Nue propriété : les clés pour maîtriser le démembrement de droit

Qu'est-ce que la nue propriété dans le domaine immobilier ?

La nue-propriété est un droit de propriété partiel qui permet de posséder un bien, sans pour autant en avoir la jouissance ou la possibilité de l’utiliser. Il est donc possible de vendre son droit, mais pas le bien en lui-même. Le nu-propriétaire n’a pas la possibilité de l’occuper ou d’en tirer un revenu locatif, sauf s’il possède la pleine propriété ou l’usufruit.

Quelles distinctions entre nue-propriété, usufruit et pleine propriété ?

La propriété d’un bien se décompose en plusieurs parties :

• l’usage (“usus”) est le droit d’utiliser le bien (par exemple habiter dedans) ;
• les fruits (“fructus”) est le droit de louer le bien et d’en percevoir les revenus ;
• la possession (“abusus”) est le droit de vendre, modifier ou détruire le bien.

En cas de démembrement, l’usage et les fruits du biens sont remis à l’usufruitier (usus + fructus). Le nu-propriétaire est quant à lui titulaire de l’abusus.

La nue-propriété est le droit de disposer d’un bien à l’avenir, une fois que l’usufruit arrive à expiration. Le nu-propriétaire possède le bien, mais ne peut ni l’utiliser, ni en percevoir les revenus.

L’usufruit est le droit d’utiliser un bien ou d’en percevoir les fruits, sans pour autant en être propriétaire. Le titulaire de l’usufruit peut habiter le bien, le louer et percevoir les revenus, mais il ne peut en revanche pas le vendre.

La pleine propriété d’un bien immobilier réunit la nue-propriété et l’usufruit. Elle confère au détenteur tous les droits sur le bien : usage, jouissance, possibilité d’en disposer librement.

Dans quels cas procéder au démembrement de propriété ?

Les notions de nue-propriété et d’usufruit interviennent dans les cas de démembrement de propriété. On partage alors la pleine propriété entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. Cette possibilité s’utilise dans différents cas :

• pour optimiser ou anticiper la transmission successorale, par exemple en répartissant la nue-propriété entre les différents héritiers et en laissant l’usufruit au parent survivant ;
• pour gérer un patrimoine en attribuant les droits d’usage à une personne et les droits de propriété à une autre ;
• pour protéger un patrimoine en garantissant l’usufruit à un bénéficiaire tout en préservant la propriété du bien ;
• pour optimiser la fiscalité, puisque la nue-propriété d’un bien permet de réduire la valeur des biens imposables dans le cadre de l’impôt sur la fortune immobilière ;
• pour réaliser des investissements locatifs, par exemple dans le cadre d’une SCPI ou dans le cadre du viager.

Pourquoi la nue-propriété est-elle avantageuse ?

La nue-propriété apporte de nombreux avantages au titulaire, que ce soit en termes de fiscalité, de succession ou de vente. D’abord, investir dans une nue-propriété coûte moins cher, puisque le titulaire ne jouit pas de l’usufruit.

Quels bénéfices fiscaux peut-on tirer de la nue-propriété ?

En détenant la nue-propriété d’un bien, le titulaire peut défiscaliser son bien tout en restant propriétaire.

• Seule la valeur en nue-propriété étant retenue pour le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière, la base taxable est réduite.
• Lors d’une succession, la valeur de la nue-propriété étant distincte de celle de l’usufruit, la base de calcul des droits de succession est minorée.
• En cas de revente du bien immobilier, les plus-values sont calculées uniquement sur la valeur de la nue-propriété.
• Enfin, le nu-propriétaire ne percevant pas de revenus liés au bien, il n’est donc pas imposable sur les revenus fonciers.

Comment la nue-propriété s'intègre-t-elle dans une stratégie de transmission de patrimoine ?

Dans le cadre d’une transmission de patrimoine, la nue-propriété offre plusieurs intérêts. Elle permet aux parents d’anticiper leur succession : ils transmettent la propriété du bien en conservant l’usufruit, c’est-à-dire le droit d’habiter ou de louer le bien. Au décès des parents, les enfants récupèrent la pleine propriété du bien sans payer de droits de mutation ou droits de succession.

En revanche, la transmission en nue-propriété est alors considérée comme une donation, soumise au paiement de droits de donation calculés sur la valeur de la nue-propriété et selon l’âge du donateur.

Quelles sont les implications juridiques de la nue propriété ?

La nue-propriété donne plusieurs droits et devoirs.

Quels droits le nu-propriétaire détient-il réellement ?

Le nu-propriétaire ne peut pas jouir du bien ou en percevoir les revenus, mais il peut :

• disposer du bien en pleine propriété à l’expiration de l’usufruit ;
• voter en assemblée générale si le bien est situé en copropriété ;
• consentir à des travaux visant à améliorer le bien ou à en préserver la valeur ;
• obtenir une compensation s’il subit un préjudice (par exemple si l’usufruitier dégrade anormalement le bien).

Quelles obligations incombent au nu-propriétaire ?

Les obligations du nu-propriétaire sont généralement limitées, car c'est l'usufruitier qui assume la plupart des charges et obligations liées à l'entretien et à l'usage du bien. Cependant, le titulaire de la nue-propriété doit quand même généralement participer aux grosses réparations, excédant l’entretien courant.

Il ne doit pas interférer avec le droit de l’usufruitier, c’est-à-dire perturber son usage ou compromettre les droits de l’usager (par exemple en consentant à des travaux privant l’usufruitier du logement).

Comment la nue propriété affecte-t-elle la vente ou la succession d'un bien ?

La nue-propriété a un impact significatif sur la vente ou la succession d’un bien et influence les droits des différentes parties impliquées.

Comment transmettre un bien en nue-propriété ?

Lors de la succession, la nue-propriété affecte la valorisation du patrimoine, puisque seule la valeur de la nue-propriété est prise en compte dans le calcul des droits de succession. Pour le nu-propriétaire, cela peut réduire significativement sa charge fiscale.

Les héritiers peuvent recevoir la nue-propriété ou l’usufruit, selon les dispositions successorales.

Comment procéder à la vente d'un bien en nue-propriété ?

L’achat d’un bien immobilier en nue-propriété implique la présence d’un usufruitier qui s’occupe de l’administration du bien. Ce type d’acquisition permet de trouver un financement ou un prêt immobilier plus facilement puisque les prix sont nettement inférieurs aux tarifs du marché actuel, avec parfois jusqu’à 40 % de décote. Ces tarifs attractifs peuvent attirer des investisseurs recherchant un placement à moindre coût initial avec une perspective d’usufruit à long terme, comme c’est le cas pour le viager par exemple.

Pendant cette période transitoire, il est possible de défiscaliser ses revenus fonciers. À la fin du démembrement de la propriété, aucun frais n’est généré pour disposer de la pleine propriété.

Généralement, la vente d’un bien en nue-propriété doit recueillir le consentement de l’usufruitier, puisque la vente affecte ses droits d’usage. Le produit de la vente est réparti entre le nu-propriétaire et l’usufruitier selon les règles légales. Le montant revenant à chaque partie dépend de la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété au moment de la vente.

Donation et succession : quel est le rôle de la nue-propriété ?

La nue-propriété d’un bien influence sa valorisation et la répartition des droits entre les bénéficiaires.

Les avantages de la nue-propriété pour la transmission du patrimoine

Lors d’une donation en nue-propriété, le donateur transfère la nue-propriété tout en conservant l’usufruit. Cela lui permet de continuer à habiter ou louer le bien tout en transférant par avance la propriété du bien à ses enfants ou petits-enfants. La valeur de la nue-propriété étant inférieure à celle de la pleine propriété, la charge fiscale pour les bénéficiaires est moindre.

Dans le cadre d’une succession, seule la valeur de la nue-propriété entre en compte pour calculer les droits de succession, réduisant d’autant ces derniers pour les héritiers. La nue-propriété peut aussi être transmise à certains héritiers et l’usufruit à d’autres.

La nue-propriété est donc idéale pour transmettre son bien en évitant des droits de succession ou de donation trop élevés.

Exemple d’une succession en nue-propriété

Une maison d’une valeur de 300 000 € est détenue en usufruit par un homme âgé de 70 ans et en nue-propriété par son fils unique de 40 ans. Au décès du père, l’usufruit est transmis de plein droit au fils.

La valeur de la nue-propriété est calculée en fonction de l’âge du titulaire selon un barème fixé par le code général des impôts. Selon le barème, pour le fils de 40 ans, les droits de succession seront calculés sur 180 000 €, correspondant à 60 % de la valeur totale du bien.

Le taux applicable sur la tranche correspondant à la valeur de la nue-propriété étant de 20 %, les droits de succession s’élèveront alors à 180 000 € x 20 % = 36 000 €.

Définir la valeur fiscale du logement en tant que nu-propriétaire

La valeur fiscale du logement en tant que nu-propriétaire est définie par un barème établi par l’article 669 du Code général des impôts. On tient compte de l’âge de l’usufruitier.

Âge de l’usufruitier	Valeur de l’usufruit	Valeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans	90 %	10 %
31 ans révolus	80 %	20 %
41 révolus	70 %	30 %
51 ans révolus	60 %	40 %
61 ans révolus	50 %	50 %
71 ans révolus	40 %	60 %
81 ans révolus	30 %	70 %
91 ans révolus	20 %	80 %
plus de 91 ans révolus	10 %	90 %

Les impôts dus par le nu-propriétaire sont calculés sur la valeur de sa part, en fonction de l’âge de l’usufruitier. Ainsi, plus l’usufruitier est jeune, moins les impôts fonciers seront élevés.

Nue-propriété : ce qu'il faut retenir

• La nue-propriété est un droit de propriété démembré qui confère la propriété d'un bien sans le droit de l'utiliser et d'en percevoir les revenus, ce qui est réservé à l'usufruitier.
• La nue-propriété est transmissible par donation ou succession et peut être détenue par une personne distincte de l'usufruitier.
• La valeur de la nue-propriété est calculée en fonction de l'âge du titulaire de la nue-propriété, en utilisant un barème spécifique établi par la législation fiscale
• La valeur de la nue-propriété influence le calcul des droits de succession et des impôts.
• La nue-propriété affecte la vente d'un bien en réduisant le prix de vente et nécessite généralement le consentement de l'usufruitier
• Elle influence aussi la succession concernant la valorisation du patrimoine et la répartition des droits entre les bénéficiaires.
• La nue-propriété est souvent utilisée dans une optique d'optimisation de la transmission de patrimoine, notamment pour réduire la charge fiscale des bénéficiaires.