Comment choisir entre le régime micro foncier et le régime réel ?

L’investissement locatif permet de générer des revenus complémentaires tout en se constituant un patrimoine. Les loyers tirés des biens immobiliers non-meublés mis en location entrent dans la catégorie des revenus fonciers. A ce titre, ils peuvent être imposés selon deux modes différents : le régime micro-foncier ou le régime réel. Quelles sont les différences entre ces deux types d’imposition ? Quel régime choisir en fonction de sa situation et du montant de ses loyers ? Voici tous les éléments pour faire le meilleur choix possible entre le micro foncier et le régime réel pour vos revenus locatifs.

Micro foncier et régime réel : fonctionnement 

Les revenus locatifs tirés de biens immobiliers loués vides sont considérés comme des revenus fonciers. Ils peuvent alors être déclarés selon deux régimes d’imposition spécifiques : le régime micro-foncier et le régime réel.

Revenus fonciers : définition

Les revenus fonciers concernent les loyers issus de la location de divers bien immobiliers : maison, appartement, local commercial, bureaux, magasin, garage, cave etc. 

Seuls les revenus issus des locations vides entrent dans le cadre des revenus fonciers étant considérés comme relevant d’une activité civile. Ils sont ainsi pris en compte dans le calcul de l’impôt sur le revenu.
Les revenus issus de locations meublées sont eux à l’inverse considérés comme relevant d’une activité commerciale et entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). 

Pour déclarer les revenus fonciers, l’investisseur doit reporter chaque année le montant de ses revenus locatifs sur sa déclaration d’impôt sur le revenu. Il doit indiquer le montant total sur le formulaire n° 2042 (à la ligne 4BE) pour le régime micro-foncier ainsi que joindre le formulaire n° 2044 pour la déduction de charges en ce qui concerne le régime réel.

Le régime micro-foncier

Destiné aux propriétaires percevant des revenus locatifs modérés, le régime micro-foncier est le régime d’imposition le plus simple. Il concerne les propriétaires encaissant des revenus fonciers sur des locations de biens immobiliers nus, quelle que soit la nature du bien (maison, appartement, local commercial..) jusqu’à 15 000 € par an. Le montant des loyers perçus déclarés sur l’année est entendu hors charges et hors taxes lorsque les loyers sont soumis à la TVA. 

A partir de ce montant, l’administration fiscale va appliquer automatiquement un abattement forfaitaire de 30 % correspondant aux charges déductibles et ce quel que soit leur montant effectif. La nouvelle base imposable, égale donc à 70 % des  revenus locatifs sera intégrée à l’ensemble des revenus du foyer aux côtés des revenus du travail. Le micro-foncier est plébiscité pour sa simplicité puisqu’il n’exige aucune autre démarche complémentaire, l’administration fiscale se chargeant automatiquement du calcul.

Le régime réel

Le régime réel concerne lui aussi la location de biens immobiliers vides et permet de déclarer les frais réels effectivement supportés dans le cadre de l’investissement. Il s’adresse cette fois aux propriétaires percevant des revenus fonciers plus élevés et s’applique automatiquement au-delà de 15 000 € de revenus locatifs par an (là encore hors charges et hors taxes). 

Toutefois, un investisseur percevant moins de 15 000 € par an peut lui aussi opter pour le régime réel s’il estime que celui-ci peut lui permettre de réduire son imposition. Le régime réel est donc spécifiquement adapté aux propriétaires avec un niveau de charges élevé et notamment à ceux envisageant de réaliser des travaux de rénovation, d’amélioration ou d’entretien du ou des bien(s) loué(s). Le montant des charges est alors bien souvent supérieur à l’abattement de 30 % du régime micro-foncier.

Dans quel cas je peux choisir micro-foncier ou régime réel ? 

Le micro-foncier peut être choisi par un investisseur dont les revenus fonciers annuels sont inférieurs à 15 000 €. Au-delà de ce seuil, c’est le régime réel qui s’applique automatiquement sans que l’investisseur ne puisse bénéficier de l’abattement de 30 %. Seul l’investisseur percevant moins de 15 000 € de revenus locatifs par an est donc libre de choisir entre les deux régimes d’imposition s’il considère que le montant de ses charges déductibles est supérieur à 30 % des loyers (et lui permet donc de facto de réduire sa base imposable).

Les charges déductibles peuvent être de différents ordres dont notamment :

• les impôts locaux (taxe foncière);
• les charges de copropriété (gardiennage, entretien des parties communes, ménage etc.) à l’exception des charges locatives récupérables;
• les frais de gestion locative (mandat de gestion locative);
• les intérêts d’emprunt si l’investisseur a acheté le bien à crédit;
• les primes d’assurance emprunteur, là encore dans le cadre d’un emprunt;
• les travaux d’entretien, d’amélioration ou de rénovation du bien, à la charge du propriétaire, en vue de le conserver dans un état d’utilisation décent voire de mieux l’équiper (sont exclus en revanche les travaux d’extension et d’agrandissement);
• les dépenses engagées par le propriétaire revenant normalement à la charge du locataire qui a quitté le logement.

L’ensemble de ces frais réels engagés vient donc en déduction des revenus fonciers perçus pour réduire sa base imposable. L’investisseur doit alors renseigner l’ensemble de ces dépenses avec les montants correspondants sur le formulaire n°2044 et reporter le montant total sur le formulaire n °2042 (à la ligne 4BA). S’il n’a pas à fournir de justificatifs de ces dépenses à l’administration fiscale, il devra néanmoins conserver et disposer à tout moment de tous les devis et factures justificatives dans le cas d’un contrôle fiscal.

Comment choisir entre micro-foncier et régime réel ? 

Le choix du régime d'imposition dépend du montant des loyers perçus, du type de bien acheté, du mode de financement et plus globalement de la situation personnelle de chaque investisseur.

Quel est l’avantage du régime micro-foncier ?

L’avantage principal du régime micro-foncier réside dans sa simplicité qui se résume à l’application d’un abattement micro-foncier de 30 % sur les revenus locatifs. Il n’exige aucune formalité particulière et est donc parfaitement adapté aux investisseurs souhaitant obtenir des revenus complémentaires sans avoir à supporter des formalités administratives trop importantes.

L’abattement de 30 % peut également dans certains cas se révéler très favorable pour les propriétaires ayant peu de charges à déduire. Ils peuvent ainsi bénéficier d’une substantielle remise sur leur base imposable sans avoir à supporter effectivement le montant des charges déduites. La base imposable après abattement ne peut en revanche par définition que présenter un solde positif.

Quel est l’avantage de l’imposition au régime réel ?

Le régime réel offre la possibilité d’intégrer une grande partie des charges engagées dans la gestion et l’entretien des biens immobiliers loués au calcul de son imposition. Ces charges vont ainsi venir compenser les loyers perçus et permettre de minorer la base imposable. 

Lorsque le propriétaire a de nombreuses charges à déduire, notamment s’il décide d’engager d’importants travaux de rénovation, le solde de la base imposable peut alors être positif (comme pour le micro-foncier) mais également négatif (c’est-à-dire que les charges sont supérieures aux revenus sur l’exercice). L’investisseur sera alors en situation de déficit foncier. 

Le régime réel permet donc de réduire sa base imposable sur l’exercice voire même de l’annuler en totalité.
Il peut ainsi se révéler particulièrement profitable pour un investisseur qui s’aperçoit que le montant total de ses charges se révèle bien supérieur aux 30 % de l’abattement forfaitaire du micro-foncier.

Le régime réel nécessite en revanche la tenue d’une comptabilité régulière et précise afin de disposer de tous les justificatifs nécessaires en cas de contrôle.

Le déficit foncier : un atout majeur à considérer

Le déficit foncier est l’avantage majeur offert par le régime réel. Lé déficit foncier est effectif lorsque les charges engagées sur l’exercice sont supérieures aux revenus fonciers. Le solde de la base imposable est alors négatif et le contribuable n’a aucun revenu foncier à intégrer à sa déclaration de revenus. Il n’aura aucun impôt (issu de ses revenus fonciers) à régler. 

Le montant des charges déductibles conduisant à une situation de déficit foncier n’est pas limité et permet de plus un report de l’excédent de charges sur les exercices suivants (pendant 10 ans) dans la limite de 10 700 € par exercice.

Il peut également être déduit des revenus globaux du ménage (à l’exception des intérêts d’emprunt).
Si l’investisseur perd donc de l’argent sur les premiers exercices, il réalisera en revanche d’importantes économies sur les exercices suivants et pourra même éventuellement augmenter le montant de ses loyers grâce à l’amélioration du standing des logements mis en location. Le déficit foncier fait alors figure d’investissement très rentable pour les propriétaires d’autant plus que les charges des différents biens immobiliers peuvent être additionnées.

Comment passer du régime réel au micro-foncier ?

Ce passage au micro-foncier n’est possible que dans le cas où les revenus fonciers de l’exercice sont inférieurs à 15 000 € hors charges et hors taxes. Il peut notamment concerner un investisseur ayant effectué des travaux, qui, ayant apuré son déficit foncier et ne prévoyant pas de grosses charges supplémentaires sur les exercices à venir souhaite revenir au régime micro-foncier. 

Le changement de régime n’exige pas de formalités particulières, le passage d’un régime à l’autre étant automatique en fonction de la déclaration choisie (remplissage du formulaire 2044 ou non). Le contribuable a la possibilité de joindre une note explicative à sa déclaration sans qu’aucune obligation ne soit imposée.

Régime réel ou régime micro-foncier : Exemples 

Pour effectuer un choix éclairé du régime d’imposition le plus adapté à chaque situation et chaque profil d’investisseur, comparons des exemples de situation permettant de mettre en avant le régime le plus opportun.

Exemple 1 : cas où il vaut mieux choisir le micro-foncier

Un investisseur perçoit 12 000 € de revenus fonciers pour des logements récents ne nécessitant pas de frais excessifs ni de travaux d’entretien particuliers et dont les crédits sont déjà remboursés. Il se charge lui-même de la gestion locative.

Charges	Régime micro-foncier	Régime réel
Taxe foncière	-	600 €
Charges de copropriété	-	700 €
Total des charges déductibles	3 600 € (abattement forfaitaire de 30 %)	1 300 €

Après déduction des charges, voici la nouvelle base d'imposition pour chaque régime : 

• Régime micro-foncier : 8 400 €,
• Régime réel : 10 700 €.

Calculons maintenant le montant des impôts fonciers pour chacun d'entre eux. 

Impôts fonciers régimes micro-foncier et réel

A payer	Régime micro-foncier	Régime réel
Impôts sur le revenu (tranche à 11 %)	924 €	1 177 €
Prélèvements sociaux (17,2 %)	1 444,80 €	1 840,40 €
Montant de l'impôt	2 368,80 €	3 017,40 €

Dans la situation d’un investissement nécessitant peu de frais et sans emprunt à rembourser, le propriétaire a tout intérêt à choisir le micro-foncier qui lui permet de déduire plus de charges que celles qui ont été effectivement engagées. Il économise ainsi près de 700 € d’impôts sur l’exercice.

Exemple 2 : cas où il vaut mieux choisir le régime réel

Un investisseur réalise 15 000 € de revenus fonciers. Il peut donc encore choisir parmi les 2 régimes. Pour se constituer son patrimoine et encaisser des revenus locatifs, il a effectué une grande partie de ses investissements à crédit en rachetant des biens à rénover pour lesquels il a entrepris d’importants travaux de rénovation. Il confie de plus la gestion locative à une agence spécialisée.

Charges / Dépenses	Régime micro-foncier	Régime réel
Taxe foncière	-	1 400 €
Charges de copropriété	-	1 200 €
Charges de gestion	-	600 €
Intérêts d’emprunt	-	1 800 €
Primes d’assurance emprunteur	-	800 €
Travaux de rénovation dans les différents logements	-	18 000 €
Total des charges déductibles	4 500 € (abattement de 30 %)	23 800 €

La nouvelle base d'imposition pour chaque régime est donc la suivante : 

• Régime micro-foncier : 10 500 €,
• Régime réel : 0 € (solde négatif de 8 800 €).

Calculons maintenant le montant des impôts fonciers pour chacun d'entre eux. 

Impôts fonciers régimes micro-foncier et réel

A payer	Régime micro-foncier	Régime réel
Impôts sur le revenu (tranche à 11 %)	1 155 €	0 €
Prélèvements sociaux (17,2 %)	1 806 €	0 €
Montant total de l'impôt	2 961 €	0 €

Dans ce cas de figure où l’investisseur a de nombreuses charges à déduire, le constat est sans appel et le régime réel lui est largement bénéfique puisqu’il économise près de 3 000 € d’impôts sur l’exercice.

Mieux, il n’a même aucun impôt à payer sur l’exercice et pourra, cerise sur le gâteau, reporter l'intégralité du déficit foncier restant (8 800 €) sur l’année suivante, celui-ci étant inférieur à la limite des 10 700 € annuels.