Comment déclarer les loyers d'une location meublée ?

Au moment de réaliser un investissement locatif, l’investisseur a la possibilité d’opter pour la mise en location d’un bien immobilier non-meublé (ou location vide) ou d’un bien avec mobilier (location meublée). La location meublée permet de bénéficier d'exonérations fiscales supplémentaires par rapport à la location nue ainsi que de certaines conditions préférentielles à la revente. Les revenus tirés de ces recettes locatives sont toutefois soumis à imposition. Comment déclarer une location meublée ? Quels sont les différents cas de figure (LMP, LMNP, indivision) et quelle incidence sur la déclaration d’un meublé ?

Voici tout ce qu’il faut savoir pour déclarer les loyers de votre location meublée en 2023.

Récapitulatif de la location meublée

La location meublée désigne la mise en location d’un ou plusieurs bien(s) immobilier(s) meublés par un investisseur en vue de générer des recettes locatives chaque mois et de se constituer un patrimoine. Pour entrer dans le cadre de la location meublée, le bien doit répondre à certaines exigences au niveau des équipements permettant au locataire d’y manger, dormir et vivre convenablement et dans des conditions décentes.

Pour être considéré comme bien meublé, un logement concerné par ce dispositif doit comporter un nombre minimum d’équipements dont la liste dépend de la date de signature du bail :

Pour les baux signés après août 2015 :

• une literie avec couette et couverture
• des volets ou des rideaux dans la ou les chambre(s)
• des plaques de cuisson pour la cuisine
• un four ou un four à micro-ondes
• un réfrigérateur
• un congélateur ou un compartiment congélation à l’intérieur du réfrigérateur d’une température maximale de -6° C.
• une vaisselle en nombre suffisant pour permettre aux occupants de prendre leur repas
• des ustensiles de cuisine pour la préparation des repas
• une table
• des sièges
• des étagères de rangement
• des luminaires
• du matériel d’entretien approprié aux caractéristiques du logement et permettant un nettoyage en bonne et due forme (aspirateur pour la moquette, balai, balai-brosse, serpillère pour du carrelage).

Pour les baux signés avant septembre 2015 :

la loi était encore relativement approximative dans l’appréciation des éléments à mettre à disposition du locataire. La jurisprudence avait notamment considéré qu’un logement loué meublé avant septembre 2015 devait comporter “des meubles et équipements en quantité suffisante pour permettre au locataire d’y vivre normalement avec ses seuls effets personnels”. Dans cette acception large, sont considérés comme éléments essentiels pour ce type de bien les équipements suivants :

• des meubles
• une literie
• une gazinière ou des plaques chauffantes
• un réfrigérateur
• des ustensiles de cuisine

Au-delà des équipements fournis, plusieurs différences existent entre les les régimes de location nue et meublée :

• La durée du bail d’un an minimum pour le meublé (contre 3 ans minimum le non-meublé).
• Le dépôt de garantie de 2 mois maximum contre 1 pour la location nue.
• La durée de préavis du propriétaire, de 3 mois minimum avant la date d’échéance du bail contre 6 mois pour la location vide.
• La durée du préavis du locataire, de 1 mois minimum (3 mois ou 1 mois pour la location nue selon la zone géographique).

Enfin, la différence majeure entre les deux statuts réside dans le régime d’imposition des revenus tirés de cette activité. La location relève d’une activité commerciale et donc du régime des revenus locatifs là où la location nue, en tant qu’activité civile relève, elle, du régime des revenus fonciers.

Découvrez s'il est mieux de louer meublé ou vide dans notre guide complet.

Comment déclarer le début d’activité d’une location meublée ?

L’investissement dans une location meublée nécessite la réalisation de certaines démarches pour le futur propriétaire, dont le détail dépend du statut de loueur choisi :

Dans le cas d’une Location Meublée Non-Professionnelle (LMNP) 

L’investisseur devra remplir le formulaire Cerfa P0i pour immatriculer son activité en tant que LMNP afin qu’il soit transmis au Greffe du Tribunal de Commerce. La majorité des greffes demandent désormais le remplissage de la déclaration directement en ligne sur le site Infogreffe à l’exception des biens loués dans les DOMs ou dans la région de Strasbourg qui conservent l’archivage papier. A la suite de la réception de ce document, le greffe fournira à l’investissement un numéro de SIRET. Cette formalité doit être effectuée dans les 15 jours suivant le début de l’activité bien que l’administration soit assez souple sur les délais en cas de retard. Elle peut correspondre à la date d’achat du bien.

Dans le cas d’une Location Meublée Professionnelle (LMP)

L'investisseur doit entrer en contact avec :

• La Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI) dont dépend le bien si la location est assortie d’une prestation de fourniture de services.
• Le Centre de Formalités des Entreprises (CFE) relevant de l’URSSAF si la location n’est pas assortie d’une prestation de services en prenant un rendez-vous avec un conseiller au cours duquel il devra présenter différents documents (pièce d’identité, preuve de résidence, copie de l’acte de vente, copie du contrat d’exploitation signé avec l’exploitant).

A l’issue de cette démarche, l’investisseur se verra attribuer le statut fiscal de LMP. Le bailleur devra ensuite s’adresser au Centre des Impôts dont dépend le bien immobilier concerné pour obtenir un numéro de TVA en remplissant le formulaire P0i ou en adressant une lettre sollicitant la demande d’immatriculation à la TVA. Ce document devra être envoyé en recommandé avec accusé de réception en prenant soin d’indiquer également le régime d’imposition choisi (réel ou forfaitaire).

Ces formalités devront être effectuées dans les 15 jours suivant la livraison de l’immeuble.

Dans le cas d’une LMNP en indivision (bien acheté à plusieurs)

L’immatriculation s’effectuera directement en ligne ou en remplissant le formulaire FCMB (Cerfa n° 11924*01). Les investisseurs devront remplir leurs coordonnées, le régime d’imposition choisi et cocher le bon régime de TVA. Le document sera à renvoyer au Tribunal de Commerce dont dépend le bien, là encore, dans les 15 jours suivant le début de l’activité.

En résumé, voici les formalités à accomplir selon votre situation pour exercer votre activité de loueur en meublé :

Formalités administratives pour louer une location meublée

Statut	Démarches	Délais
LMNP	Formulaire Cerfa P0i n° 11921*06 à remplir directement en ligne (sur Infogreffe) ou à retourner au Greffe du Tribunal de Commerce (pour les DOMs et la région de Strasbourg).	15 jours après le début de l’activité
LMNP en indivision	Formulaire FCMB (Cerfa n°11924*01) à compléter et renvoyer au Tribunal de Commerce dont dépend le bien.	15 jours après le début de l’activité
LMP	Contacter la CCI pour les biens avec fournitures de service ou l’URSSAF pour les biens sans fourniture de service pour prendre un RDV afin d’obtenir le statut fiscal de LMP Solliciter une demande de numéro de TVA par courrier	15 jours suivant la livraison de l’immeuble

Comment déclarer les revenus d’une Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) ?

Les revenus perçus dans le cadre d’une location meublée non-professionnelle (LMNP) doivent, à l’image des revenus fonciers, faire l’objet d’une imposition. La déclaration de ces revenus locatifs dépendra du régime d’imposition choisi par l’investisseur. Quel que soit le régime d’imposition choisi, le contribuable ne devra pas dépasser 23 000 € de revenus locatifs par an si ces revenus locatifs représentent plus de 50 % des revenus du foyer afin de conserver le statut de loueur meublé non-professionnel.

A défaut, il devra alors effectuer les démarches pour devenir loueur meublé professionnel, un statut pour lequel il sera alors soumis à d’autres contraintes mais qui pourra néanmoins lui procurer d’autres avantages.

Dans le cas du régime micro-bic

Le régime micro-BIC est le régime forfaitaire destiné aux revenus locatifs sur le modèle du micro-foncier pour les revenus fonciers. Il est destiné aux investisseurs dont les revenus locatifs meublés sont inférieurs à 72 500 € charges comprises ou pour ceux dont les recettes sont inférieures à 176 200 € pour un meublé de tourisme, un gîte rural ou une chambre d'hôte. Le seuil minimum d’imposition est fixé à 305 €.

Le bailleur choisissant ce régime bénéficie alors d’un abattement de 50 % sur ses revenus locatifs correspondant aux charges locatives déductibles (71 % pour les meublés de tourisme, gîtes et chambres d’hôte). Il devra alors déclarer le montant de ses revenus fonciers dans la rubrique “revenus des locations meublées non-professionnelles” dans la case 5ND de la déclaration de revenus 2042 C-PRO.

Dans le cas du régime réel

Lorsque le contribuable perçoit plus de 72 500 € de revenus locatifs meublés charges comprises an, c’est le régime réel qui s’applique automatiquement. Le bailleur déduira alors les charges effectivement engagées pour la location du bien de ses revenus locatifs sur le formulaire 2031-SD. Le résultat foncier après déduction des charges devra également être reporté sur la déclaration de revenus 2042 C-PRO dans la rubrique “Revenus des locations meublées non-professionnelles”.

En-dessous de ce seuil, le contribuable pourra néanmoins opter pour le régime au bénéfice réel notamment si le montant de ses revenus locatifs représente plus de la moitié des revenus totaux du foyer. Cette option devra alors être exercée avant le 1er février de l’année concernée par l'imposition au régime réel via l’envoi d’un courrier de levée d’option au Centre des Impôts auquel le bien est rattaché. L’imposition au régime réel nécessitera par ailleurs la tenue d’une comptabilité rigoureuse.

Quelles sont les charges déductibles en LMNP ?

En LMNP, la plupart des charges locatives sont déductibles des recettes perçues et permettent ainsi de minorer le résultat foncier du contribuable. D’une manière générale, elles doivent respecter 3 critères pour être déductibles :

• Être dans l’intérêt direct de l’exploitation du bien ou se rapporter à la gestion de l’entreprise de location.
• Correspondre à des frais effectivement engagés et pouvant être corroborés par des pièces justificatives (factures notamment).
• Correspondre à l’exercice au cours duquel elles ont été engagée

Parmi elles, on peut citer notamment pour les plus courantes :

• Les impôts locaux : taxe foncière, taxe d’habitation éventuelle, cotisation foncière des entreprises (CFE).
• Les frais d’acquisition du bien : frais de courtage, commissions et honoraires d’agence.
• Les primes d’assurance du bien : assurance propriétaire non-occupant (PNO), garantie loyers impayés (GLI), assurance vacances locative.
• Les travaux d’entretien et de réparation.
• Les charges de copropriété (eau, électricité).
• Les frais relatifs à la gestion du bien et à l’exercice de l’activité de l’entreprise (mandat de gestion locative, factures de téléphone, d’internet, courrier etc.).
• Les intérêts d’emprunts et les frais de dossier dans le cas d’une acquisition à crédit.

L’amortissement

En plus de ces charges, pour la plupart également déductibles dans le cas des revenus fonciers, l’investissement en location meublée offre l’avantage majeur de pouvoir amortir le bien immobilier ainsi que le mobilier pour réduire sa base imposable. Ainsi, le contribuable pourra déduire chaque année un pourcentage correspondant à la quote-part d’amortissement en fonction de la durée estimée de détention du bien constituant ainsi un actif immobilisé.

A titre d’exemple, pour l'acquisition d’un bien de 150 000 € dont la durée de détention est estimée à 50 ans, il pourra ainsi déduire chaque année 3 % de la valeur de l’investissement soit 4 500 €.

Sur le même modèle, il lui sera aussi possible de déduire l’amortissement du mobilier sur une période généralement comprise entre 5 et 10 ans. Ainsi pour 5 000 € de mobilier acheté avec un amortissement sur 10 ans, il pourra déduire 500 € supplémentaires.

Le déficit foncier

A l’inverse du régime micro-BIC où le résultat foncier est forcément positif, il peut se révéler négatif dans le cadre du régime réel, lorsque les charges déductibles sont supérieures aux recettes locatives. C’est le cas notamment lorsque l’investisseur décide d’effectuer d’importants travaux de rénovation ou d’amélioration du logement. Le contribuable se retrouve alors en situation de déficit foncier et n’aura pas à s’acquitter d’impôts sur ses revenus locatifs pour l’exercice concerné.

Dans le cas où le montant des charges déductibles est bien supérieur au montant des recettes locatives, il pourra même reporter le solde négatif complémentaire sur les exercices fiscaux suivants dans la limite de 10.700 € par an pendant une période 10 ans exclusivement sur les revenus provenant d’une location meublée.

Enfin, le régime réel n’est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales à 10 000 €.

Quand faire sa déclaration LMNP ?

La déclaration de revenus de location meublée non-professionnelle doit être effectuée chaque année en même temps que la déclaration de revenus 2042 généralement au mois de mai. Elle peut être réalisée directement en ligne sur le site des impôts ou sur papier. Dans le dernier cas, le contribuable devra alors imprimer le formulaire 2042 C-PRO ou se le procurer auprès de son Centre d’Impôts.

Une fois rempli, il devra être retourné aux impôts par courrier avec une date butoir généralement située aux alentours du 20 mai.

Comment déclarer les revenus pour une Location Meublée Professionnelle (LMP) ?

La location meublée peut également être réalisée avec un statut professionnel pour l’investisseur. Cette possibilité lui permet de bénéficier d’avantages supplémentaires non-présents dans le cadre de la LMNP. Sont de fait considérés comme des loueurs meublés professionnels les bailleurs dont le montant des revenus locatifs excède 23 000 € par an ET 50 % des revenus globaux du foyer. Le propriétaire exerçant en LMP pourra là encore choisir entre le régime forfaitaire du micro-BIC et le régime réel.

Quel formulaire remplir ?

En tant qu’investisseur sous le statut de LMP, le bailleur doit remplir le formulaire 2042 C-PRO pour renseigner l’ensemble des recettes et des charges déductibles dans le cadre de son activité mais cette fois au niveau de la rubrique “Revenus industriels et commerciaux professionnels”.

Comment fonctionne le déficit foncier en LMP ?

Le mécanisme de déficit foncier explicité précédemment est encore plus avantageux dans le cadre de la LMP que de la LMNP. En effet, lorsque le montant des charges déductibles est supérieur aux bénéfices industriels et commerciaux professionnels, le contribuable aura également la possibilité d’utiliser le déficit foncier pour réduire son imposition sur plusieurs exercices consécutifs. Si cette possibilité d’étalement est cette fois limitée à 6 exercices consécutifs, elle pourra en revanche être répercutée sans limite de montant sur l’ensemble des revenus du foyer (y compris les revenus du travail) là où la LMNP ne permet qu'une imputation sur les revenus locatifs non-meublés.

LMP et plus-value immobilière : comment ça marche ?

Un autre avantage majeur de la LMP réside dans le régime spécifique de ce dispositif au regard des plus-values immobilières. Lors d’une cession de bien ayant généré une plus-value, celle-ci ne sera pas imposée selon le régime des plus-values privées mais selon le régime des plus-values professionnelles.

Cette forme d’imposition s’avère ainsi particulièrement avantageuse dans le cadre de la LMP permettant :

• Une exonération totale lorsque la moyenne des recettes locatives des 2 derniers exercices précédant la clôture est inférieure à 90 000 € HT et que l’activité est exercée depuis plus de 5 ans.
• Une exonération partielle lorsque la moyenne des recettes locatives des 2 derniers exercices avant la clôture est comprise entre 90 000 € HT et 126 000 € HT et que l’activité est exercée depuis plus de 5 ans.

Si une seule de ces deux conditions est remplie, c’est en revanche le régime des plus ou moins-values professionnelles à court ou long terme qui s’applique.

Comment déclarer une location meublée en indivision ?

Dans le cadre d’une location meublée en indivision, c’est le régime d’imposition au réel simplifié qui s’applique de plein droit. Les personnes exploitant le bien commun (les indivisaires) partagent alors les charges et les recettes sur leur déclaration à proportion des parts possédées. La déclaration est effectuée au nom de l’indivision qui possède son propre numéro de SIRET et constitue une entité à part entière séparée des autres biens possédés en nom propre. C’est le formulaire FCMB (ou déclaration d’exploitation en commun) qui doit ainsi être rempli au nom de l’indivision en mentionnant :

• La raison de la déclaration (création, cession, modification).
• Le lieu d’activité de la location meublée
• L’identité de tous les indivis co-exploitants
• Le régime fiscal de l’indivision (régime réel de facto)

Les revenus locatifs issus de l’indivision sont obligatoirement soumis à l’imposition sur le revenu (société de personnes) et non à l’impôt sur les sociétés. Ils entreront automatiquement dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le résultat fiscal sera imposé à proportion des quote-part de chaque associé dans l’indivision.

Les indivisaires ne pourront par ailleurs pas bénéficier d’une réduction d’impôts pour frais de comptabilité en tant que société de personnes.

Déclaration location meublée en bref

Déclaration location meublée 

Comparatif	LMNP	LMP	LMNP en indivision
Plafonds de revenus locatifs	Revenus locatifs inférieurs à 23 000 € par an OU à 50 % du total des revenus du foyer	Revenus locatifs supérieurs à 23 000 € par an ET à 50 % du total des revenus du foyer (conditions cumulatives)	Revenus locatifs inférieurs à 23 000 € par an OU à 50 % du total des revenus du foyer
Régime d’imposition	Régime micro-BIC jusqu’à 72 500 € de revenus locatifs par an ou régime réel au choix	Régime micro-BIC jusqu'à 72 500 € de revenus locatifs par an ou régime réel au choix	Régime réel automatique Imposition sur le revenu
Démarches de déclaration	Formulaire Cerfa P0i n° 11921*06 à remplir directement en ligne (sur Infogreffe) ou à retourner au Greffe du Tribunal de Commerce (pour les DOMs et la région de Strasbourg)	Contacter la CCI pour les biens avec fournitures de service ou l’URSSAF pour les biens sans fourniture de service pour prendre un RDV afin d’obtenir le statut fiscal de LMP Solliciter une demande de numéro de TVA par courrier.	Formulaire FCMB (Cerfa n°11924*01) à compléter et renvoyer au Tribunal de Commerce dont dépend le bien
Déclaration de revenus	2031-SD et 2042 C-PRO	2042 C-PRO	FCMB
Avantages	Possibilité de choisir entre abattement forfaitaire de 50% des revenus ou de déduire réellement les charges jusqu’à 72 500 € de revenus fonciers par an. Déficit foncier reportable pendant 10 années consécutives Possibilité de déduire l’amortissement du bien et du mobilier	Possibilité de choisir entre abattement forfaitaire de 50 % des revenus ou de déduire réellement les charges jusqu’à 72 500 € de revenus fonciers par an. Déficit foncier imputable sur les revenus globaux Possibilité de déduire l’amortissement du bien et du mobilier Imposition préférentielle sur les plus-values (régime des plus-values immobilières	Possibilité d’investir à plusieurs ou en couple Solution d’exploitation d’un bien immobilier à plusieurs plus souple qu’une SCI Éligibilité dans le neuf comme dans l’ancien Permet de faciliter les successions grâce à un règlement Partage des charges entre tous les indivisaires
Inconvénients	Déficit foncier possible uniquement sur les revenus des locations non-meublées Durée de bail plus longue que le LMP (3 ans contre 1) Tenue obligatoire d’une comptabilité	Formalités plus importantes notamment comptables (production de bilan, compte de résultat, tableau des amortissements et des immobilisations)	Pas de déduction possible des frais comptables Perte de la déduction de l’amortissement en cas de démembrement de l’indivision