Régime réel pour une location vide ou meublée : est-ce intéressant pour vous ?

Au moment de déclarer ses revenus fonciers, un propriétaire de biens immobiliers peut choisir entre 2 régimes d’imposition différents selon le type d’investissement effectué et le montant des revenus : le régime forfaitaire ou le régime réel. Ce dernier constitue souvent la solution privilégiée par les investisseurs souhaitant optimiser leur fiscalité. De quelle manière le régime réel permet-il de réduire le montant de ses impôts ? Dans quel cas le privilégier par rapport au régime forfaitaire ? Découvrez dans quelle mesure choisir le régime réel pour vos revenus locatifs.

Qu’est-ce que le régime d’imposition au réel ?

Le régime d’imposition au réel consiste à déduire des revenus locatifs les charges relatives aux biens loués pour les montants effectivement engagés. 

Dans le cas d’une location vide

Pour une location non-meublée, les loyers perçus sont considérés comme issus d’une activité civile et appartiennent donc à la classe des revenus fonciers. Jusqu’à 15 000 € de revenus bruts annuels hors charges, l’investisseur à la possibilité de choisir le micro-foncier consistant à ne pas détailler les charges liées au bien pour bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 %. Au-delà de 15 000 €, c’est le régime réel qui s’applique automatiquement et le propriétaire doit inclure toutes les charges déductibles effectivement engagées sur sa déclaration d’impôts. Celles-ci lui permettront, dans le cas où elles sont relativement importantes, de réduire substantiellement sa base imposable et parfois même d’annuler totalement son imposition sur l’exercice (déficit foncier).

L’investisseur qui le souhaite peut également choisir le régime réel même en ayant perçu moins 15 000 € bruts sur l’exercice s’il considère que le montant de ses charges engagées est supérieur à 30 % de ses revenus fonciers. Le régime réel concerne également les investisseurs via certains dispositifs de défiscalisation notamment concernant les monuments historiques (Malraux, Périssol, Borloo…) qui y sont soumis d’office.

Dans le cas d’une location meublée

Les loyers perçus dans le cadre d’une location meublée sont considérés comme issus d’une activité commerciale et entrent à ce titre dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Comme pour la location non-meublée, il existe deux régimes qui cohabitent avec un système forfaitaire et un régime réel qui sont là encore corrélés au montant des revenus perçus annuellement. 

Néanmoins, lé régime des BIC ajoute un niveau de complexité supplémentaire avec une subdivision entre le statut professionnel ou non du loueur.

• Dans le cas d’un loueur meublé non-professionnel (LMNP) : Jusqu’à 23 000 € de revenus annuels ou si ces revenus représentent moins de la moitié des revenus du foyer fiscal, l’investisseur a la possibilité de choisir le régime du micro-BIC qui lui permet de bénéficier d’un abattement de 50 % sur le montant des loyers perçus. Cet abattement peut atteindre 71 % pour les meublés de tourisme. Cette possibilité est cependant limitée à 72 600 € de revenus annuels, seuil au-delà duquel le régime réel s’applique automatiquement. Il peut également opter pour le régime réel s’il l’estime plus bénéfique pour sa situation.

• Dans le cas d’un loueur meublé professionnel (LMP), qui perçoit, par conséquent, au moins 23 000 € de revenus locatifs par an ou dont les revenus locatifs représente au moins la moitié des revenus du foyer, celui-ci a la possibilité de choisir le régime micro-BIC comme le régime réel jusqu’à 72 600 € de recettes. Au-delà de ce seuil, c’est le régime réel qui s’impose automatiquement. Le régime réel s’applique également de façon automatique pour les logements loués avec TVA. C’est le cas notamment des logements offrant des prestations de service tels que les meublés de tourisme ou les résidences service.

Comment fonctionne le régime réel pour une location vide ? 

Le régime réel pour une location vide diffère du régime forfaitaire du micro-foncier dans le sens il permet d’inclure en face des revenus fonciers, l’intégralité des charges déductibles effectivement engagées pour le logement.

Quelles charges sont déductibles pour une location vide  ?

Afin de réduire sa base imposable, de nombreuses charges peuvent être déduites dans le cadre d’une location vide. C’est le cas notamment :

• des impôts locaux (taxe foncière)
• des charges de copropriété (entretien d’ascenseur, ménage, gardiennage etc.)
• des frais de gestion locative
• des intérêts d’emprunt dans le cas d’un financement du bien à crédit
• des divers autres frais d’emprunt (frais de dossier, primes d’assurance, commissions, frais de courtage, frais de garantie).
• des travaux d’entretien, d’amélioration ou de rénovation se rapportant aux biens loués (à l’exception des travaux d’extension ou d’agrandissement).
• des travaux normalement à la charge du locataire mais qui ont dû être pris en charge par le propriétaire du fait du départ du locataire.

Comment fonctionne le déficit foncier sous le régime réel ?

Au-delà de réduire l’assiette imposable, le régime réel offre la possibilité d’annuler purement et simplement son imposition concernant ses revenus fonciers sur certains exercices fiscaux. Lorsque le montant des charges déductibles est supérieur au montant annuel des revenus fonciers perçus sur l’exercice, la base imposable présente alors un solde négatif. C’est le déficit foncier. L’investisseur n’a alors pas à s’acquitter d’impôts sur les revenus fonciers pour l’exercice concerné. Lorsque les charges sont largement supérieures aux revenus (notamment dans le cadre de travaux de rénovation), le propriétaire a même la possibilité de reporter le déficit foncier sur les 10 exercices suivants dans la limite de 10.700 € par an et ce, jusqu’à son apurement.

Comment choisir entre micro-foncier et régime réel ?

Lorsque les biens loués génèrent de nombreuses charges diverses (notamment dues à d’importants travaux) où lorsqu’ils ont été acquis à crédit, le régime réel permet généralement de réduire drastiquement sa base imposable voire même de ne pas payer d’impôts pendant plusieurs exercices. Il se révèle donc plus avantageux lorsque le montant des charges déductibles cumulées est supérieur au montant de l’abattement de 30 % obtenu dans le cadre du régime micro-foncier.

Le régime réel offre donc la possibilité dans de nombreux cas d’améliorer sa fiscalité et d’optimiser la rentabilité de son investissement, d’autant plus lorsque les travaux réalisés permettent d’augmenter l’attractivité du bien et donc mécaniquement le montant du loyer. Pour choisir entre micro-foncier ou régime au réel, il convient donc de faire la balance entre le montant des frais effectivement engagés ou susceptibles de l’être dans le futur et le montant de l’abattement correspondant à 30 % des revenus fonciers. 

Exemple :

Cas d’un investissement à crédit pour un montant total de 150 000 € avec 10 000 € de travaux de rénovation pour un investisseur imposé dans la tranche de 11 % et avec un rendement brut annuel de 7%. Les revenus locatifs annuels sont de 10 500 €.

Détail de l’imposition	Régime micro-foncier	Régime réel
Taxe foncière	-	900 €
Charges courantes déductibles	-	1 000 €
Intérêts d’emprunt	-	2 000 €
Travaux d’entretien et de rénovation	-	10 000 €
Total des charges déductibles	3 150 € (abattement de 30 %)	13 900 €

La nouvelle base d'imposition pour chaque régime est donc la suivante : 

• Régime micro-foncier : 7 350 € (10 500 € - 3 150 €)
• Régime réel : 0 € (solde négatif de 3 400 €) (10 500 € - 13 900 €)

Calculons maintenant le montant des impôts fonciers pour chacun d'entre eux. 

Impôts fonciers régimes micro-foncier et réel

Détail de l'imposition	Régime micro-foncier	Régime réel
Impôts sur le revenu (tranche à 11 %)	808,50 €	0 €
Prélèvements sociaux (17,2 %)	1 264,20 €	0 €
Montant total de l'impôt	2 072,70 €	0 €

Suite à ces calculs, les revenus nets d'impôts sur l'année pour chaque régime sont les suivants : 

• Régime micro-foncier : 8 427,30 € (10 500 - 2 072,70)
• Régime réel : 10 500 € (10 500 - 0)

Le rendement annuel, quant à lui, est le suivant : 

• Régime micro-foncier : 5,62 % (8 427,30 / 160 000),
• Régime réel : 6,56 % (10 500 / 160 000).

Dans ce cas précis, le régime réel permet à l’investisseur, non seulement de déduire de nombreuses charges, mais en plus, grâce aux travaux réalisés d’éviter de payer tout impôt sur l’exercice concerné grâce au déficit foncier et même de reporter le solde négatif de 3 400 € sur l’exercice suivant.

Comment fonctionne le régime réel pour une location meublée ?

Le régime réel pour les locations meublées fonctionne plus ou moins sur le même principe que pour la location non-meublée. Il permet en revanche d’élargir le champ des charges déductibles.

Quelles charges sont déductibles pour une location meublée ?

Dans le cas d’une location meublée, il n’y a pas de liste précisément définie des charges pouvant entrer en déduction des revenus locatifs. La location meublée se veut donc encore moins restrictive avec des frais, qui, pour être déductibles doivent seulement répondre à certains critères particuliers relatifs aux BIC :

• Se rapporter directement à l'activité normale de l’entreprise et à son exploitation;
• Concerner l’exercice fiscal sur lequel elles ont été engagées;
• Pouvoir être justifiés par des factures correspondant aux montants déclarés.

Les charges déductibles en location meublée englobent donc les charges déjà déductibles dans le cadre de la location non-meublée (frais d’entretien, impôts locaux, frais d’assurance…) mais peuvent aussi inclure toutes les charges relatives à l’activité de l’entreprise. L’amortissement, bien que ne constituant pas une charge déductible à part entière peut cependant être intégré en face des revenus locatifs pour réduire la base imposable.

Comment fonctionne l’amortissement pour les locations meublées ?

La possibilité d’inclure l’amortissement constitue un avantage majeur pour le propriétaire dans le cadre du régime réel. Ce mode d’imposition permet en effet de déduire :

• L’amortissement du bien immobilier loué qui constitue un actif immobilisé : le prix d’achat du bien peut alors être amorti sur la durée de détention du bien. Par exemple, pour une durée de détention du bien estimée à 40 ans, le loueur peut déduire 2,5 % du prix d’achat du bien chaque année. Pour un investissement de 100 000 €, cela représentera alors 2 500 € de charges déductibles chaque année.

• L’amortissement du mobilier : les dépenses d’amélioration du mobilier peuvent également être déduites à condition de les reporter à l’actif du bilan. L’amortissement a lieu sur une période de 5 à 10 ans avec des pourcentages compris entre 10 et 20 %.

Ces montants d’amortissement arrivent donc en déduction des revenus locatifs. Attention cependant, s’ils diminuent bien la base imposable, ils ne peuvent en revanche pas servir à créer du déficit foncier. Les excédents d’amortissement pourront toutefois être reportés sur les exercices suivants.

Comment choisir entre micro-bic et régime réel ?

Le régime réel présente plusieurs avantages majeurs par rapport au micro-BIC dans le cadre de la location meublée :

• Il permet de déduire une très grande partie des frais effectivement engagés se rapportant aux biens loués.
• Il ne prévoit pas de limite dans le montant des charges déductibles.
• Il permet ainsi de réaliser du déficit foncier et dans certains cas d’être dispensé d’impôts pendant plusieurs exercices consécutifs.
• ll peut intégrer l’amortissement du bien ainsi que du mobilier en face des revenus locatifs.
• Il n’est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales de 10 000 €.

Dans le cadre de la location meublée, le régime réel constitue donc une excellente opportunité de réduire considérablement son imposition, principalement grâce à l’amortissement du bien et du mobilier qui permet très souvent de dépasser l’abattement forfaitaire de 50 %. Il impose en revanche la tenue d’une comptabilité poussée comprenant des tableaux d’amortissement et des tableaux d’immobilisation ainsi qu’un relevé des provisions. L’assistance d’un comptable est donc quasiment obligatoire à moins de bénéficier de très bonnes notions de comptabilité. Le report de ces charges liées à l’amortissement nécessitera par ailleurs le remplissage d’un formulaire spécifique (formulaire n° 2033).

Exemple : 

Cas d’un investissement à crédit dans une location meublée pour un montant total de 200 000 € avec 5 000 € de travaux de rénovation pour un investisseur imposé dans la tranche de 30 %, avec un rendement brut annuel de 8,5 % et des revenus locatifs annuels de 17 000 € :

Détail de l’imposition	Régime micro-BIC	Régime réel
Taxe foncière	-	1 200 €
Charges courantes déductibles	-	1 300 €
Intérêts d’emprunt	-	2 300 €
Travaux d’entretien et de rénovation	-	5 000 €
Total des charges déductibles	8 500 € (abattement de 50 %)	9 800 €
Amortissement du bien sur 50 ans	-	4 000 €
Amortissement du mobilier sur 10 ans	-	500 €

La nouvelle base d'imposition pour chaque régime est donc la suivante : 

• Régime micro-bic : 8 500 € (17 000 - 8 500)
• Régime réel : 2 700 € (17 000 - (9 800 + 4 000 + 500))

Calculons maintenant le montant des impôts sur les revenus locatifs pour chacun d'entre eux. 

Impôts sur les revenus locatifs régimes micro-bic et réel

Détail de l'imposition	Régime micro-bic	Régime réel
Impôts sur le revenu (tranche à 30 %)	2 550 €	810 €
Prélèvements sociaux (17,2 %)	1 462 €	464,40 €
Montant total de l'impôt	4 012 €	1 274,40 €

Suite à ces calculs, les revenus nets d'impôts sur l'année pour chaque régime sont les suivants : 

• Régime micro-bic : 12 988 € (17 000 - 4 012),
• Régime réel : 15 725,60 € (17 000 - 1 274,40)

Le rendement annuel, quant à lui, est le suivant : 

• Régime micro-bic : 6,33 % (12 988 / 205 000),
• Régime réel : 7,67 % (15 725,60 / 205 000).

Là encore, pour une location meublée, le régime réel permet à l’investisseur d’optimiser sa fiscalité grâce à des travaux d’amélioration des équipements ainsi qu’à l’amortissement.

Comment calculer l’impôt au régime réel ?

Le calcul de l’impôt au régime réel est réalisé en soustrayant aux revenus locatifs l’ensemble des charges déductibles effectivement supportés ainsi que l’éventuel amortissement. L’intégration de ces différentes charges permet ainsi de réduire la base imposable sur laquelle est ensuite prélevée la tranche de l'impôt correspondant au profil du contribuable ainsi que les prélèvements sociaux (17,2 %). Voici donc un exemple pour vous aider dans la déclaration de vos revenus fonciers.

Exemple :

Cas d’un investisseur qui emprunte 100 000 € pour une location meublée non-professionnelle pour laquelle il investit 10 000 € supplémentaires en travaux de rénovation et d’amélioration du mobilier. Pour cette location, il perçoit 10 500 € de loyers par an.

Exemple avec des travaux de rénovation

Détail de l'imposition	Coût
Taxe foncière	600 €
Charges courantes déductibles	1 000 €
Intérêts d’emprunt	1 200 €
Total des charges déductibles	2 800 €
Amortissement du bien (durée de détention de 50 ans à 2 % par an)	2 000 €
Amortissement du mobilier sur 10 ans à 10 % par an	1 000 €

Après déduction des charges, la nouvelle base imposable est de 4 700 € (10 500 € - 2 800 € - 3 000 €).

Calculons maintenant le montant des impôts sur les revenus locatifs. 

Impôts sur les revenus locatifs au régime réel avec réalisation de travaux

Détail de l'imposition	Coût
Impôts sur le revenu (tranche à 11 %)	517 €
Prélèvements sociaux (17,2 %)	808,40 €
Montant total de l'impôt	1 325,40 €

Après imposition, le montant des revenus locatifs nets s'élèvent à 9 174,60 € (10 500 € - 1 325,40 €).