Usufruit immobilier : comprendre ses implications et ses limites

Qu’est-ce que l’usufruit en immobilier ?

L’usufruit est une notion importante en immobilier. Il faut la comprendre pour maîtriser ses spécificités.

Usufruit : définition

L’usufruit est un droit conférant à une personne, appelée usufruitier, le droit d’utiliser un bien immobilier appartenant à un tiers, appelé nu-propriétaire. L’usufruitier doit utiliser son droit tout en en entretenant le bien immobilier de façon à le conserver dans l’état dans lequel il lui a été donné. Avec l’accord du nu-propriétaire, il peut apporter des améliorations au logement.

De manière plus concrète, cela signifie que l’usufruitier a le droit d’utiliser le bien, d’en percevoir les fruits (par exemple, des loyers, des dividendes ou des récoltes pour un terrain agricole). L’usufruitier peut disposer du bien, dans la mesure où il n’altère pas sa valeur. En revanche, il ne peut ni le détruire ni le vendre, car la propriété du bien reste entre les mains du nu-propriétaire.

L’usufruit est un droit pouvant être temporaire ou viager. Il est souvent établi par contrat ou par testament. L’usufruit prend fin au décès de l’usufruitier ou à l’expiration du terme convenu.

Comment l’usufruit est-il établi ?

Le propriétaire peut consentir un droit d’usufruit à une autre personne de différentes manières :

• Par convention entre les parties : le propriétaire du bien et le futur usufruitier définissent les conditions de l’usufruit dans un contrat sous seing privé ou dans un acte notarié. Cette méthode offre une grande flexibilité dans la fixation des droits et des obligations de chacune des parties.

• Par donation avec réserve d’usufruit : elle permet de transmettre un bien à un enfant ou à un tiers tout en conservant la jouissance. Le propriétaire conserve l’usufruit et transfère la nue-propriété.

• Par testament : le propriétaire peut instaurer un droit d’usufruit dans son testament. Il désigne le bénéficiaire de l’usufruit (souvent son conjoint) et le propriétaire futur du bien (souvent ses enfants). Cette option permet de planifier la transmission de son patrimoine après son décès.

• Par la loi : dans certains cas, l’usufruit peut être établi automatiquement par la loi. Ce peut être le cas dans le cadre d’une succession, par exemple.

Usufruit et nue-propriété : différences, droits et obligations

L’usufruit et la nue-propriété sont deux statuts parallèles. Ils sont assortis de droits et d’obligations dévolus à chacun. Leur périmètre varie en fonction de ce que prévoit la convention d’usufruit, le testament, la donation ou la loi.

Les droits de l’usufruitier et du nu-propriétaire

L’usufruitier bénéficie du droit de disposer du bien immobilier. Il peut l’utiliser selon la destination du bien :

• y habiter pour un logement ;
• y exercer une activité commerciale pour un commerce ;
• en percevoir des loyers si c’est un bien mis en location ;
• en récolter les fruits si c’est un terrain exploitable (carrière, champs, verger, etc.).

Parfois, l’usufruitier peut obtenir un droit de disposition de la part du nu-propriétaire. Il peut alors vendre ou céder son droit d’usufruit à une autre personne, sous certaines conditions.

Tous les droits de l’usufruitier sont limités par l’interdiction de nuire au bien et de respecter les droits du nu-propriétaire.

Le nu-propriétaire, de son côté, conserve la propriété officielle du bien. C’est un droit résiduel lui permettant de retrouver la disposition du bien à la fin de l’usufruit. La convention d’usufruit peut prévoir la possibilité pour le propriétaire de conserver certains avantages financiers, par exemple en le louant à un tiers, ou en le vendant une fois que l’usufruit prend fin.

Tout comme l’usufruitier, les droits du nu-propriétaire sont limités par ceux de l’autre partie.

Les obligations de l’usufruitier et du nu-propriétaire

Les droits de l’usufruitier sont assortis d’obligations. Il doit entretenir le bien et le prémunir de toute dégradation. Pour résumer, l’usufruitier ne doit pas compromettre la valeur du bien. Le nu-propriétaire dispose d’ailleurs de la possibilité de surveiller l’usage fait du bien et peut exiger des justifications en cas de dommages. Les deux parties sont censées collaborer pour assurer une gestion harmonieuse du bien.

La convention d’usufruit prévoit généralement la répartition des charges entre les deux acteurs de la situation d’usufruit. En pratique, l’usufruitier supporte les charges d’entretien courant et les dépenses liées à l’usage du bien, comme les factures d’électricité ou les réparations mineures. Le nu-propriétaire est souvent responsable des gros travaux et des réparations structurelles, ainsi que des taxes foncières et de l’assurance du bien.

La répartition peut varier en fonction des accords entre les parties ou des dispositions légales locales. Il est incontournable d’établir clairement ces responsabilités dès le début de l’usufruit.

L’usufruitier et le nu-propriétaire : comparatif

Voici un tableau comparatif des droits et obligations de l’usufruitier et du nu-propriétaire.

Comparatif des droits, obligations et limites de l’usufruitier et du nu-propriétaire

Droits et obligations	Usufruitier	Nu-propriétaire
Droit de jouissance	Possibilité de profiter du bien	Non
Droit de disposition	Si prévu dans la convention d’usufruit, possibilité de céder ou vendre le bien sous certaines conditions	Oui, à la fin de l’usufruit.
Entretien du bien	Entretien courant ou dépenses d’usage	Gros travaux et réparations structurelles
Droit sur les fruits du bien	Oui	Oui si prévu dans la convention d’usufruit
Limites	Ne pas nuire au bien, respecter les droits du nu-propriétaire	Respecter les droits de l’usufruitier

Comment l’usufruit affecte-t-il la succession ?

Un bien en démembrement peut avoir un impact important sur la succession.

Comment se passe une succession avec usufruit ?

Les héritiers d’un nu-propriétaire héritent de son statut. Ils deviennent nus-propriétaires au prorata de leur part d’héritage. L’usufruitier conserve son droit jusqu’à au terme du démembrement. La convention d’usufruit peut toutefois prévoir que le décès du nu-propriétaire met un terme à la situation de démembrement.

Comment calculer la valeur de l’usufruit lors d’une succession ?

Si un bien est en usufruit au moment d’une succession, le notaire va devoir définir sa valeur pour le partager entre les héritiers au moment de la vente du bien. Le calcul de la valeur va dépendre de la durée de l’usufruit (temporaire ou viager).

Le Code général des impôts prévoit dans son article 669 un barème spécifique pour la détermination de la valeur de l’usufruit viager en fonction de l’âge de l’usufruitier. On parle de barème de l’usufruit.

Pour les usufruits temporaires (aussi appelé à usufruit à durée fixe), la valeur fiscale de l’usufruit correspond à 23 % de la valeur de la pleine propriété pour chaque période d’usufruit de dix ans.

Barème de l’usufruit viager

Age de l’usufruitier	Valeur de l’usufruit
Moins de 21 ans	90 %
Moins de 31 ans	80 %
Moins de 41 ans	70 %
Moins de 51 ans	60 %
Moins de 61 ans	50 %
Moins de 71 ans	40 %
Moins de 81 ans	30 %
Moins de 91 ans	20 %
Plus de 91 ans	10 %

Peut-on vendre ou hypothéquer un bien en usufruit ?

Il est possible de vendre ou de mettre en hypothèque un bien démembré uniquement en réunissant l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire. L’accord peut être obtenu au moment de la mise en place du démembrement ou en cours d’usufruit.

En pratique, l’accord de l’usufruitier est souvent consenti en contrepartie d’une indemnité financière.

L’usufruit est une limite importante à la vente d’un bien immobilier. En effet, il intéressera moins d’acquéreurs puisqu’ils ne pourront pas avoir la jouissance du bien avant la fin de l’usufruit.

Quelle est la durée de l’usufruit ?

La durée de l’usufruit est déterminée au moment de la création du démembrement.

L’usufruit temporaire ou viager : quelles différences ?

Dans un usufruit temporaire, le droit est accordé pour une période déterminée, spécifiée dans le contrat ou le testament. À la fin de cette période, l’usufruit prend fin automatiquement, et la pleine propriété du bien revient au nu-propriétaire ou à ses héritiers.

À l’inverse, dans un usufruit viager, le droit existe pour la durée de vie de l’usufruitier, sans limites de temps fixes. L’usufruit prend fin au décès de l’usufruitier, et la pleine propriété du bien revient alors au nu-propriétaire ou à ses héritiers.

Qu’arrive-t-il à l’usufruit en cas de décès ?

Au moment de la mort de l’usufruitier, le principe implique la fin du droit de l’usufruit. Le propriétaire retrouve la pleine propriété de son bien.

Il est toutefois possible de prévoir la transmission du droit d’usufruit aux héritiers de l’usufruitier.

Usufruit : ce qu’il faut retenir

• L’usufruit est un droit issu du démembrement de la propriété d’un bien immobilier.
• L’usufruit donne le droit à l’usufruitier de profiter d’un bien immobilier.
• Le nu-propriétaire conserve la propriété officielle de l’immeuble.
• La situation d’usufruit a un impact direct sur une succession. La mort du nu-propriétaire ne met pas fin à l’usufruit. Le décès de l’usufruitier met en principe fin au droit d’usufruit.
• La vente d’un bien démembré peut avoir lieu uniquement si le nu-propriétaire et l’usufruitier ont donné leur accord.