Investir en LMNP dans une résidence gérée de services

Quelle est la définition de résidence avec services ?

Une résidence avec services est un ensemble de logements meublés à destination d’un public spécifique. Comme son nom l’indique, la résidence avec services se distingue par les prestations proposées aux résidents. Celle-ci doit au moins proposer trois des quatre prestations suivantes :

• le nettoyage régulier des locaux;
• la réception de la clientèle ;
• un service de petit déjeuner ;
• la fourniture du linge de maison.

D’une manière générale, on distingue cinq grands types de résidences avec services :

• les EHPAD (établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) ;
• les résidences pour seniors ;
• les résidences étudiantes ;
• les résidences de tourisme ;
• les résidences d’affaires.

Chaque établissement est équipé de manière à satisfaire les besoins du type de public accueilli (personnel soignant en EHPAD par exemple).

Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) désigne quant à lui un particulier qui a fait le choix d’investir dans un logement meublé. Pour être considéré comme non professionnel, le loueur doit respecter certaines conditions :

• ne pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés ;
• ne pas dépasser la barre des 23 000 € de recettes sur l’année via son activité locative ;
• ne pas voir son activité locative rapporter plus de 50 % des recettes de son foyer fiscal.

Quels sont les avantages en investissant dans une résidence avec services en LMNP ?

Investir en LMNP (location meublée non professionnelle) dans une résidence de services offre de nombreux avantages. En plus d’être une opération intéressante financièrement, vous passez outre les contraintes liées à la gestion du bien qui sont à la charge de l’exploitant.

La récupération de la TVA

C’est certainement l’une des raisons les plus avantageuses d’investir en LMNP dans une résidence de services. Pour pouvoir bénéficier de la récupération de la TVA sur le prix d’achat, vous devez investir dans une résidence neuve. Autrement dit, faire une acquisition en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ou au sein d’un logement de moins de cinq ans.

Si c’est le cas, alors l’administration fiscale s’engage à vous remettre la totalité du montant de la TVA appliqué au prix d’achat du bien. Cette somme est généralement perçue dans un délai de six mois à compter de l’acte d’achat.

Toutefois, pour en conserver l’intégralité, vous devez rester propriétaire du bien sur une durée minimale de vingt ans. Dans le cas où vous seriez amené à mettre ledit bien en vente avant ce délai, alors sachez que vous serez dans l’obligation de reverser à l’administration fiscale une partie du montant de cette TVA.

Des avantages fiscaux

Grâce à son statut particulier, investir en LMNP s’avère être une opération extrêmement avantageux d’un point de vue fiscal. En effet, les revenus locatifs générés par votre investissement ne sont pas considérés comme des revenus fonciers. Vous avez en réalité le choix d’opter entre deux régimes, chacun faisant partie de la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) :

• le régime Micro-BIC ;
• le régime BIC réel.

En optant pour cette deuxième option, vous avez l’opportunité de faire fructifier vos revenus locatifs. Il faut savoir que ces derniers ne sont que très peu taxés (voire pas du tout dans certains cas), et ce, sur une longue période (une vingtaine d’années environ). Un avantage fiscal qui joue largement en la faveur des loueurs en meublé non professionnels.

La réduction d'impôt grâce à la loi Censi-Bouvard

En plus de récupérer la TVA sur son investissement, le propriétaire du bien peut bénéficier d’une baisse d’impôt égale à 11 % hors taxe du montant d’acquisition, le plafond de ce dernier étant fixé à 300 000 €. Autrement dit, la loi Censi-Bouvard vous permet de bénéficier d’une réduction allant jusqu’à 33 000 €.

Gestion assurée par un professionnel

En tant que potentiel acquéreur, investir dans une résidence de services en LMNP n’est pas uniquement avantageux d’un point de vue fiscal. Pour beaucoup, avoir à s’occuper de la gestion locative peut vite s’avérer être un frein à l’investissement. Cela tombe plutôt bien, avec le statut de loueur meublé non professionnel en résidence de services, vous êtes exonéré de ces missions de gestion.

C’est lors de la signature du bail commercial entre le propriétaire du bien et l’exploitant de la résidence qu’est officialisée cette délégation dans la gestion locative. En tant que propriétaire, vous ne pouvez être sollicité que lorsqu’il est question de réalisation de gros travaux ou de remplacement du mobilier. L’ensemble des autres missions inhérentes à la gestion de votre bien sont à la charge de l’exploitant (également appelé gestionnaire). Cela comprend par exemple le bon fonctionnement des services proposés par la résidence, la recherche de locataires ou encore la perception des loyers.

La durée du bail

Dans le cadre d’une location meublée non professionnelle en résidence de services, on estime la durée du bail commercial entre neuf et douze ans. Celui-ci est généralement reconduit tacitement une fois arrivé à échéance.

Il est à noter que la plupart des contrats de bail signés pour une LMNP en résidence de services stipulent que les deux parties s’engagent pour une durée ferme.

Quels inconvénients pour un investissement dans une résidence avec services en LMNP ?

Si les avantages à investir dans une résidence de services en LMNP sont nombreux, il convient de mentionner les quelques problématiques auxquelles vous pouvez faire face.

Tout d’abord, il est important de noter que la rentabilité de votre investissement est directement corrélée à la réussite de l’établissement. Si l’exploitant rencontre des difficultés à attirer des locataires ou que sa résidence de services fait l’objet d’une mauvaise presse, vous pouvez en subir les conséquences à travers des faibles revenus locatifs.

À titre d’exemple, il est tout à fait possible que le gestionnaire vous demande de baisser le prix du loyer fixé lors de la reconduction du bail commercial afin de gagner en attractivité. Mais cette baisse de loyer n’est pas non plus dans votre intérêt. En bref, vous êtes dépendant de la société de gestion auprès de qui vous vous engagez.

On peut également mentionner le fait qu’investir en VEFA présente toujours des risques en matière de retards et d’imprévus. Gardez donc à l’esprit que la prise d’effet du contrat bail n’est pas toujours conforme au planning annoncé.

Enfin, à l’image de tout investissement immobilier, vous êtes dépendant de la tendance du marché. Vous n’avez donc aucune garantie sur la valeur que va prendre votre bien. Si vous pouvez tout de même compter sur des revenus locatifs réguliers, vous faites toujours face au risque de revendre votre bien à un montant inférieur à vos attentes.

Quelles sont les différentes typologies de résidence avec services ?

Lorsque l’on évoque les résidences avec services, on peut mentionner plusieurs exemples.

Résidences étudiantes

Les résidences étudiantes sont un ensemble de logements occupés en majorité par des étudiants (70 % au minimum). Elles doivent proposer un minimum de services (kitchenette, salle de bain privative, bureau, plaques de cuisson, etc.). Généralement, elles sont situées en périphérie des grandes villes, à proximité des écoles et des universités.

En tant qu’investisseur, opter pour une résidence étudiante offre de nombreux avantages :

• la demande en matière de logements étudiants augmente chaque année en France ;
• les étudiants restent en moyenne plus longtemps qu’un locataire « traditionnel » ;
• il est très facile de trouver un nouveau locataire suite à un départ.

Investir dans une résidence de services étudiante en LMNP est généralement considéré comme un pari peu risqué et peut constituer un bon point de départ pour quiconque souhaite se lancer dans l’immobilier.

Les résidences de tourisme

Les résidences de tourisme sont conçues pour accueillir une clientèle en quête de loisirs et de repos. Les prestations proposées sont ici très semblables à celles que l’on peut retrouver dans un hôtel, à la différence qu’elles sont davantage pensées pour offrir plus d’autonomie (kitchenette, matériel de cuisine, etc.) aux résidents.

Sachez aussi que, de par leur nature, les résidences de tourisme impliquent des séjours de courtes durées. Le locataire n’occupant pas les lieux de manière prolongée, la durée maximale du séjour est fixée à 90 jours pour un même individu. En outre, notez que pour être considérée comme une résidence de tourisme, celle-ci doit être composée a minima de 70% de touristes, mais aussi proposer au moins 50 lits.

En matière d’investissement, les résidences de tourisme présentent une qualité certaine : l’attractivité de la France. En tant que première destination touristique au monde, ce ne sont pas les opportunités qui manquent. Toutefois, il convient de souligner que le marché de l’hébergement touristique fait face depuis quelques années à la montée en puissance de la location entre particuliers.

Les résidences d’affaires

Comme son nom l’indique, la résidence d’affaires se destine avant tout aux travailleurs en déplacement professionnel. En cela, on peut les rapprocher des services proposés par un hôtel. Néanmoins, les résidences d’affaires se distinguent par des prestations spécifiques, comme la mise à disposition de salles de réunion ou d’espaces de coworking.

Situées en majorité dans les grandes agglomérations, on les trouve généralement à proximité des gares et des aéroports.

Les résidences pour seniors

Les résidences pour seniors ont le vent en poupe depuis plusieurs années. Face au vieillissement de la population, des solutions ont dû être trouvées pour accueillir des personnes âgées dans un lieu sécurisé et adapté à leurs besoins, tout en leur permettant de garder leur autonomie et leur indépendance. Salles de sport, bibliothèques ou encore restaurants font par exemple partie des services proposés les plus appréciés.

Pour gagner en attractivité, ces résidences doivent également répondre à certains critères. Proches des commerces et des centres-villes, elles doivent aussi être facilement accessibles aux visiteurs.

Contrairement à ce que beaucoup de personnes pensent, les résidences pour seniors n’offrent pas de prestations médicales. Souvent confondues à tort avec les EHPAD, elles restent toutefois un lieu de vie parfaitement adapté pour des personnes âgées qui veulent conserver leur autonomie tout en profitant des avantages de la vie en collectivité.

Les EHPAD

Les EHPAD (établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) sont des résidences de services spécialement conçues pour accueillir des seniors nécessitant une aide quotidienne. Le but de ces établissements est de garantir la sécurité de ses résidents, tout en veillant à leur accorder un minimum d’autonomie.

À l’image des résidences pour seniors, les EHPAD connaissent une forte demande. De nombreux établissements sont construits chaque année, et les choses devraient logiquement se poursuivre en ce sens compte tenu du vieillissement global de la population. Si l’on se fie aux chiffres de l’INSEA, la France ne comptera pas moins de 2,3 millions de personnes âgées dépendantes d’ici à 2060. De quoi vous conforter dans l’idée d’investir en tant que LMNP au sein d’un EHPAD.

Est-il possible de revendre une LMNP dans une résidence avec services ?

Il est tout à fait possible de revendre une location meublée non professionnelle dans une résidence avec services. Le marché secondaire se montre d’ailleurs de plus en plus actif. Si vous souhaitez revendre votre bien, vous devriez donc être en mesure de trouver des acquéreurs potentiels.