Investissement locatif : faut-il louer vide ou meublé ?

Au moment de réaliser un investissement locatif, le propriétaire dispose de deux solutions pour mettre son bien en location : la location vide ou la location meublée. S’il peut être tentant de profiter de la fiscalité de la location meublée qui s’avère particulièrement avantageuse, il ne faut néanmoins pas oublier les contraintes pesant sur ce statut particulier et les risques s’y rapportant. Quelles sont les différences majeures entre ces deux types de location ? Quels sont les avantages de chaque solution ? Est-il plus intéressant de louer meublé ou vide ? Voici tous les éléments de réponse pour vous aider à faire votre choix et optimiser votre investissement.

Qu’entend-on par location meublée et location vide ?

La location vide également appelée location nue consiste à mettre en location un bien immobilier vide (c’est-à-dire non meublé) ou ne possédant pas l'aménagement nécessaire pour être habitable immédiatement et être donc qualifié de meublé.

Elle repose sur un bail (qui ne peut être que immobilier) d’une durée minimale de trois ans avec un délai de préavis de six mois minimum avant le départ du logement. Le congé du bail doit par ailleurs être motivé par un motif légal.

La location vide garantit à l’investisseur une certaine stabilité des revenus dans le temps pour le propriétaire, une simplicité de mise en place ainsi que des frais de gestion relativement peu importants. S’il ne possède pas d’équipement spécifique, le logement vide doit en revanche être loué dans un état décent permettant un aménagement rapide.

Par opposition, la location meublée concerne la location d’un bien immobilier possédant tous les équipements nécessaires pour pouvoir être habité immédiatement sans que le locataire n’ait besoin d’acheter ou d’apporter ses propres meubles. L’encadrement de la location meublée a évolué ces dernières années après qu’un certain flou ait existé autour des conditions nécessaires pour qu’une location soit qualifiée comme telle.

La liste de tous les équipements nécessaires pour qu’un bien soit loué en meublé a été fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. Cette nouvelle réglementation ne concerne en revanche que les baux signés à partir d’août 2015.

La location meublée offre plus de souplesse que la location vide avec un bail fixé pour une durée d’un an au minimum (contre trois pour la location vide) et un délai de préavis plus court pour le propriétaire (de un à trois mois selon que le bien se situe ou non en zone tendue).

En revanche, le locataire peut donner son préavis de départ seulement un mois avant le départ effectif (contre 3 pour la location vide), ce qui en fait ainsi un statut plus précaire pour le propriétaire. 

Les avantages de la location meublée par rapport à la location vide

Si la location meublée est moins sécurisante pour un propriétaire avec des risques de vacance locative plus importants, elle n’en reste pas moins plus avantageuse à bien des égards notamment pour les investisseurs les plus aguerris. 

Les loyers

Un des principaux avantages de la location meublée réside dans la possibilité de louer son bien plus cher que dans le cadre de la location vide. Les services proposés en location meublée justifient en effet des montants de loyers pouvant s’avérer supérieurs généralement de 10 à 20 % selon la gamme de mobilier. Ces loyers plus élevés permettent ainsi de rentabiliser plus rapidement le surplus d’investissement dû aux équipements achetés. 

Attention toutefois à prendre en compte l’usure du mobilier qui sera plus rapide que pour la location vide du fait d’une rotation dans les locataires plus importante et dont le remplacement sera à la charge du propriétaire bailleur.

La fiscalité

L’optimisation de la fiscalité constitue un autre avantage majeur de la location meublée et en fait bien souvent un critère décisif dans la décision du bailleur.

Comme pour la location vide, la location meublée permet de choisir entre deux régimes d’imposition différents.

Le régime forfaitaire du micro-BIC 

Il prévoit un abattement automatique de 50 % sur les revenus locatifs (contre 30 % sur les revenus fonciers pour le régime micro-foncier dans le cadre de la location vide).

Le régime réel de charges déductibles 

Il est bien plus avantageux que pour la location vide. Celui-ci permet en effet de déduire pour leur montant effectivement engagé l’ensemble des charges relatives à la gestion du bien et plus largement les frais se rapportant à l’exploitation de l’entreprise.

• Comme pour la location vide, la déduction des charges en location meublée permet ainsi au bailleur de diminuer son résultat fiscal et de réduire de ce fait sa base imposable à partir de laquelle est calculé l'impôt sur le revenu.

• Lorsque le montant des charges déductibles est supérieur aux revenus locatifs de l’exercice, l’investisseur peut même être en situation de déficit foncier. Il est alors exonéré d’impôts sur les revenus locatifs au titre de l’exercice concerné.

• Il peut même, en cas de surplus, reporter ce déficit sur les revenus globaux des exercices suivants pendant six ans dans la limite de 10.700 € par an alors que cette déduction se limite aux seuls revenus fonciers pour la location vide (pendant dix ans toutefois).

• Le montant de la déduction est enfin bien plus élevé dans le cas de la location meublée grâce à la possibilité d’amortir le bien ainsi que le mobilier.

Le bailleur peut alors inclure dans ses charges déductibles la quote-part d’amortissement annuelle correspondant à la durée de détention estimée (généralement 50 ans pour le bien et 5 à 10 ans ans pour le mobilier). Ce sont alors plusieurs milliers d’euros qui vont venir diminuer de façon conséquente la base imposable.

Attention toutefois, l’amortissement ne permet pas de créer ou d’aggraver du déficit foncier. Il ne peut ainsi être supérieur au montant des revenus locatifs minorés des autres charges déductibles.

Les charges déductibles sont à reporter sur la déclaration de location meublée sur le formulaire 2031 complétant ainsi la déclaration de revenus 2042-C Pro. L’investisseur ayant fait le choix du régime réel simplifié doit lui fournir en plus de ces deux formulaires, la liasse fiscale 2033 comprenant l’ensemble des documents comptables se rapportant à l’activité (bilan comptable, compte de résultat, tableaux des amortissements, des immobilisations ou des provisions).

Le régime réel dans le cadre de la location meublée nécessite de ce fait, dans la grande majorité des cas, le recours à un expert-comptable ou à un organisme de gestion agréé (OGA) pour lequel le bailleur peut déduire les frais de comptabilité, secrétariat ou fiscalité de ses revenus locatifs (sauf dans le cas d’une location meublée en indivision).

Le dépôt de garantie

La location meublée offre l’opportunité au bailleur de demander deux mois de dépôt de garantie contre seulement un mois pour la location vide.

Le congé de préavis donné par le bailleur pour chaque échéance est par ailleurs deux fois plus court que dans le cadre de la location vide (trois mois contre six) offrant ainsi plus de latitude au bailleur pour optimiser sa rentabilité. Le bailleur peut ainsi récupérer chaque année son bien dans le cas où il souhaiterait y habiter, y loger un proche ou le revendre. La location meublée offre ainsi une plus grande liberté contractuelle à l’investisseur.

Les avantages de la location vide par rapport à la location meublée 

Malgré une certaine rigidité, la location vide reste à l’heure actuelle la solution d’investissement locatif la plus plébiscitée notamment pour son caractère stable et pérenne.

La durée du bail

Comme nous l’avons déjà mentionné, la durée du bail est de trois ans contre un an pour la location meublée. Le bail d’un an de la location meublée, s’il peut constituer une aubaine pour certains investisseurs, présente néanmoins de forts risques de vacance locative avec une rotation plus importante dans les locataires.

Les risques de manque à gagner pouvant impacter la rentabilité sont donc plus prégnants du fait notamment des délais de recherche d’un nouveau locataire. La location vide représente à ce titre une garantie de sûreté pour la perception de loyers (certes un peu moins élevés mais récurrents et réguliers dans la durée), si le bailleur n’a pas prévu d’en faire un autre usage dans le futur.

A l’expiration du délai de trois ans, le bail est, par ailleurs, tacitement reconduit. C’est également le cas à l’issue du bail d’un an pour la location meublée.

La gestion locative

La location vide demande moins de temps et de formalités que la location meublée. Le bailleur n’aura en effet pas à se soucier des éventuelles réparations ou remplacement du mobilier même s’il devra malgré tout s’affranchir des éventuelles charges en cas de problème empêchant l’habitation dans des conditions décentes (problèmes électriques ou remplacement de chauffe-eau notamment).

La location meublée exige également comme nous l’avons vu des formalités de création de société qui ne sont pas nécessaires dans le cadre d’une location vide.

Enfin, la location vide étant plus stable dans le temps au niveau de la durée de résidence des locataires, elle réduit ainsi le temps passé et les démarches à effectuer pour rechercher régulièrement un nouveau locataire (diffusion d’annonce, réception des dossiers, visites, préparation du bail etc.).

Les loyers impayés

Les loyers impayés constituent la hantise de tout investisseur locatif. Bien qu’aucun des deux statuts ne permette de s’en prémunir, la location vide est à cet égard plus avantageuse pour le propriétaire. La location meublée est en effet souvent ciblée par des locataires opportunistes “de passage” en profitant pour quitter le bien avec plusieurs mois de loyers impayés.

Même si, à première vue, la location meublée permet de limiter la durée des loyers impayés grâce à une durée de bail plus courte, dans les faits il n’en est rien puisque le locataire n’acceptera pas davantage le congé de résiliation qui lui est transmis. La loi le protégeant en ce sens, il ne sera pas possible pour le bailleur de récupérer légalement son bien avant un délai de procédure particulièrement long pouvant courir d’un an et demi à deux ans.

La location meublée ne lui permettra donc pas de récupérer plus rapidement son bien et il pourra même avoir à supporter des dégradations du mobilier si la situation avec le locataire vient à s’envenimer. La garantie loyers impayés ne couvrant de plus pas le mobilier, il peut alors se trouver dans une situation où il doit supporter des dépenses supplémentaires.

Location vide ou meublée : lequel propose une meilleure rentabilité ?

Faut-il louer meublée ou vide ? Il n’est pas aisé de répondre à cette question de façon catégorique. En réalité, tout dépend de la situation du bailleur et de ses objectifs d’investissement. Plusieurs paramètres sont notamment à prendre en considération pour effectuer un choix éclairé.

L’optimisation fiscale 

Un investisseur souhaitant optimiser son imposition a tout intérêt à choisir la location meublée comme nous l’avons vu précédemment avec la possibilité déduire l’amortissement du bien et du mobilier au régime réel d’imposition. Cette solution lui permet en effet de réduire considérablement le montant de son impôt sur les revenus locatifs.

Dans l’exemple d’un propriétaire investissant dans un appartement à 200 000 € et pour lequel il perçoit 12 000 € de revenus locatifs par an, l’amortissement lui permet alors de réduire substantiellement sa base imposable et ce quand bien même il aurait à dépenser 5 000 € pour l’équipement du bien. L’amortissement du bien alors prévu pour une durée de détention de 50 ans et celui du mobilier pour une durée de 5 ans.

En voici l’illustration dans ce tableau comparatif d’une imposition au régime réel :

Déroulement de l’imposition	Location vide	Location meublée
Revenus locatifs sur l’année	12 000 €	14 000 € (du fait du supplément de loyer)
Impôts locaux	700 €	700 €
Charges de copropriété	600 €	600 €
Primes d’assurance (PNO)	150 €	150 €
Travaux d’entretien et de réparations	2 000 €	2 000 €
Total des charges locatives déductibles	3 450 €	3 450 €
Amortissement du bien sur 50 ans		4 000 €
Amortissement du mobilier sur 5 ans		1 000 €
Nouvelle base imposable	8 550 € (12 000 - 3 450)	3 550 € (12 000 - 3 450 - 4 00 - 1 000)
Impôt sur le revenu (tranche à 11 %)	940,50 €	390,50 €
Prélèvements sociaux	1 470,60 €	610,60 €
Total impôts sur le revenu	2 411,10 €	1 001,10 €
Revenus locatifs nets d’impôts	9 588,90 €	12 998,90 €

La location meublée permet dans cet exemple au bailleur d’économiser près de 1 500 € d’impôts chaque année. Par ailleurs, il perçoit 2 000 € de loyers supplémentaires par an, de quoi rentabiliser très rapidement son investissement complémentaire en mobilier à condition bien sûr de ne pas subir de loyers impayés ou de vacance locative prolongée.

En revanche, dans le cas où le montant des charges déductibles est déjà très élevé du fait notamment d’importants travaux d’amélioration) ou d’un achat à crédit (intérêts d’emprunt déductibles), l’amortissement relatif à la location meublée ne sera pas forcément opportun, celui ne permettant pas de créer ou d’aggraver du déficit foncier.

Les connaissances de l’investisseur

Le statut de loueur meublé peut sembler complexe pour un investisseur non-aguerri notamment en ce qui concerne la comptabilité et la déduction des amortissements dans le cadre du régime réel d’imposition. Un investisseur débutant choisira alors bien souvent la location vide pour sa simplicité. Il peut toutefois dans les deux cas opter pour le régime forfaitaire (micro-foncier ou micro BIC) s’il souhaite minimiser au maximum les démarches.

La propension au risque

Dans le prolongement de la remarque précédente, un investisseur voulant s’assurer de percevoir régulièrement des revenus locatifs (même pour des montants moindres) va s’orienter vers la location vide pour la relative stabilité procurée. Certains locataires peuvent en effet rester une dizaine d’années dans le logement, ce qui est bien plus rare pour la location meublée. Un propriétaire souhaitant éviter les risques de vacance locative ou de loyers impayés optera ainsi plus facilement pour la location vide.

Les frais fixes

La location meublée nécessite la tenue d’une comptabilité. Le bailleur doit alors bien souvent s’acquitter de frais d’expert-comptable ainsi que de la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) dûe pour toute entreprise. Il s’agit alors de frais à prendre en considération dans le rapport bénéfices/coûts des revenus fonciers.

La disponibilité du bien

Si l’investisseur envisage d’utiliser le bien à d’autres fins que la location dans un futur proche, la location meublée est alors préférable de par les délais bien moindres de reconduction des baux. Il pourra ainsi à l’avenir plus facilement mettre fin à la location pour mettre le bien à disposition d’un membre de sa famille, l’habiter ou le revendre.

Louer meublé ou vide : récap des principales différences

Pour conclure, voici un tableau récapitulatif permettant de comparer rapidement les deux statuts pour réaliser le meilleur choix entre louer meublé ou vide selon votre situation.

Différences / Type de location	Location vide	Location meublée
Durée du bail	3 ans avec reconduction tacite (6 ans si le bailleur est une personne morale)	1 an avec reconduction tacite
Délai de préavis pour le bailleur	6 mois	3 mois
Délai de préavis pour le locataire	3 mois	1 mois
Dépôt de garantie	Un mois de loyer	Deux mois de loyer
Amortissement	Pas d’amortissement déductible	Possibilité de déduire les amortissements au régime réel
Assurance habitation locataire	Obligatoire	Non-obligatoire (fortement conseillée)
Liste de meubles obligatoires	Non	Oui
Tenue d’une comptabilité dans le cadre du régime réel	Non	Oui
Frais fixes (frais de comptabilité et cotisation foncière des entreprises)	Non	Oui
Etat des lieux à l’entrée et à la sortie	Obligatoire	Obligatoire avec inventaire précisant l’état du mobilier en complément