Comment bien remplir le formulaire 2044 EB en 2024 ?

Au moment de réaliser un investissement locatif, le futur propriétaire a la possibilité d’opter pour un dispositif de défiscalisation particulier lui permettant de bénéficier d’exonérations fiscales spécifiques. Ce type de programme d’investissement exige certaines formalités pour être validé par l’administration fiscale et permettre au propriétaire bailleur de disposer de conditions avantageuses.

Parmi elles, le formulaire 2044 EB fait office d’engagement de location pour un bailleur privé. Que contient cette déclaration ? Quand doit-elle être transmise aux impôts ? Comment la remplir ? Tout ce qu’il faut savoir sur la déclaration 2044 EB afin de valider votre programme de défiscalisation.

A quoi sert la déclaration 2044 EB ?

Les différents programmes de défiscalisation offrent l’opportunité aux investisseurs d’obtenir diverses déductions fiscales en plus des charges potentiellement déductibles relatives aux logements vides loués. Ce type de dispositif suppose la mise en location du bien durant une certaine période sur laquelle est indexée un pourcentage de déduction fiscale.

Pour pouvoir bénéficier de ces conditions d’imposition préférentielles, l’administration fiscale doit être informée de l’engagement pris par le propriétaire de mettre en location le bien pendant cette période. Cet accord doit ainsi être formulé par écrit à travers un document spécifique : la déclaration 2044 EB.

Celui-ci doit être joint au moment de déclarer vos revenus fonciers, à votre déclaration de revenus n° 2042 la première année suivant l’achèvement ou l’acquisition du bien. Le formulaire 2044 ou 2044 spécial selon le type de dispositif choisi devra également être retourné dans le cadre du régime réel afin de renseigner les différentes charges déductibles.

L’investisseur dispose ainsi d’un an pour informer les impôts de son investissement locatif. A la réception du formulaire 2044 EB, l'administration fiscale prendra ainsi bonne note de votre souscription au dispositif choisi. Très régulièrement, elle pourra procéder à un contrôle fiscal (notamment en cas de déclaration douteuse ou mal remplie) afin de s’assurer que le bien est effectivement mis en location selon les conditions définies par le dispositif :

• durée du bail ;
• location nue à usage d’habitation principal du locataire ;
• plafonnement éventuel des loyers ;
• locataire avec des ressources modestes etc.).

La déclaration 2044 EB s’adresse aux investisseurs ayant souscrit à un des programmes de défiscalisation suivants :

• Pinel métropole ou Pinel Outre-Mer (ainsi que pour le Pinel métropole ou Outre-Mer soumis à une prorogation triennale de l’engagement initial de 6 ans) ;
• Pinel Bretagne ;
• Duflot ; 
• Denormandie ancien en métropole et en outre-mer (rénovation de logements vides à rénover dans certaines zones géographiques prédéfinies) ;
• Scellier métropole et Scellier Outre-Mer dans le secteur intermédiaire.

Quand remplir le formulaire 2044 EB ?

Le formulaire 2044 EB doit être rempli et transmis à l’administration fiscale l’année de mise en exploitation du bien. Le bailleur dispose en effet d’un an à compter de la date d’achèvement du bien ou de son acquisition effective pour retourner cette déclaration.

L’investisseur ne devra pas attendre d’avoir trouvé un locataire pour en effectuer la démarche. Ce n’est donc pas la date de signature du bail qui doit servir de base de référence pour le délai de déclaration de l’engagement mais bien la date à partir de laquelle le logement est exploitable et disponible à la location.

En ce qui concerne le Pinel, plusieurs cas de figure se présentent pour déterminer la date à partir de laquelle le délai d’un an court :

1. à la date d’acquisition du logement :

• pour les logements neufs achevés.
• pour les logements issus de la transformation d’un local affecté à un autre usage que l’habitation.
• pour l’acquisition d’un logement réhabilité.
• pour les logements ayant fait l’objet de travaux concourant à la construction ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens de la TVA.

2. à la date d’achèvement des travaux :

• pour l’acquisition d’un logement en vue de sa réhabilitation.
• pour l’acquisition d’un logement ayant fait l’objet de travaux concourant à la construction ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens de la TVA.

3. à la date d’achèvement du logement :

• pour les logements en état futur d’achèvement (VEFA).
• pour la construction d’un logement par le contribuable.
• pour l’acquisition d’un local que le contribuable transforme en logement.
• pour l'acquisition de logements inachevés en vue de leur achèvement par le contribuable.

4. à la date de réalisation de la souscription pour l’acquisition de parts de SCPI.

Par ailleurs ce formulaire doit être adressé au fisc dans 3 cas de figure particuliers :

• La première fois où l’avantage fiscal est accordé.
• Lorsque le terme la période de location couverte par l’engagement initial est intervenu.
• Lorsque le terme de la première prorogation triennale est intervenu.

Où se procurer le formulaire cerfa 2044 EB ?

Le formulaire Cerfa 2044 EB peut être téléchargé sur Service-Public.fr à cette adresse pour impression avant de le retourner par courrier à votre Centre des Impôts. Il est aussi disponible au format papier dans n’importe quel Centre des Impôts.

Il est également possible (et recommandé par le fisc) de remplir le formulaire directement en ligne sur le site des impôts. Pour ce faire, entrez sur votre espace personnel avec votre identifiant fiscal et votre mot de passe. Sur la déclaration d’impôts, vous pourrez alors vous rendre sur l’onglet "Déclarations annexes” et sélectionner le formulaire 2044 EB.

Cochez la case “Investissements locatifs” dans la rubrique “Charges” et reportez les revenus fonciers dans la case 4BA. Choisissez alors l’investissement spécifique vous concernant. Remplissez enfin la rubrique en question avec la date de livraison du bien, sa localisation géographique et le montant de déduction auquel vous êtes éligible.

Comment remplir le formulaire 2044 EB pour la loi Pinel ?

Dans le cadre d’une souscription à un dispositif Pinel, le formulaire 2044 EB va permettre de recueillir toutes les informations relatives à l’investissement dont notamment la durée initiale de l’engagement choisi (6,9 ou 12 ans), les caractéristiques du logement loué, l’avantage fiscal sollicité ou encore les coordonnées de l’investisseur.

Cette souscription nécessitera par ailleurs la transmission à l’administration de plusieurs documents relatifs à l’investissement.

Remplir la déclaration 2044 EB

Le remplissage de la déclaration 2044 EB (également appelé Cerfa 16639) doit être réalisé de façon méticuleuse. Bien qu’elle ne soit pas spécialement compliquée, une erreur dans la déclaration pourra en effet conduire à une annulation pure et simple de la réduction d’impôts. Le bailleur devra alors renseigner un certain nombre d’informations personnelles sur son état-civil et sur son nouveau bien :

• En page 1, son nom, prénom ou raison sociale, l’adresse du propriétaire du logement et le type d’avantage fiscal demandé correspondant au dispositif choisi.

• En pages 2 et 3, des informations sur la situation du logement (adresse, date d’acquisition de l’immeuble, prix d’achat, date d’achèvement, date de dépôt de la demande de permis de construire, prix de revient ou encore nature de l’affection antérieure du bien en cas de transformation).

• En page 5, des informations sur la location (surface du logement, montant du loyer hors charges, le nom du locataire et éventuellement du sous-locataire ou la date de prise d’effet de la location). Les loyers devront respecter les plafonds de location établis selon les différentes zones géographiques.

• En page 6, il devra enfin choisir son engagement de location initial et remplir le paragraphe stipulant qu’il s’engage à respecter les conditions du dispositif choisi, le dater et le signer pour expliciter définitivement son accord. Cet engagement porte sur une période 6 à 9 ans qu’il sera par la suite possible de proroger par période triennale et ce jusqu’à 12 ans.

Remplir le formulaire 2044 ou 2044 spé

L’imposition des revenus fonciers au régime réel nécessite de joindre au dossier de déclaration le formulaire 2044 ou le formulaire 2044 spé afin d’y inscrire la liste des charges potentiellement déductible des revenus fonciers pour le bailleur.

En effet, si la déclaration 2044 EB n’est à adresser à l’administration fiscale qu’une seule fois au moment de réaliser son engagement de location initial et de solliciter l’avantage fiscal (sauf en cas de prorogation), le formulaire de déclarations de charges effectivement engagées doit être retourné chaque année en même temps que la déclaration de revenus fonciers. Le formulaire 2044 EB ne se substitue donc pas au formulaire de déclaration des charges 2044.

Si les imprimés 2044 et 2044 spé sont globalement très similaires dans leur nomenclature, le modèle 2044 spécial est réservé aux bailleurs ayant investi dans des dispositifs d’investissement moins conventionnels. Il s’agit notamment :

• Des investissements dans un secteur sauvegardé (dans le cadre de la Loi Malraux).
• Des investissements dans des bâtiments classés ou dans le dispositif “Monuments Historiques”.
• Des dispositifs d’investissement spécifiques permettant des exonérations particulières grâce à l’amortissement comme les programmes Scellier, Robien, Périssol, Borloo ou Besson.

Malgré quelques particularités de déclaration au niveau des lignes 228 et 229 permettant de renseigner des déductions spécifiques et des amortissements, les 2 formulaires sont globalement similaires et offrent la possibilité de lister l’ensemble des charges locatives déductibles.

Le formulaire 2044 permettra néanmoins de déduire d’autres charges relatives au logement mis en location. Après avoir listé l’ensemble de ces recettes foncières des cases 211 à 214 (somme des recettes en ligne 215), le propriétaire pourra notamment déduire les charges suivantes :

1. les frais de gestion et d’administration du logement : ligne 221
Ils comprennent : frais de gardiennage, mandat locatif de gestion, frais de procédure en cas de litige avec un locataire.

2. les frais de correspondance avec le locataire : ligne 222
Ils sont plafonnés à 20€ par an.

3. les primes d’assurance souscrites dans le cadre de la location : ligne 223
Elles comprennent : assurance propriétaire non-occupant PNO, garantie loyers impayés GLI.

4. les travaux d’entretien, de réparation, de rénovation et d’amélioration du logement : ligne 224
A l’exception des travaux d’extension et d’agrandissement.

5. les frais normalement à la charge du locataire qui ont dû être supportés par le propriétaire du fait du départ du locataire : ligne 225

6. les frais d’éviction et de relogement lorsque le propriétaire a donné congé au locataire pour louer le bien à des tarifs préférentielles et améliorer sa rentabilité : ligne 226

7. les impôts locaux (taxe foncière) : ligne 227

8. les déductions spécifiques à certains régimes de défiscalisation : ligne 228.
Régimes Besson et Borloo et qui ne concernent donc pas le Pinel qui ne fait pas figure d'exonération particulière sur le formulaire 2044.

9. La balance entre les provisions pour charges de copropriété de l’exercice en cours (ligne 229) et les charges déduites de l’année passée qui n’étaient en fait pas déductibles : ligne 230

10. La déduction des intérêts d’emprunt et autres frais relatifs à l'acquisition dans le cadre d’un achat à crédit : ligne 250

11. Le montant total des charges : ligne 240

12. La balance entre les recettes et les charges : ligne 263
Laissant apparaître un résultat positif ou négatif (déficit foncier)

Si l’investissement Pinel ne constitue pas une charge spécifiquement déductible des revenus fonciers à proprement parler, il ouvre droit à une réduction d’impôt sur les revenus globaux qui dépend du prix de revient du logement et de la durée d’engagement de la location. Cette réduction sera de :

• 12 % pour une location de 6 ans
• 18 % pour une location de 9 ans
• 21 % pour une location de 12 ans en cas de prorogation de 3 ans à la fin de la période d’engagement initiale de 9 ans au maximum.

Le bailleur pourra imputer 2 % de la réduction les 9 premières années puis 1 % par an les éventuelles 3 dernières années sur le formulaire de déclaration 2042 C.

Remplir la déclaration 2042 C

En complément des déclarations 2044 et 2044 EB, l’engagement dans un programme de défiscalisation passe également par la transmission du formulaire de déclaration 2042 RICI à l’administration fiscale. Il remplace désormais l’encadré présent sur le formulaire 2042-C permettant auparavant de déclarer des revenus complémentaires. C’est sur ce formulaire que devra être mentionnée la réduction d’impôt spécifique applicable à la loi Pinel sur les revenus globaux en page 5 du formulaire.

Le formulaire 2042 RICI n’apparaît pas au niveau de l’onglet “Déclaration annexes” mais au niveau de la rubrique “Investissement locatif : Pinel” permettant de faire dérouler les cases de classe 7 à la fin de la déclaration en ligne.

Le bailleur devra ainsi mentionner le prix de revient du bien ainsi que la durée d’engagement de la location. Pour les années suivantes, il devra également renseigner les rubriques “Report des investissements antérieurs” permettant de rendre compte auprès de l’administration fiscale de l’état des lieux des déductions.

Exemple : Pour un investissement en Pinel d’un montant de 250 000€ sur 12 ans de mise en location, le bailleur devra inscrire la première année dans la case 7QD le prix de revient (250 000€) à partir duquel l’administration fiscale calculera automatiquement le montant de la réduction de 2% en l'occurrence 5 000€. Pour les années suivantes, il pourra indiquer directement le montant de la déduction dans la case report (5 000€ par an pour 9 premières années et 2 500€ pour 3 dernières).

Les documents à fournir

Pour résumer, au moment d’effectuer sa déclaration d’impôts pour l’année au cours de laquelle il sollicite l’exonération fiscale dans le cadre du dispositif de défiscalisation choisi, le bailleur doit adresser à l’administration fiscale l’ensemble des documents suivants :

Les formulaires

• Le formulaire de déclaration de revenus 2042 RICI prenant la suite du cadre dédié présent sur le formulaire 2042-C
• Le formulaire 2044 (pour le Pinel) ou 2044 spécial (pour d’autres dispositifs) s’il choisit le régime réel pour son imposition sur les revenus fonciers.
• Le formulaire 2044 EB d’engagement de location du statut de bailleur privé.
• Une copie du bail
• Une copie de l’avis d’impôts sur le revenu du ou des locataires de l’année précédent la signature du bail.

Les documents complémentaires

Pour le Pinel comme pour les autres programmes de défiscalisation, des documents complémentaires pourront être sollicités en fonction de l’investissement choisi. Il pourra notamment s’agir :

• D’une demande de dépôt de permis de construire ou de déclaration préalable de travaux dans le cas d’une nouvelle construction. Les récépissés de l‘administration ainsi que la date de l’obtention du document peuvent également être réclamés.
• D’une copie de la déclaration d’achèvement des travaux ainsi que d’une attestation de réception en mairie dans le cas d’une acquisition d’un logement en futur état d’achèvement. Une attestation notariée d’acquisition du logement peut également être réclamée pour le dispositif Pinel.
• D’une copie de la déclaration d’achèvement des travaux (ainsi que son récépissé en mairie) et d’une note précisant son affectation antérieure dans le cas de l’acquisition d’un local transformé en logement.
• D’un état descriptif du logement avant travaux précisant les raisons pour lesquelles il ne correspond pas aux standards de logement décent dans le cas d’une réhabilitation du logement. Le même état descriptif devra également être réalisé après travaux permettant de mettre en évidence les nouvelles caractéristiques ayant rendu le logement décent (et attestant l’obtention d’au moins six des performances techniques supplémentaires exigées grâce à ces travaux).
• D’une note permettant de mettre en évidence et de distinguer les travaux de rénovation et d’amélioration éligibles à une réduction d’impôts de ceux ne répondant pas à cet objectif pour la rénovation d’un logement ancien ou l’acquisition d’un logement ancien à rénover (dispositif “Denormandie ancien”).
• D’un document mentionnant le montant du loyer payé par le sous-locataire en cas de location à un organisme public ou privé mettant le logement en sous-location nue à usage de résidence principale du sous-locataire.

Les justificatifs

Enfin, en cas de contrôle fiscal (relativement fréquent pour ce genre de dispositif de défiscalisation), le bailleur devra conserver à tout moment à la disposition de l’administration tous les documents permettant de justifier les nouvelles réductions d’imposition sur le revenu. Il pourra s’agir par exemple :

• D’une copie de l’acte authentique d’acquisition
• Des factures des entrepreneurs ayant effectué les travaux comprenant notamment la nature et le montant des travaux, les coordonnées de l’entreprise ainsi que la date de paiement.
• De toute pièce justificative des différents frais mis en déduction des revenus fonciers.
• Des documents mentionnant les honoraires et commissions liés à l’acquisition, à la construction, à la réhabilitation ou à la rénovation du logement mis en location.
• Des pièces justificatives de niveau de performance énergétique du bien.
• Dans le cas particulier du dispositif “Pinel Bretagne”, une attestation complémentaire spécifique annuelle devra être fournie à l’administration depuis le 1er avril 2020 afin d’identifier le logement donné en location, le montant des ressources du locataire et le montant des loyers perçus au cours de l’année. Ce formulaire intitulé 2041 PB doit être transmis à la Direction générale de l’aménagement, du logement et de la nature.