendre la maison.

Un des héritiers peut-il continuer à vivre dans la maison du défunt après son décès ?

Dans la théorie, rien n’empêche un héritier de continuer à vivre dans la maison du défunt. Si sa demande est acceptée par l’ensemble des co-indivisaires, alors il peut jouir du logement à titre d’habitation.

Cependant, les autres héritiers sont légalement en droit de lui réclamer des indemnités si l’on se réfère au Code civil. Le coût de ces indemnités est égal au montant du loyer qu’aurait dû verser l'occupant en cas de mise en location du bien.

Dans le cas où les co-indivisaires refusent que l’un d’entre eux continue de vivre dans la maison, alors la situation se complique. En effet, l’occupant peut à tout moment être forcé à quitter les lieux suite aux opérations de partage. Pour rappel, la loi stipule que : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention. ».

Vendre sans l’accord d’un héritier : est-ce possible ?

Dans le cas d’un bien démembré (l’usufruit et la nue-propriété sont partagés entre deux personnes distinctes), il n’est pas possible de vendre le logement sans accord commun entre les deux parties.

Pour ce qui est d’une vente en situation d’indivision, il existe deux possibilités où il est envisageable de se passer de l’accord d’un héritier.

• Le partage judiciaire de succession : ici, l’affaire est portée devant le tribunal judiciaire où un partage est proposé aux co-indivisaires. En cas de désaccord, c’est au juge que revient la décision de procéder au partage du bien.
• La vente pour le bien commun : ici, les héritiers qui souhaitent la vente du bien doivent prouver face au tribunal judiciaire que cette dernière est conforme à l’intérêt commun des co-indivisaires. Généralement, la réception d’une offre d’achat financièrement très intéressante dans un contexte délicat peut faire figure de motif suffisant pour forcer la vente et sortir de l’indivision.