⏱L'essentiel en quelques mots
L’investissement locatif est une possibilité offerte à un contribuable de réduire le montant de ses impôts tout en acquérant des revenus complémentaires et en se constituant un patrimoine.
- L’investissement locatif dans un bien immobilier non-meublé permet de dégager des revenus fonciers grâce aux loyers perçus chaque mois par le propriétaire.
- Ces revenus fonciers sont intégrés à la base de calcul de l’impôt sur le revenu.
- L’imposition des revenus fonciers peut être effectuée selon deux régimes différents dont le calcul déterminera la base d’imposition : le régime micro-foncier et le régime réel.
- Le régime micro-foncier permet de profiter d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus fonciers correspondant aux charges inhérentes à l’investissement locatif.
- Le régime réel permet à l’inverse de déduire de nombreuses charges à proportion des montants engagés.
- Le choix entre ces deux régimes doit être effectué selon l’importance des charges locatives engagées sur l’année au regard des 30 % d’abattement automatiquement applicables dans le régime micro-foncier.
Sommaire
Qu’est-ce que le régime micro-foncier ?
Le régime micro-foncier est le régime d’imposition par défaut destiné aux investissements locatifs relativement modestes. La déclaration d’impôts sous le régime du micro-foncier est en effet possible pour les investisseurs déclarant des revenus locatifs bruts inférieurs à 15 000 € par an. Au-delà de ce seuil, le contribuable est alors contraint d’opter pour le régime réel.
Le régime micro-foncier ne s’applique pas nécessairement pour les profils aux revenus locatifs inférieurs à 15 000 € bruts par an, ceux-ci disposant en effet de la possibilité d’opter pour le régime réel, même avec des revenus inférieurs dans le cas où ils souhaiteraient déduire certaines charges. Ce montant de déclaration est entendu pour l’ensemble du foyer fiscal. L’investisseur doit donc le cas échéant, intégrer dans son calcul les revenus fonciers de son conjoint et de ses éventuelles personnes à charge au moment d’effectuer sa déclaration pour 2023,
Le régime micro-foncier fonctionne avec un système d’abattement forfaitaire fixe permettant de prendre en compte les charges relatives à un investissement locatif. Le micro-foncier n’est en revanche pas adapté aux dispositifs de défiscalisation particuliers tels que les dispositifs Pinel, Malraux, Monuments Historiques ou Denormandie, ce type d’investisseur devant alors obligatoirement réaliser sa déclaration sous le régime réel.
En tant qu’activité exercée à titre civile, le régime micro-foncier est enfin uniquement destiné aux locations nues (non-meublées). Il ne peut en effet être sollicité par les investisseurs exerçant cette activité à par l’intermédiaire d’une location meublée (LMP ou LMNP), les revenus perçus entrant alors dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Comment fonctionne le régime micro-foncier ?
Le régime micro-foncier fonctionne de manière extrêmement simple pour un investisseur. Celui-ci n’a en effet aucune démarche spécifique à réaliser. Au moment de déclarer ses revenus, il devra simplement reporter sur sa déclaration le montant des loyers bruts effectivement perçus sur l’année écoulée. A partir de ce montant reporté, l’administration fiscale appliquera automatiquement un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus fonciers correspondant à la prise en compte des charges liées à l’investissement locatif.
Les revenus fonciers seront ensuite intégrés, après abattement, au calcul global de l’impôt sur le revenu aux côtés des autres revenus perçus (salaires, pensions etc.).
La base d’imposition retenue pour les revenus fonciers correspondra donc de fait à 70 % des loyers effectivement encaissés quel que soit le montant des charges et sans qu’il ne soit besoin pour l’investisseur de justifier les dépenses effectuées. Corollairement à cette simplicité, le micro-foncier ne permet pas, en revanche, d’intégrer à la déclaration des travaux effectués ou des charges lourdes ponctuelles qui pourraient diminuer considérablement l’assiette imposable comme cela peut être le cas avec le régime réel.
Le régime micro-foncier est donc par nature bénéficiaire et ne peut donc pas être utilisé par les investisseurs souhaitant réaliser du déficit foncier pour ne pas payer d’impôts sur un ou plusieurs exercices consécutifs.
Comment choisir entre micro-foncier et régime réel ?
Au-delà de 15 000 € de revenus fonciers par an, un investisseur devra obligatoirement opter pour le régime d’imposition au réel. L’investisseur percevant en revanche moins de 15 000€ annuels de loyers bruts aura tout loisir de choisir entre le régime micro-foncier et le régime réel. Alors sur quels critères se baser pour prendre la bonne décision pour sa déclaration de revenus fonciers de 2023 ?
D’une façon générale, c’est l’importance des charges inhérentes à votre investissement locatif qui doit déterminer votre choix. Malgré un abattement intéressant de 30 %, un investisseur qui n’atteint pas le plafond du micro-foncier fixé à 15 000 € de revenus annuels n’a pas toujours intérêt à opter pour le régime micro-foncier.
Dans le cas où l'investissement est financé à crédit
C’est notamment le cas lorsque celui-ci décide de financer son investissement à crédit. En effet, les intérêts d’emprunt et les primes d’assurance emprunteur font partie des charges déductibles des revenus fonciers au même titre que les charges de copropriété, les charges de gestion locative ou encore les impôts fonciers. Il s’agit donc là de charges assez élevées notamment sur les premières années de l’emprunt ou les remboursements sont généralement plus importants que par la suite. Le choix du régime réel est donc particulièrement opportun dans ce cas de figure, le montant des charges déductibles dépassant bien souvent les 30 % fixés par l’abattement du régime micro-foncier.
Dans le cas où des travaux de rénovation sont à réaliser
Autre cas de figure, l’achat d’un bien immobilier pour le mettre en location comportant la réalisation de travaux de rénovation importants. C’est par exemple le cas d’un achat de bien immobilier avec un prix au m² bien inférieur aux prix de référence du marché mais qui nécessite des travaux de remise aux normes pour le rendre habitable dans des conditions décentes. L’investisseur pourra alors déduire tous les travaux de rénovation, d’amélioration et d’entretien du bâti (à l’exception des travaux d’agrandissement ou d’extension).
Les sommes engagées peuvent alors se révéler particulièrement élevées avec des montants atteignant parfois plusieurs dizaines de milliers d’euros. Il pourra alors diminuer considérablement sa base imposable et même dans certains cas réaliser du déficit foncier, c’est-à-dire compenser intégralement ses recettes locatives par les charges issues des travaux de rénovation. Le régime réel lui permettra alors de ne pas payer d’impôt sur l’exercice en cours et parfois même sur les exercices suivants jusqu’à épuisement du déficit foncier.
Micro foncier ou régime réel : exemple
Prenons l’exemple d’un investisseur qui perçoit 10 500 € de revenus fonciers sur l’année écoulée après avoir acheté son bien immobilier à crédit et entrepris des travaux de rénovation dans le logement. Il peut alors faire un choix entre le régime micro-foncier et le régime réel.
|
Charges |
Régime micro-foncier |
Régime réel |
|---|---|---|
|
Taxe foncière |
- |
700 € |
|
Charges de copropriété |
- |
400 € |
|
Charges de gestion locative |
- |
300 € |
|
Intérêts d’emprunt |
- |
1 000 € |
|
Primes d’assurance emprunteur |
- |
500 € |
|
Primes d’assurance habitation propriétaire non-occupant |
- |
150 € |
|
Travaux de rénovation et de remise aux normes |
- |
5 150 € |
|
Total des charges déductibles |
3 150 € |
8 200 € |
La nouvelle base d'imposition pour chaque régime est donc la suivante :
- Régime micro-foncier : 7 350 €,
- Régime réel : 3 300 €.
Calculons maintenant le montant des impôts fonciers pour chacun d'entre eux.
|
Détails de l'imposition |
Régime micro-foncier |
Régime réel |
|---|---|---|
|
Impôts sur le revenu (tranche à 11 %) |
808,50 € |
363 € |
|
Prélèvements sociaux (17,2 %) |
1 264,20 € |
567,60 € |
|
Montant total de l'impôt |
2 072,70 € |
930,60 € |
Dans ce cas de figure, le constat est sans appel. L’investisseur a tout intérêt à opter pour le régime réel qui lui fait économiser plus de 1 100 € d’impôts et lui permet d’améliorer substantiellement sa rentabilité.
A l’inverse, un investisseur qui n’est dans aucun de ces cas de figure et qui a donc très peu de charges aura tout intérêt à conserver le régime du micro-foncier. Même avec des charges avoisinant les 5 à 10 % du montant de ses revenus fonciers, il pourra tout de même bénéficier de l’abattement forfaitaire de 30 % et donc réduire le montant de ses impôts par l’optimisation de sa base imposable.
Attention
Le choix de recourir au régime réel engage l’investisseur pour une durée de 3 ans. Après avoir opté pour ce régime, il ne pourra en effet plus revenir au régime micro-foncier dans les 3 années qui suivent. Ce choix doit donc être fait de façon éclairée en anticipant le montant des charges potentiellement déductibles sur les exercices à venir.
Comment déclarer vos revenus micro-fonciers ?
La déclaration des revenus fonciers avec le régime micro-foncier est extrêmement simple. L’investisseur devra chaque année, entre les mois d’avril et juin, reporter le montant des loyers bruts perçus sur le site Internet des impôts ou sur le formulaire de déclaration de revenus n°2042 dans la colonne 4 BE. Les montants à déclarer sont entendus hors charges de copropriété. La déclaration 2023 sur les revenus fonciers de 2022 est disponible depuis la mi-avril.
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