LMNP en indivision : tout savoir sur la location meublée en indivision

Succession, divorce ou simplement choix d’achat collectif entre concubins, l’indivision constitue une manière particulière de gérer un bien immobilier. Si elle n’a généralement pas vocation à durer, elle peut néanmoins tout à fait être utilisée pour gérer un investissement locatif et notamment une location meublée, qu’elle soit professionnelle ou non (LMP ou LMNP).

Quels sont les principales spécificités à connaître pour la gestion d’une location meublée en indivision ? Comment déclarer les revenus issus de ce type de location ? Tout savoir sur le régime de la location meublée en indivision.

Qu’est-ce qu’une location meublée en indivision ?

La location meublée en indivision consiste à acheter un bien immobilier meublé à plusieurs dans le but de le mettre en location. Il s’agit ainsi de l’instauration d’une propriété collective sur un bien immobilier par définition indivisible. Ce modèle de location résulte bien souvent d’un événement subi conséquence d’un acte juridique tels qu’une succession suite à un décès dans une famille ou encore un divorce pour lequel les
ex-époux continuent de partager la gestion locative.

L’indivision peut également être le fruit d’un choix personnel lorsque plusieurs personnes décident d’acheter un bien immobilier de façon commune ou encore dans le cas d’une donation familiale. L’indivision fait alors office de statut juridique permettant d’encadrer l’achat, la détention, la gestion ou encore la cession du bien immobilier concerné.

Elle réglemente ainsi les prérogatives des coïndivisaires en fonction des quotes-parts détenues qui peuvent ainsi ne pas être égales selon la contribution financière apportée par chacun d’entre eux au moment de l’achat. Les décisions prises par les copropriétaires indivis dans le cadre de la gestion du ou des bien(s) concerné(s) doivent en revanche faire l’objet d’un accord à l’unanimité entre l’ensemble des indivis pour les actes les plus importants.

L’indivision est bien souvent une solution pratique envisagée par des
co-investisseurs en tant qu’alternative à la Société Civile Immobilière (SCI) ou à la société de famille, plus contraignantes en termes de gestion. 

Location meublée en indivision : avantages et inconvénients 

La location meublée en indivision présente certains avantages inhérents notamment à sa simplicité de mise en place ou à la fiscalité. Elle ne doit néanmoins pas faire oublier qu’il s’agit d’un régime qui peut s’avérer contraignant à plusieurs égards et notamment lorsqu’un indivisaire souhaite en sortir.

Avantages de la location meublée en indivision

• Solution d’investissement beaucoup plus simple qu’une société (SCI ou SARL de famille) avec moins de démarches ou de formalités particulières à accomplir.
• Les charges d’une indivision sont réparties à proportion du pourcentage de possession détenu sur le bien.
• L’indivision permet de se placer sur l’achat de biens plus coûteux et avec par la même occasion des prestations plus abouties grâce à la mutualisation des apports.
• L’indivision permet de donner un cadre juridique pour un achat réalisé dans le cadre d’une union non-formalisée (union libre ou d’un concubinage).
• Possibilité de créer et reporter du déficit foncier pour réduire sa base imposable
• L’indivision est soumise à l’imposition au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), un régime qui permet de bénéficier d’avantages fiscaux spécifiques dont notamment l’amortissement ou l’exonération d’impôt sur la plus-value pour une vente entre indivis.

Inconvénients de la location meublée en indivision

• Impossibilité de procéder à des démembrements dans une indivision sans perdre le bénéfice de l’amortissement.
• L’indivision nécessite la formulation d’une convention d’indivision stricte mentionnant les droits et devoirs de chacun des indivis et permettant ainsi d’éviter les malentendus qui peuvent amener à des situations conflictuelles au sein de la structure.
• L’imposition sur une indivision ne peut se faire qu’au régime réel simplifié et exclut de fait le régime micro-BIC et l’abattement forfaitaire de 50 % qui y est rattaché.
• L’indivision relevant du régime des sociétés de personnes, elle ne permet pas pour les copropriétaires indivis de bénéficier d’une réduction d’impôt spécifique sur les frais de comptabilité comme cela peut être le cas pour les sociétés commerciales.
• Un seul des copropriétaires indivis est interlocuteur de l’administration fiscale, qu’il soit désigné par membres de l’indivision ou par l’administration elle-même.
• Difficultés pour sortir de l’indivision lorsqu’il n’y a pas d’accord à l’amiable entre les indivis.

Comment fonctionne la gestion d’une LMNP à plusieurs ?

La gestion d’une LMNP à plusieurs est strictement encadrée et suppose par ailleurs le respect d’un certain nombre de règles afin d’organiser explicitement son fonctionnement.

Qui perçoit les loyers ?

Pour percevoir les loyers relatifs au(x) bien(s) mis en location, il est d’usage que les indivisaires s’accordent pour désigner l’un d’entre eux à l'amiable ou par vote. Celui-ci fera office de mandataire auprès des locataires non seulement pour le versement des loyers mais également pour tout ce qui concerne la gestion administrative du bien ou encore les charges à régulariser. Cette fonction de mandataire peut également être confiée à une agence immobilière.

Les pouvoirs dévolus au mandataire devront alors être mentionnés par écrit dans un document qui en fixera par ailleurs les limitations d’exercice. Le rôle du mandataire peut également être précisé dans le cadre d’une convention d’indivision décrivant en détail l’ensemble des règles relatives à la gestion de l’indivision ainsi que l’étendue des prérogatives du mandataire.

Les loyers seront alors généralement versés sur un compte indivis même si son ouverture ne constitue pas une obligation légale, un compte joint pouvant en effet faire office de compte indivis pour la perception des revenus locatifs. Le mandataire doit en revanche pouvoir contrôler et utiliser le compte sans avoir à en recourir systématiquement aux autres indivisaires.

Les revenus locatifs sont perçus par la société et les montants reversés aux indivisaires seront par conséquent égaux à la quote-part de l’investissement initial de chacun des propriétaires indivis.

L’encadrement juridique et légal

Pour parvenir à une saine gestion des biens locatifs meublés dans le cas d’une indivision, plusieurs aspects administratifs sont à distinguer avec pour chacun un cadre réglementaire bien précis à respecter.
On distingue notamment trois types d’actes pour lesquels le cadre juridique et légal différera :

• Les actes d'administration : ils recoupent les actes de gestion courante de la location permettant le bon déroulement de la location dans des conditions adéquates pour le locataire et en vue d’éviter au maximum la vacance locative. Ils exigent la désignation d’un mandataire général d’administration ayant pouvoir d’initier lesdites actions.

• Les actes conservatoires : ils correspondent aux actes urgents ou éminemment nécessaires pour conserver le bien meublé et les droits qui y sont associés. Il s’agit principalement de travaux indispensables à la préservation du logement dans un état décent pour la location.
  Ils sont pris à l'initiative d’un des indivisaires, de préférence, choisi au préalable entre les copropriétaires sans qu’il ne soit besoin de l’accord des autres indivisaires. Les dépenses engagent néanmoins la totalité des copropriétaires. L’indivisaire à l’initiative des travaux avance alors les frais pour les autres copropriétaires qui le rembourseront par la suite directement ou par l’intermédiaire d’une pondération sur les futurs revenus locatifs. Une réunion entre les copropriétaires est toutefois préférable pour définir les modalités de l’intervention.

• Les actes de disposition : il s’agit des actes exceptionnels (ou dits graves) extérieurs à l’exploitation habituelle du bien meublé mis en location tels que la cession, la destruction ou la transformation du logement. Ce sont donc tous les actes susceptibles d’avoir des conséquences sur le devenir du bien.
  Au vu de leur importance, ils nécessitent l’unanimité des copropriétaires. L’accord peut être verbal ou résulter d’un vote.

Gestion d’un bien en indivision selon les actes de gestion

Types d'actes	En quoi consistent-ils ?	Qui est en charge ?	Exemples d’actes
Actes d’administration	Actes de gestion courante du bien mis en location	Désignation  d’un commun accord ou par vote à la majorité des 2/3, d’un indivisaire mandataire général d’administration responsable.	Conclusion d’un contrat de bail pour la mise en location du logement. Mise en œuvre de travaux d’entretien ou de réparation (désignation et gestion des prestataires) Gestion des questions administratives relatives à l’exploitation du logement (relations avec les collectivités locales notamment)
Actes conservatoires	Actes urgents ou nécessaires à la préservation du bien en vue d’une location meublée	A l’initiative d’un des copropriétaires indivis sans nécessité d’un accord collégial.	Paiement des charges de copropriété. Travaux de rénovation électriques Interventions sur la toiture. Travaux de réhabilitation d’un mur
Actes de disposition	Actes exceptionnels ou graves qui engagent le devenir du bien	A l’unanimité de l’ensemble des copropriétaires avec un accord verbal ou faisant suite à un vote.	Vente, cession Transformation de l’usage du bien Destruction du logement

Comment fonctionne la fiscalité de la location meublée en indivision ? 

En tant que statut particulier, l’indivision pose un certain nombre de questions quant à sa fiscalité.

Plafond maximum de revenus pour ma location en indivision

La location meublée sous le régime de l’indivision est soumise au régime d’imposition des sociétés de personnes. Comme pour toute location meublée, les revenus locatifs perçus dans le cadre de l’indivision d’un bien meublé sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux et sont imposés à l’IR (Impôt sur le revenu) et non à l’IS (impôt sur les sociétés).

La déclaration des revenus d’une location meublée en indivision s’effectue au nom de l’indivision et sera donc séparée des revenus tirés d’autres locations meublées en nom propre. Les revenus tirés de la LMNP en indivision ne devront pas dépasser 23 000 € par an ou plus de la moitié des revenus du foyer fiscal de l’indivisaire mandataire chargé de percevoir les loyers.
Au-delà, l’indivision devra alors basculer sous le régime de la location meublée professionnelle (LMP).

Location meublée en indivision et micro-bic : est-ce possible ? 

Là où le choix du régime d’imposition est possible sur la location meublée, l’option du régime du micro-BIC ne peut pas être envisagée dans le cadre de l’indivision. Les copropriétaires ne peuvent ainsi pas bénéficier de l’abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs et doivent faire le choix du régime réel (réel ou réel simplifié). La plupart du temps, le régime réel sera de toute façon bien plus avantageux grâce à la possibilité de déduire l’amortissement du bien ainsi que du mobilier.

Une possibilité existe néanmoins pour faire le choix du micro-BIC, il s’agit du passage du logement en bien meublé de tourisme ou chambre d’hôtes grâce notamment à la fourniture d’un certain nombre de services aux locataires et au respect de critères particuliers relativement nombreux.

Le cas de la location saisonnière en indivision : quelle particularité ?

Dans le cas d’une indivision pour une location meublée saisonnière ou un bien meublé mis en location pendant les vacances, la situation est particulière. Depuis 2017, tous les revenus tirés d’une activité de location, même occasionnelle, doivent être déclarés dans la catégorie des BIC pour les logements situés dans des communes de plus de 200 000 habitants. La location saisonnière s’entend dans le respect d’un plafond de 120 nuitées par an.

Pour exercer cette activité, l’indivision devra s’adresser à la mairie dont dépend le logement. Les investisseurs concernés pourront dans ce cas précis faire le choix du micro-BIC et bénéficier d’un abattement spécial de 71 % (l’abattement minimum étant de 305 €) tant que leurs recettes locatives ne dépassent pas 176 200 €.

Quel est l'impôt sur une LMNP à plusieurs en indivision ? 

L’imposition sur la location meublée non-professionnelle sera effectuée au régime réel au titre de l'impôt sur le revenu (sauf pour les meublés de tourisme qui peuvent choisir le micro-BIC) après déduction de l’ensemble des charges relatives à la gestion du bien meublé des recettes locatives de l’année.
Ces charges pourront notamment porter sur :

• Les frais de gestion du bien (mandat de gestion locative, frais de conciergerie etc.).
• Les provisions pour charges de copropriété (eau, électricité).
• Les impôts locaux : taxe foncière, CFE.
• Les travaux d’entretien, de réparation, de rénovation ou d’entretien du logement.
• Les primes d’assurance (assurance propriétaire non-occupant PNO, garantie loyers impayés GLI).
• Les éventuels intérêts d’emprunt dans le cas d’un achat à crédit.
• Les frais d’acquisition du bien (frais de courtage, frais de notaire, frais de dossier). 
• L’amortissement du bien et du mobilier constitue une déduction spécifiquement applicable au régime de la location meublée. S’il permet de réduire le montant de la base d’imposition (résultat fiscal), il n’offre en revanche pas la possibilité de créer du déficit foncier pour annuler totalement l’impôt et ne pourra pas être supérieur au montant des recettes locatives diminué des autres charges déductibles.

Après déduction de ces charges des revenus locatifs, le résultat fiscal fera l’objet d’un imposition sur le revenu en deux temps :

• Un premier prélèvement correspondant au taux marginal d’imposition (TMI) : 0 %, 11 %, 30 %, 41 % ou 45 % selon la tranche du contribuable.
• Un second prélèvement de 17,2 % correspondant aux prélèvements sociaux.

Exemple d'un calcul d'impôts pour une LMNP en indivision 

Prenons l’exemple d’une indivision d’un couple non-marié générant 15 000 € de revenus locatifs par an. L’indivisaire mandataire chargé de la perception des loyers est imposé à 11 %. Le bien en indivision a été acheté à crédit pour un montant de 150 000 € (amortissable sur 50 ans) avec un investissement de 5 000 € supplémentaires dans le mobilier (amortissable sur 10 ans). L’impôt sur le revenu sera donc calculé comme suit : 

Déduction des charges pour une location meublée non professionnelle à plusieurs

Charges / Dépenses	Coût
Impôts fonciers	1 200 € (700 € de taxe foncière + 500 € de CFE)
Frais de gestion	500 €
Charges de copropriété	700 €
Primes d’assurance	150 €
Intérêts d’emprunt	1 000 €
Frais d’acquisition du bien	300 €
Total des charges déductibles	3 850 €
Amortissement du bien (150 000 € sur 50 ans)	3 000 €
Amortissement du mobilier (5 000 € sur 10 ans)	500 €

Après déduction des charges, la nouvelle base d'imposition s'élève à 7 650 € (15 000 € - 3 850 € - 3 500 €).

Calculons maintenant le montant des impôts fonciers. 

Impôts fonciers pour une location meublée non professionnelle à plusieurs

Détail de l'imposition	Coût
Impôts sur le revenu (tranche à 11 %)	841,50 €
Prélèvements sociaux (17,2 %)	1 315,80 €
Montant total de l'impôt	2 157,30 €

Après calculs, le montant des revenus locatifs nets s'élève à 12 842,70 € (15 000 € - 2 157,30 €).

Les indivisaires devront également s’acquitter de la taxe foncière (700 € dans notre exemple) ainsi que de la cotisation foncière des entreprises - CFE - (500 € dans notre exemple) à proportion de leur investissement.

La taxe foncière est adressée à chaque indivisaire lorsque l’indivision comprend 2 ou 3 membres.
Au-delà, l’administration enverra un avis d’imposition à l’indivisaire avec la part la plus importante sur lequel seront inscrites les mentions “Et consorts” ou “Et copropriétaires”. L’imposition n’est donc dans ce cas pas adressée de façon personnalisée à chaque coïndivisaire. Les montants à régler doivent néanmoins être régularisés à proportion des quotes-parts de chacun dans l’indivision.
Les différents copropriétaires ne sont en revanche pas solidaires de cette dette et doivent s’entendre sur une répartition, aucun des indivisaires ne devant supporter le règlement de la totalité de l’impôt.

La CFE pour sa part a été instaurée en 2010 pour tous les loueurs (en location meublée ou vide) en remplacement de la taxe professionnelle à partir du moment où ceux-ci déclarent le début de leur activité auprès du Greffe du Tribunal de Commerce. Une exonération est toutefois prévue pour les loueurs réalisant moins de 5 000 € de revenus locatifs par an. 

Comment déclarer une LMNP en indivision ? 

La déclaration d’une location meublée en indivision nécessite la réalisation de certaines formalités administratives relativement légères :

Déclarer l'exploitation en commun FCMB

La déclaration d’une activité de location meublée en indivision commencera par le remplissage et la transmission au Greffe du Tribunal de Commerce du formulaire de déclaration d’exploitation en commun FCMB (Cerfa n° 11924-01) dans les 15 jours suivant le démarrage de l’activité. Il faudra alors indiquer à la main dans l’en-tête en haut du formulaire la mention “indivision” permettant au greffe de faire la distinction avec une activité commerciale classique. 

Remplir le fomulaire P0i

Par ailleurs, il est recommandé que chacun des indivisaires fasse parvenir également de déclaration de location meublée classique P0i permettant ainsi de faire remonter à l’administration fiscale les coordonnées de chacun d’entre eux. 

Le cas des locations saisonnières

Pour les locations saisonnières, un autre formulaire particulier sera à compléter (Cerfa 14004-04). Pour les locations saisonnières dans les villes de plus de 200 000 habitants, une déclaration en mairie sera également à effectuer pour obtenir l’autorisation de louer un bien meublé en tant que résidence secondaire.

Réception du numéro de SIRET

L’administration fiscale fera alors parvenir un numéro de SIRET aux indivisaires. Un des indivisaires (généralement le premier nom sur la déclaration de début d’activité) recevra alors tous les documents relatifs à la gestion du bien (avis d’imposition, taxe foncière, CFE).

Déclaration annuelle des revenus locatifs

Les indivisaires devront ensuite chaque année déclarer les revenus locatifs imposables au régime réel (hormis dans le cas d’un meublé de tourisme ou le micro-BIC pourra être choisi). Ils devront ainsi reporter les recettes brutes ainsi que les charges déductibles sur une liasse fiscale comprenant plusieurs formulaires courts mais qui nécessitent souvent le recours à un comptable dont les frais ne pourront pas être déduits : 

• Le formulaire 2031-SD

• L’annexe à ce même formulaire intitulée formulaire 2031 bis-SD

• Le formulaire comptable 2033 A-SD intitulé “Bilan simplifié” ainsi que le formulaire comptable 2033 B-SD intitulé “Compte de résultat de l’exercice”

• Le formulaire 2033 C-SD relatif aux amortissements, aux immobilisations ainsi qu’aux plus et moins values. 

• Le formulaire 2042 C-PRO à ajouter à la déclaration de revenus afin de renseigner le part de revenus revenant à l’indivisaire concerné.

• L’avis d’imposition sera ensuite reçu entre la fin du mois de juillet et le mois d’août.

• La taxe foncière sera ensuite à régulariser dans le courant du mois d’octobre.

• La CFE pour sa part devra être réglée dans le courant du mois de décembre.