Les documents à fournir pour vendre un bien immobilier

Quels sont les documents à fournir au notaire pour la vente d’un bien immobilier ?

Lorsqu’on vend un bien, on a une obligation d’information envers l’acheteur : il doit être parfaitement au courant de toutes les caractéristiques de l’appartement ou de la maison afin de prendre sa décision en toute connaissance de cause.

Plusieurs papiers sont à fournir au notaire pour remplir cette obligation d’information et pour acter la vente. Ces documents sont d’ordre administratif et technique.

Les éléments administratifs

Les pièces administratives permettent d’une part d’identifier les parties, d’autre part d’identifier le bien concerné.

Le vendeur doit fournir :

• une pièce d’identité (et celle des copropriétaires le cas échéant) ;
• un justificatif de situation familiale, par exemple le contrat de mariage, le livret de famille, le pacs… ;
• le titre de propriété du bien, garantissant que le vendeur agit bien en qualité de propriétaire.

L’acheteur doit aussi présenter un justificatif d’identité, de situation familiale et de domicile. En ce qui concerne le justificatif de domicile, les études de notaires précisent les indications suivantes.

• Si l’acquéreur est locataire, il peut fournir une quittance de loyer ou bien une facture d'électricité ou d’eau de moins de trois mois.
• Si l’acheteur est propriétaire, il peut apporter son titre ou propriété et le dernier avis de taxe foncière.
• S’il est hébergé à titre gratuit, la personne l’hébergeant doit fournir une attestation d’hébergement manuscrite datée et signée, ainsi qu’une copie de sa pièce d’identité et un justificatif de domicile.

Concernant le bien, les documents à présenter sont les suivants :

• un extrait du cadastre ou le plan de bornage situant le bien et ses limites ;
• une surface du bien et éventuellement un plan s’il s’agit d’une maison ou d’un appartement ;
• les factures des travaux importants réalisés dans les dix années précédant la vente, ainsi que les autorisations administratives afférentes (permis de construire ou déclaration de travaux) ;
• la déclaration d’achèvement de travaux et de conformité pour un bien construit ;
• les documents concernant les servitudes liées au bien (droit de passage par exemple).

Vous pouvez y ajouter le dernier avis de taxe foncière pour donner une indication du montant au futur propriétaire, mais ce n’est pas obligatoire.

Le dossier de diagnostic technique (DDT)

Les documents obligatoires pour la vente d’une maison ou d’un appartement les plus importants sont rassemblés dans le dossier de diagnostic technique (DDT). Ce dossier est composé de plusieurs états et audits concernant le bien. Deux diagnostics sont obligatoires dans tous les cas :

• le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui renseigne sur la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre. Depuis le 1er avril 2022, si le bien a une étiquette énergie F ou G, le DPE devra être obligatoirement complété par un audit énergétique ;
• l’état des risques et pollutions (ERP) indiquant si le bien se trouve dans une zone concernée par un risque particulier (activité sismique, inondation, gaz radon…).

Les autres diagnostics sont obligatoires, mais variables selon les caractéristiques du bien. Ainsi il convient de présenter :

• le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) si le logement a été construit avant le 1er janvier 1949 ;
• le diagnostic amiante si le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 ;
• le diagnostic termites et mérules (de moins de six mois) si le bien se trouve dans une zone concernée (déterminée par arrêté préfectoral) ;
• l’état des installations d’électricité et de gaz si les équipements ont plus de 15 ans ;
• le certificat de conformité de l’assainissement autonome délivré par le service public de l’assainissement non-collectif (SPANC) si le bien n’est pas raccordé au tout-à-l'égout ;
• le diagnostic bruit si le bien se trouve dans une zone concernée par les nuisances aériennes.

Ces différents diagnostics ont une durée de validité différente selon les cas et ils doivent être réalisés par des diagnostiqueurs qualifiés. Il faut donc anticiper la réalisation de ces audits dès lors que vous envisagez de vendre le bien.

Les documents supplémentaires lors d’une vente de bien en copropriété

Lors d’une vente en copropriété, tous les documents administratifs et techniques cités précédemment sont à fournir. Il faut en plus rassembler des pièces relatives à la copropriété, à savoir :

• le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ;
• les procès-verbaux de l’assemblée générale des trois dernières années ;
• la fiche synthétique et la notice d’information de la copropriété ;
• le carnet d’entretien de l’immeuble ;
• un diagnostic de surface loi Carrez si le bien est un appartement ;
• le diagnostic technique global de l’immeuble s’il a plus de dix ans.

Les pièces financières doivent aussi être fournies, indiquant :

• le montant des charges courantes incluses et exclues du budget prévisionnel des deux exercices précédents ;
• l’état global des impayés de charges et des dettes fournisseurs ;
• le montant de la part du fonds de travaux rattaché au lot et de la dernière cotisation ;
• les sommes dues au syndicat par le propriétaire.

L’ensemble de ces informations sont généralement regroupées dans un pré-état daté généré par le syndic de copropriété. Si l’acheteur est déjà propriétaire dans la même copropriété, la plupart de ces documents ne sont pas à fournir puisqu’il les possède déjà.

Dans quels cas d’autres pièces peuvent être demandées ?

D’autres documents peuvent être réclamés par le notaire en fonction de la nature de l’opération et des situations.

Vente d’un bien avec locataire en place

Si le logement vendu est occupé par un locataire, le propriétaire doit transmettre à l’acquéreur tout ce qui concerne l’occupant afin de permettre le transfert de la location au nouveau propriétaire. Il doit ainsi apporter :

• le bail de location ;
• l’état des lieux d’entrée ;
• le montant du dernier loyer et des charges ;
• le montant du dépôt de garantie.

Si le logement fait l’objet d’un congé (par le propriétaire ou le locataire), le vendeur doit produire un justificatif mentionnant le congé.

Vente d’un bien meublé

Si vous vendez une maison meublée, vous devrez fournir les factures des équipements encore sous garantie et lister précisément les meubles restant sur les lieux.

Autres cas particuliers

Le bien immobilier peut également être vendu dans le cadre d’une succession ou d’une séparation par exemple. Dans ces cas-là, le notaire exige des justificatifs supplémentaires concernant ces situations précises (contrat de mariage, détail du patrimoine du défunt…) afin de procéder à la succession ou d’acter la séparation.

À quel moment faut-il fournir les documents au notaire ?

L’ensemble des documents doit être remis à l’acquéreur au plus tard au moment de la signature du compromis de vente. Ils sont généralement envoyés au notaire afin d’être annexés au compromis.

En effet, l’objectif de ces pièces est de permettre à l’acheteur de confirmer sa décision d’achat en ayant en main tous les éléments relatifs au bien. L’acquéreur peut ensuite se lancer dans les recherches de financements, simuler son prêt immobilier et déposer des demandes de crédit auprès des banques.

Ensuite, pour rédiger l’acte authentique et conclure la transaction immobilière, le notaire va s’appuyer sur les documents fournis par le vendeur. Il va également procéder à des vérifications et des recherches pour compléter et valider le dossier. Il va réunir certains justificatifs juridiques, comme :

• le permis de construire et l’attestation de dommages-ouvrage si d’importants travaux ont été réalisés dans le bien ;
• le certificat d’urbanisme pour vérifier les servitudes ;
• le droit de préemption purgé ;
• la situation hypothécaire du bien.

Quels sont les documents à fournir pour la vente d’une maison ?

Si vous envisagez de vendre votre maison, les documents à fournir sont variés. Appuyez-vous sur la liste suivante.

Le vendeur et l’acheteur

• Copie de la pièce d’identité
• Livret de famille ou copie du contrat de mariage si vous (vendeur ou acheteur) êtes marié
• Copie du contrat et de la déclaration faite au tribunal d’instance ou en mairie si vous êtes pacsé
• RIB du vendeur et de l’acquéreur

Le vendeur seulement

• Acte de propriété
• Liste du mobilier si le bien est vendu meublé
• Copie du dernier avis de taxe foncière
• Tableau d’amortissement du prêt en cours si le bien est hypothéqué
• Assurance souscrite pour l’immeuble et les équipements
• Copie du bail en cours si le bien est loué ou copie du dernier bail et de la lettre de congé du locataire ou du propriétaire s’il a été loué
• Dossier de construction de l’immeuble (permis de construire, déclaration d’achèvement des travaux, certificat de conformité…)
• Déclaration de division et dossier complet remis par le géomètre si division parcellaire
• Liste des travaux effectués depuis moins dix ans affectant l’immeuble
• Liste des travaux effectués par le vendeur
• Dossier de diagnostics techniques

Quels sont les documents à fournir pour la vente d’un appartement ?

Si vous vous demandez quels sont les documents obligatoires pour vendre un appartement, passez en revue cette liste.

Le vendeur et l’acheteur

• Copie de la pièce d’identité
• Livret de famille ou copie du contrat de mariage si vous (vendeur ou acheteur) êtes marié
• Copie du contrat et de la déclaration faite au tribunal d’instance ou en mairie si vous êtes pacsé
• RIB du vendeur et de l’acquéreur

Le vendeur seulement

• Acte de propriété
• Liste du mobilier si le bien est vendu meublé
• Copie du règlement de copropriété
• Copie du dernier avis de taxe foncière
• Tableau d’amortissement du prêt en cours si le bien est hypothéqué
• Assurance souscrite
• Copie du bail en cours si le bien est loué ou copie du dernier bail et de la lettre de congé du locataire ou du propriétaire s’il a été loué
• Liste des travaux effectués depuis moins dix ans affectant l’immeuble
• Liste des travaux effectués par le vendeur
• Copie des trois derniers procès verbaux de l’assemblée des copropriétaires
• Copie des autorisations sollicitées et obtenues des assemblées
• Certificat de mesurage loi Carrez
• Dossier de diagnostics techniques relatif au lot vendu
• Diagnostics techniques portant sur les parties communes