Condition suspensive du compromis de vente : définition

Conditions suspensives : définition

Une condition suspensive est un terme juridique défini dans le Code civil aux articles 1304 et suivants.

Cette notion désigne une disposition particulière d’un contrat. Elle permet à une partie de se désengager de ses obligations contractuelles si une condition n’est pas réalisée. On parle également d’obligation conditionnelle. L’exécution du contrat est soumise à un évènement particulier futur et incertain. Seule sa réalisation rendra le contrat pleinement exécutoire. Les parties sont alors tenues d’exécuter les obligations prévues au contrat.

Au contraire, la condition est dite résolutoire lorsque son accomplissement supprime l’obligation. Les parties contractuelles n’ont pas à exécuter leurs obligations lorsque l'événement survient.

Une telle condition suspensive doit être prévue à l’avance dans le contrat. Elle ne doit pas dépendre de la volonté d’une seule des deux parties. Dans cette situation, elle serait déclarée nulle par un juge.

Pour être valable, une condition suspensive doit également :

• être réalisée de bonne foi ;
• être licite : l'événement attendu ne doit pas être illégal.

[CTA|obf]

Dans quels cas parle-t-on de conditions suspensives ?

Les conditions suspensives sont majoritairement utilisées dans les contrats de vente. C’est notamment dans le domaine immobilier qu’elles trouvent leur utilité.

Elles sont utilisées dans les compromis de vente d’un bien immobilier. La vente aura généralement lieu uniquement si :

• l’acquéreur obtient un prêt immobilier ;
• un permis de construire est accordé par la mairie ;
• il n’existe aucune servitude sur le bien ;
• des travaux sont réalisés ;
• l’acheteur parvient à vendre son domicile actuel ;
• la commune n’exerce pas son droit de préemption ;
• les diagnostics immobiliers obligatoires sont réalisés ;
• il n’existe pas d’hypothèque sur le bien ;
• l’acheteur pourra changer la destination du bien ;
• etc.

Les parties peuvent prévoir toutes les conditions suspensives qu’elles souhaitent. La clause doit toutefois faire l’objet d’une rédaction précise pour ne pas entraîner des litiges ou une invalidité du contrat.

La clause suspensive est-elle obligatoire dans un compromis de vente ?

La loi française ne pose pas d’obligation à prévoir des conditions suspensives dans le compromis de vente, sauf pour celle relative à l’obtention d’un prêt immobilier. Les parties peuvent dans tous les cas renoncer au bénéfice de ces conditions suspensives. Il faut alors le mentionner expressément dans le compromis.

Par exemple, si l’acquéreur ne fait pas de prêt pour acheter un bien immobilier, le compromis doit préciser : « le prix sera payé sans emprunt ». L’acheteur doit également certifier avoir compris qu’il perd le bénéfice de la protection légale s’il recourt finalement à un prêt.

En effet, lorsqu’une condition suspensive est prévue, sa non-réalisation libère l’acquéreur de son obligation d’acheter. Il n’aura pas à verser des dommages-intérêts au vendeur. Il peut également récupérer l’acompte versé (entre 5 % et 10 % du montant du prix de vente).

Combien de temps la condition suspensive est-elle valable ?

Il est nécessaire de prévoir une durée de vie à la condition suspensive. L’évènement doit se réaliser dans une certaine période de temps. La loi prévoit que la durée de validité d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt est de trente jours, au minimum. Les parties peuvent s’entendre pour augmenter la durée de validité. En pratique, elle est souvent fixée à 45 jours ou 60 jours.

Une condition suspensive sans durée est invalide. En effet, cela risquerait d’empêcher le propriétaire de vendre son bien en faisant perdurer indéfiniment un compromis de vente. 

Comment activer la clause suspensive ?

Si dans le délai imparti, la condition n’est pas réalisée, la partie impactée envoie un courrier recommandé avec accusé de réception à l’autre partie. La lettre doit rappeler les éléments principaux du compromis de vente, et notamment :

• la description du bien ;
• le prix de vente ;
• la condition suspensive ;
• sa durée de validité.

Le courrier doit bien sûr être envoyé avant la signature de l’acte de vente devant notaire. Il doit contenir les éléments justifiants de la non-réalisation de la condition suspensive. Par exemple, l’acquéreur peut envoyer les lettres de refus de prêt des banques.