Les documents à fournir pour vendre un bien immobilier

Quels sont les documents à fournir au notaire pour la vente d’un bien immobilier ?

Lorsqu’on vend un bien, on a une obligation d’information envers l’acheteur : il doit être parfaitement au courant de toutes les caractéristiques de l’appartement ou de la maison afin de prendre sa décision en toute connaissance de cause. Ces documents sont d’ordre administratif et technique.

Les documents administratifs

Les pièces administratives permettent d’une part d’identifier les parties, d’autre part d’identifier le bien concerné.

Pour l’identification des parties, le propriétaire doit fournir :

• une pièce d’identité (et celle des co-propriétaires le cas échéant) ;
• un justificatif de situation familiale, par exemple contrat de mariage, livret de famille, pacs ;
• le titre de propriété du bien, garantissant que le vendeur agit bien en qualité de propriétaire.

Concernant le bien, les documents à produire sont les suivants :

• extrait du cadastre ou plan de bornage situant le bien et ses limites ;
• surface du bien et éventuellement un plan s’il s’agit d’une maison ou d’un appartement ;
• les factures des travaux importants réalisés dans les dix années précédant la vente, ainsi que les autorisations administratives afférentes (permis de construire ou déclaration de travaux) ;
• la déclaration d’achèvement de travaux et de conformité pour un bien construit ;
• les documents concernant les servitudes liées au bien (droit de passage par exemple).

Vous pouvez y ajouter le dernier avis de taxe foncière pour donner une indication du montant au futur propriétaire, mais ce n’est pas obligatoire.

Le dossier de diagnostic technique (DDT)

Les documents obligatoires pour vendre une maison les plus importants sont rassemblés dans le dossier de diagnostic technique (DDT). Ce dossier est composé de plusieurs états et audits concernant le bien. Deux diagnostics sont obligatoires dans tous les cas :

• le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui renseigne sur la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre. Depuis le 1er septembre 2022, si le bien a une étiquette énergie F ou G, le DPE devra être obligatoirement complété par un audit énergétique ;
• l’état des risques et pollutions (ERP) indiquant si le bien se trouve dans une zone concernée par un risque particulier (activité sismique, inondation, gaz radon…).

Les autres diagnostics sont obligatoires selon les caractéristiques du bien :

• le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) si le logement a été construit avant le 1er janvier 1949 ;
• le diagnostic amiante si le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 ;
• le diagnostic termites et mérules (de moins de six mois) si le bien se trouve dans une zone concernée (déterminée par arrêté préfectoral) ;
• l’état des installations d’électricité et de gaz si les équipements ont plus de 15 ans ;
• le certificat de conformité de l’assainissement autonome délivré par le service public de l’assainissement non-collectif (SPANC) si le bien n’est pas raccordé au tout-à-l'égout ;
• le diagnostic bruit si le bien se trouve dans une zone concernée par les nuisances aériennes.

Ces différents diagnostics ont une durée de validité différente selon les cas et ils doivent être réalisés par des diagnostiqueurs qualifiés. Il faut donc anticiper la réalisation de ces audits dès lors que vous envisagez de vendre le bien.

Les documents supplémentaires lors d’une vente de bien en copropriété

Lors d’une vente en copropriété, tous les documents administratifs et techniques sont à fournir. Il faut en plus produire des pièces relatives à la copropriété, à savoir :

• le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ;
• les procès-verbaux de l’assemblée générale des trois dernières années ;
• la fiche synthétique et la notice d’information de la copropriété ;
• le carnet d’entretien de l’immeuble ;
• le diagnostic technique global de l’immeuble s’il a plus de dix ans.

Les pièces financières doivent aussi être fournies, indiquant :

• le montant des charges courantes incluses et exclues du budget prévisionnel des deux exercices précédents ;
• l’état global des impayés de charges et des dettes fournisseurs ;
• le montant de la part du fonds de travaux rattaché au lot et de la dernière cotisation ;
• les sommes dues au syndicat par le propriétaire.

L’ensemble de ces informations sont généralement regroupées dans un pré-état daté généré par le syndic de copropriété. Si l’acheteur est déjà propriétaire dans la même copropriété, la plupart de ces documents ne sont pas à fournir puisqu’il les possède déjà.

Dans quels cas d’autres pièces peuvent être demandées ?

Si le logement vendu est occupé par un locataire, le propriétaire doit transmettre à l’acquéreur tout ce qui concerne l’occupant afin de permettre le transfert de la location au nouveau propriétaire :

• le bail de location ;
• l’état des lieux d’entrée ;
• le montant du dernier loyer et des charges ;
• le montant du dépôt de garantie.

Si le logement fait l’objet d’un congé (par le propriétaire ou le locataire), le vendeur doit produire un justificatif mentionnant le congé.

Pour vendre un appartement, le propriétaire devra en plus faire établir un diagnostic de surface Loi Carrez.

Enfin, si vous vendez une maison meublée, vous devrez fournir les factures des équipements encore sous garantie et lister précisément les meubles restant sur les lieux.

A quel moment faut-il fournir les documents au notaire ?

L’ensemble des documents doit être remis à l’acquéreur au plus tard au moment de la signature du compromis de vente. Ils sont généralement envoyés au notaire afin d’être annexés au compromis.

En effet, l’objectif de ces pièces est de permettre à l’acheteur de confirmer sa décision d’achat en ayant en main tous les éléments relatifs au bien.

S’il manque des documents, notamment des diagnostics techniques, la responsabilité du vendeur peut être engagée et le contrat de vente annulé.

Le DPE doit quant à lui être produit dès la visite du bien.

Quelles sont les différences lors d’une vente de maison ou d’un appartement ?

Les pièces à fournir pour une maison ou un appartement peuvent légèrement différer. En effet, un appartement se situe généralement en copropriété, vous devez donc produire les pièces relatives à cette dernière.

Pour une maison individuelle, vous devrez fournir la déclaration d’achèvement de travaux et le certificat de conformité RT2012, ainsi que la garantie décennale ou l’assurance dommages-ouvrages s’il s’agit d’une construction de moins de dix ans. Tous les travaux de modification devront être justifiés par les autorisations inhérentes (création d’ouvertures, surélévation, véranda, abris de jardin…).