Impôts 2024 : comment remplir le formulaire 2031 ?

L’investissement locatif peut être effectué sous le régime de la location vide ou de la location meublée. Dans le cas d’un investissement en location meublée, le bailleur devra fournir au locataire un certain nombre d’équipements spécifiques.

Ses revenus locatifs feront également l’objet d’une imposition particulière par rapport à la location nue et entreront dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils devront de ce fait être déclarés sur le formulaire 2031 qui devra être renvoyé à l’administration fiscale en complément du formulaire 2042 C-PRO.

Comment déclarer ses revenus locatifs issus d’une location meublée ? Qui est concerné par ce formulaire et quelle est la marche à suivre pour le renseigner ?
Exemples et explications de la démarche à effectuer pas à pas pour remplir la déclaration 2031.

Comment se procurer le formulaire 2031 ?

Le formulaire remplissable 2031 peut être téléchargé directement sur le site des impôts. Il sera également possible d’obtenir le Cerfa 2031 “Déclaration professionnelle des bénéfices industriels et commerciaux” auprès de n’importe quel centre des impôts.

La déclaration 2031 pourra enfin être remplie directement au format numérique grâce à un outil de remplissage en PDF. Elle devra être retournée par voie électronique à l’administration fiscale. Les loueurs en meublé ont l’obligation de retourner le formulaire et ces annexes par voie dématérialisée sous peine de s’exposer à une majoration prévue par l’article 1738 du Code Général des Impôts (CGI).

A qui s’adresse le formulaire 2031 ?

La liasse 2031 s’adresse aux investisseurs disposant d’un ou plusieurs bien(s) immobilier(s) mis en location meublée et ce, qu'ils exercent cette activité à titre professionnel (LMP) ou non (LMNP). Elle concerne ainsi les loueurs en meublé ayant opté pour une imposition au régime réel en complément de la déclaration 2042 C-PRO, qu’il s’agisse du régime réel normal ou du régime réel simplifié.

Les bailleurs ayant opté pour le régime micro-BIC seront eux dispensés du formulaire 2031 location meublée, n’ayant pas de charges déductibles à déclarer compte tenu de l’abattement forfaitaire de 50 % qui s’applique automatiquement (71 % pour un meublé de tourisme). Ils n’auront alors qu’à remplir et transmettre à l’administration le formulaire 2042 C-PRO.

En revanche, selon le statut du loueur (LMP ou LMNP), l’imprimé 2031 ne sera pas à remplir de la même manière. Pour faire la distinction entre ces statuts, deux critères spécifiques et cumulatifs sont retenus

• La limite des revenus locatifs jusqu’à 23 000 € par an.
• La part des revenus locatifs qui ne doit pas dépasser 50 % des revenus globaux du foyer.

Lorsqu’un bailleur ne remplit aucun de ces deux critères, il est alors considéré comme loueur professionnel (plus de 23 000 € par an ET plus de la moitié des revenus du foyer). A défaut, il reste alors sous le statut de loueur meublé non-professionnel (LMNP) et remplira alors le formulaire 2031 en tant que BIC non-professionnel.

La déclaration de la location meublée devra également être accompagnée de différentes annexes selon le régime réel choisi :

• Liasse 2033 (ou formulaire Cerfa 15948) pour le régime réel simplifié (annexes 2033-A à 2033-G).
• Liasse 2050 (ou formulaire Cerfa 15949) pour le régime réel normal (annexes 2050, 2051, 2052, 2053, 2058-F et 2059-G).

Comment remplir la déclaration 2031 pas à pas ?

Le remplissage du formulaire 2031 passe par plusieurs étapes que nous allons détailler dans les lignes qui suivent pour vous aider à la remplir de façon adéquate et éviter ainsi les erreurs d’interprétation.

1. Remplir le formulaire 2031

Voici les différentes étapes détaillées pour un exemple de déclaration 2031 remplie pas à pas.

Préambule de contexte

En préambule, il vous faudra remplir les cases relatives à l’exercice en cours et au régime d’imposition choisi (régime réel pour la location meublée à l’exception des meublés de tourisme ou des chambres d’hôtes qui peuvent choisir le micro-BIC).

L’option pour “la comptabilité super-simplifiée” ne nécessitant que la tenue d’un cahier de comptes pourra être cochée par le bailleur qui perçoit moins de 55 000 €. Elle dispensera alors le bailleur de remplir également le formulaire n°2033

L’option pour le “régime de la taxation tonnage” ne concerne lui absolument pas les locations meublées mais la navigation et ne doit donc pas être prise en compte.

Encadrés A et B (Identification)

Passons à présent au premier encadré relatif à l’identification du déclarant. Là encore, aucune difficulté particulière pour l’encadré A puisque le bailleur doit renseigner les éléments basiques sur son activité :

• La dénomination de l’entreprise.
• L’adresse postale de l‘entreprise. En cas de déménagement, l’ancienne adresse de domiciliation devra être renseignée.
• Le numéro de téléphone de la société
• L’adresse e-mail de contact de l’entreprise
• Le numéro de SIREN de la société
• L’adresse personnelle du déclarant ou de l’exploitant lorsque celle-ci est différente de l’adresse de direction de l’entreprise.
• L’adresse postale personnelle du déclarant ou de l’exploitant
• L’adresse e-mail du déclarant ou de l’exploitant

Enfin, dans l’encadré B intitulé “Divers”, le déclarant devra renseigner l’activité principale de l’entreprise (LMNP ou LMP) puis indiquer s’il est inscrit ou non au répertoire des métiers dédié aux métiers de l’artisanat.

Encadré C

Entrons à présent dans le vif du sujet (et des complications) avec l’encadré C intitulé “Récapitulatif des éléments d'imposition”. Il faudra ici répertorier l’ensemble des revenus locatifs mais aussi des charges déductibles contrairement au régime micro-BIC où seuls les revenus locatifs bruts seront à indiquer dans la déclaration 2042.

L’encadré C répertorie 8 sous-sections différentes. Chacune d’entre elles devra être renseignée par un loueur en meublé professionnel hormis la section C7 destinée aux loueurs en meublé non-professionnel. Voici le détail de chacune des lignes avec les indications correspondantes :

Ligne C1 : Résultat fiscal
Ici vous devrez indiquer le résultat fiscal de l’exercice correspondant, c’est-à-dire, les recettes locatives minorées des éventuelles charges déductibles à l’aide du résultat obtenu sur le formulaire 2033, ou pour une comptabilité super-simplifiée du résultat du livre de comptes.

En cas de résultat positif et donc de bénéfice imposable, renseignez-le dans la colonne de gauche (colonne 1). En cas de résultat négatif et donc de déficit foncier, renseignez le montant dans la colonne de droite (colonne 2).

Ligne C2 : Revenus de valeurs et capitaux mobiliers
Ici, vous allez détailler le résultat indiqué dans la ligne C1 :

• En C2a, les revenus exonérés de l’impôt sur le revenu sur l’année (produits d’épargne ou produits bancaires principalement).
• En C2b, le montant des charges et frais déductibles relatifs à la location meublée (charges de copropriétés, frais de gestion, impôts locaux, travaux de réparation, d’entretien ou de rénovation, intérêts d’emprunt, frais d’acquisition du bien etc.). Le bailleur devra conserver l’ensemble des factures ou tout autre document servant à prouver les frais engagés dans le cadre de la location en cas de contrôle de l’administration fiscale. Ces documents devront notamment indiquer le montant des frais, la date de paiement ou les coordonnées de l’entreprise intervenant en cas de travaux.
• En C2c devra être reporté le résultat de la soustraction entre la ligne a et la ligne b afin d’obtenir les revenus nets exonérés d’impôt sur le revenu.
• En C2d seront mentionnés les revenus soumis cette fois à l’impôt sur le revenu. Les revenus issus de la location meublée entrent donc dans cette catégorie.

Ligne C3 : Total des revenus de valeurs et capitaux mobiliers
Le total de ces revenus (c et d) sera reporté dans la colonne 1.

Ligne C4 : Déficit ou bénéfice
Ici, pourra être mentionné l’éventuel déficit subi sur l’exercice ou à l’inverse le bénéfice imposable. La ligne C4 bis concerne les brevets et droits de propriété intellectuelle et n’entre donc pas dans le cadre de la location meublée.

Ligne C5 : Plus-values dans le cadre d’une cession d’un bien immobilier
Il s’agit en d’autres termes de la différence entre le prix d’achat et le prix de revente d’un bien immobilier. Les plus-values de cession réalisées par des loueurs en meublé à titre non-professionnel sont taxées selon les conditions prévues pour les particuliers. Cette vente peut être effectuée à court, long terme ou différée sur 2 ans.

En cas de décalage entre l’exercice de réalisation des plus-values et l’exercice au cours duquel elles doivent être imposées, ces plus-values ne doivent être renseignées que sur la déclaration relative à l’exercice au titre duquel elles doivent être effectivement imposées.

Plusieurs exonérations existent au titre de la plus-value. Elles sont détaillées à l’article 151 septies A du Code Général des Impôts. Elles concernent notamment les loueurs ayant exercé leur activité de location meublée depuis au moins 5 ans. L'exonération sera totale pour un chiffre d’affaires inférieur à 90 000 € et partielle pour un chiffre d’affaires compris entre 90 000 et 126 000 €.

Ligne C6 : Exonérations, abattements et crédits d’impôts
Elle concerne les entreprises bénéficiant d’une déduction supplémentaire spécifique relative à un type de dispositif de défiscalisation particulier souscrit. Sont notamment concernés les dispositifs suivants :

• Jeunes entreprises nouvellement créées
• ZRR (Zones de revitalisation rurale)
• Zones franches d’activité
• ZFU (Zones franches urbaines)
• Zones de restructuration de la défense
• BUD (Bassin Urbain à Dynamiser)
• Exonérations relatives à l'outre-mer etc.

Ces exonérations ne concernent que très peu les locations meublées.

Ligne C7 : Pour les loueurs en meublé non-professionnel (LMNP) au régime micro-BIC
Elle leur permet de déclarer leurs bénéfices, leurs déficits, leurs plus-values ou encore leurs abattements et exonérations de façon extrêmement simplifiée sans avoir besoin de remplir les lignes susmentionnées.

Ligne C8 : Imposition des sociétés de personnes
Elle concerne les sociétés de personnes comprenant des associés soumis pour certains à l'impôt sur le revenu et pour d’autres à l’impôt sur les sociétés. Elle ne concerne pas la location meublée dont les revenus relèvent automatiquement de l’impôt sur le revenu.

Ligne C9 : Pour les entreprises tenant une comptabilité informatisée
Cela est encore rarement le cas pour la location meublée.

Le document nous invite ensuite à remplir l’annexe 2031-SD, dont nous allons détailler les modalités ci-après.

2. Remplir l’annexe 2031-SD

L’annexe 2031-SD comprend plusieurs encadrés qui pourront concerner certains cas particuliers de location meublée :

L’encadré D intitulé “Répartition des bénéfices et des déficits des sociétés” pourra notamment être rempli pour :

• les sociétés en nom collectif et assimilés ;
• les sociétés créées de fait qui n'ont pas opté pour le régime fiscal des sociétés de capitaux ;
• les sociétés en commandite simple de caractère familial ayant opté pour le régime fiscal des sociétés de personnes.

L’encadré E intitulé “Relevé de certains frais généraux” ainsi que l’encadré F intitulé “Divers” ne concernent pas la location meublée et sont dédiés en particulier à des frais de représentation déductibles dans le cadre d’une entreprise individuelle.

L’encadré G intitulé “Cadre ne concernant que les entreprises placées sur le régime simplifié d’imposition” est dédié comme son nom l’indique aux sociétés ayant opté pour le régime réel simplifié et doit donc être rempli par les loueurs meublés concernés notamment pour l'exonération des plus-values de cession.

L’encadré H concerne les BIC non-professionnels 
Devront ici être reportés les bénéfices et les déficits déjà mentionnés à la ligne 7b. Le remplissage de cet encadré concerne tous les loueurs meublés ayant fait le choix du régime réel, qu’il s’agisse du régime réel normal ou du régime réel simplifié. En fonction du type de location meublée, la case à remplir sera différente :

• pour une location meublée “traditionnelle”, il vous faudra remplir la ligne intitulée “Autres locations meublées non-professionnelles”.
• pour la location d’un meublé de tourisme ayant généré plus de 23 000 €de revenus bruts par an et la location d’une chambre d’hôtes ayant généré plus de 5 100 € de revenus bruts par an, vous devrez remplir la ligne intitulée “Locations meublées non professionnelle soumises aux contributions sociales par les organismes de sécurité sociale”.

A noter que le formulaire 2031-SD concerne également la location meublée en indivision.

3. Remplir la déclaration 2042-C Pro

En complément du formulaire 2031-SD qui doit être transmis à l’administration fiscale par les loueurs en meublé ayant souscrit au régime réel, l’ensemble des investisseurs en location meublée doivent également remplir le formulaire 2042-C Pro quel que soit le régime d’imposition choisi.

Le formulaire 2042-C Pro est une annexe du formulaire 2042 de déclaration des revenus fiscaux du foyer. Certaines informations déjà inscrites sur l’imprimé 2031 seront donc à reporter sur cette déclaration 2042-C Pro.

• En premier lieu, l’identification du ou des déclarant(s) en tant que loueur en meublé avec les noms, prénoms, adresse, numéro de SIRET et nature des revenus.

• Le contribuable pourra ensuite se rendre directement à l’encadré concernant les revenus des locations meublées non professionnelles. Là encore, il devra remplir les cases correspondant au type de location (cas général en case 5ND, meublés de tourisme et chambres d’hôtes classés en case 5NG ou encore locations soumises aux contributions sociales par les organismes de sécurité sociale en cases 5NW ou 5NJ) ainsi qu’au régime d’imposition choisi (micro-BIC ou réel).
  Pour le régime réel, le document apporte une différence selon que les sociétés aient opté ou non pour un OGA (Organisme de Gestion Agréé par l’administration fiscale) qui permet d’assister les entreprises dans la gestion administrative, la comptabilité et la fiscalité. Ce type d’organisme permet en effet de bénéficier de déductions fiscales particulières (- 25 %). Le bailleur devra par exemple cocher la case 5NA s’il a eu recours à un OGA ou la case 5NK dans le cas inverse.

Par ailleurs, le gérant de la location meublée devra également renseigner l’administration en cas de cession ou de cessation d’activité au cours de l’exercice en cases SCF ou SCI. Il pourra enfin renseigner les déficits de l’exercice en cours (cases 5NY ou 5NZ) ainsi que les déficits des années antérieures non-encore déduits (cases 5GA ou 5GB).

La déclaration 2042-C Pro pourra être effectuée directement en ligne. Pour cela, le contribuable devra se connecter à son espace en ligne permettant d’accéder à ses télédéclarations. Au moment de sélectionner les annexes, vous constaterez que le formulaire 2042-C Pro ne figure pas parmi la liste des documents proposés. Il vous faudra alors cliquer sur “Revenus des locations meublées non-professionnelles”.

Vous pourrez ainsi sélectionner le régime réel et reporter les montants dans les différentes cases correspondantes qui sont strictement identiques à la version papier du formulaire.

La télédéclaration est plus avantageuse pour l’investisseur à plusieurs égards :

• Elle lui permet de profiter d’un délai plus important pour effectuer sa déclaration.
• Elle évite les risques de perte de courrier ou de délai supplémentaire de réception et permet d’obtenir un e-mail de confirmation de dépôt de la déclaration ainsi qu’un accusé de réception disponible à tout moment dans son espace en ligne.
• L’avis de déclaration envoyé par la suite servira de pièce justificative de la situation de conformité du contribuable.
• La déclaration peut faire l’objet d’une correction rapide à tout moment en cas d’erreur et évite ainsi de contacter le centre des impôts avec les risques de latence inhérents aux absences et aux heures de fermeture.
• L’investisseur connaît immédiatement le montant de son imposition et peut ainsi prendre les mesures efficientes pour améliorer sa rentabilité nette dans le futur.

Cerfa 2031 et 2033 : quelles différences ? 

Là où le Cerfa 2031 doit être rempli par toutes les sociétés qui relèvent de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC (comme c’est le cas pour la LMNP), la liasse fiscale 2033 concerne elle, les entreprises ayant opté pour le régime réel simplifié.

Elle doit donc être adressée en complément du formulaire 2031 pour les loueurs concernés. Elle concerne également les entreprises relevant de l’impôt sur les sociétés ayant choisi le régime réel en complément du formulaire 2065, bien que cela ne soit pas le cas des locations meublées.

Le remplissage du formulaire 2033 nécessite bien souvent le recours à un OGA ou à un expert-comptable compte tenu de l’étendue des documents comptables à produire. Toutes les annexes ne concernent pas directement la location meublée. Pour plus de simplicité, l’ensemble des annexes a été depuis 2020 regroupé sous le format identique de la liasse fiscale 2033. Celle-ci comprend :

• Un bilan simplifié (formulaire 2033-A-SD).
• Un compte de résultat (formulaire 2033-B-SD).
• Un tableau des immobilisations, amortissement ainsi que des plus et moins-values (formulaire 2033-C-SD).
• Un relevé des provisions, des amortissements dérogatoires et des déficits (formulaire 2033-D-SD).
• La détermination des effectifs et de la valeur ajoutée en vue de déterminer la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE). Elle concerne uniquement les entreprises réalisant plus de 152 000 € de chiffres d’affaires par an (formulaire 2033-E-SD).
• La composition du capital social dans le cas où l’entreprise comprend plusieurs associés (formulaire 2033-F-SD).
• Les filiales et participations excluant là encore les locations meublées (formulaire 2033-G-SD).